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中古

トルナーレ日本橋浜町

総合評価 4.2 アクセス数28317
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トルナーレ日本橋浜町の外観
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マンション偏差値

データ有

販売価格履歴 新築時:0
中古:56
賃料履歴 2013年~: 681件
口コミ メリット:58 デメリット:57 特徴:26
推定相場 売買:520万円/坪 賃料:14387円/坪 利回り:3.32
偏差値ランキング

中央区
1014物件中の順位

トルナーレ日本橋浜町の物件概要

概要修正依頼を送る
  • 交通 i 「不動産の表示に関する公正競争規約」改正(2022年9月1日施行)に伴い、
    本サイトの交通情報が不動産広告サイトの情報と異なる場合もございます。
    本ページは棟情報を掲載しているライブラリー情報となり、
    販売中・賃貸募集中物件を紹介する広告情報ではございませんのでご了承くださいませ。

    東京メトロ半蔵門線/水天宮前駅より徒歩で5分
    都営新宿線/浜町駅より徒歩で6分
    東京メトロ日比谷線/日比谷駅より徒歩で7分
    都営浅草線/人形町駅より徒歩で7分

  • 利用可能路線

    『水天宮前駅』 東京メトロ半蔵門線 
    『浜町駅』 都営新宿線 
    『日比谷駅』 東京メトロ日比谷線 東京メトロ千代田線 都営三田線 
    『人形町駅』 東京メトロ日比谷線 都営浅草線 

  • 所在地(住所)

    東京都中央区日本橋浜町3丁目3-1 周辺地図はこちら

  • 構造

    RC(鉄筋コンクリート)

  • 階建て

    地下2階付47階建

  • 築年月

    2005年12月

  • 総戸数

    558戸

  • 管理方式

    日勤

  • 土地権利

    所有権

  • 用途地域

    商業地域

  • 無料会員登録でモザイクを消す
  • 分譲会社

  • 施工会社

  • 設計会社

  • 管理会社

  • 専有面積

  • 敷地面積

  • 小学校区域

    有馬小学校

  • 中学校区域

    日本橋中学校

  • 備考

    ●平成21年10月撮影

  • 【ご注意事項】 物件概要情報、物件画像は、ユーザーの皆さまにて編集、投稿を行っているため、情報の正確性は保証できません。 物件の購入、賃貸の際は、必ず不動産会社に各物件の概要をご確認ください。
 

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当マンションの所有者の方は、必ず、下記のリンクをご確認ください。一括査定以上に高値成約・早期成約を実現できる不動産売却サービス「タカウル」の詳細説明と、「不動産売却の実情、問題点」の説明・解決策の記事がご覧頂けます。
現時点では売却をお考えではいない方も、サービスを利用せずにページを読むだけでも必ずお役立て頂けますので、ぜひご確認ください。

主な登録企業

  • 東京建物不動産販売株式会社
  • 伊藤忠ハウジング株式会社
  • みずほ不動産販売株式会社
  • 株式会社長谷工リアルエステート
  • ナイス株式会社
  • 株式会社ウィル
  • 株式会社タカラレーベンリアルネット
  • 株式会社プリスティンホームジャパン
  • リニュアル仲介株式会社
  • 株式会社ライフアドバンス
  • 株式会社三好不動産
  • 殖産ベスト株式会社
  • 株式会社ホームリンク
  • 株式会社ロイヤルコミュニティ
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トルナーレ日本橋浜町の【賃貸】物件情報

  • ※物件によっては、別のマンションの情報がこちらに表示されてしまうケースが稀にございます。
 
 

トルナーレ日本橋浜町の口コミ・評判

2017年7月

口コミ項目 投稿内容
最寄り駅の
充実度
1 メリット 最寄り駅の半蔵門線水天宮前までは徒歩5分で、朝もひどく混雑することはない。成田空港と羽田空港を繋ぐリムジンバスが徒歩3分の東京エアシティターミナルから出ている。東京駅もタクシーでワンメーター(2キロ以内)道は平坦で夜間も治安が良いため、女性のひとり歩きも不安がない。
立地・治安・
周辺環境
1 メリット マンション周辺に緑も多く、徒歩3分で浜町公園という大きな公園もある。マンション敷地内に交番があり治安も良く夜間も静か。マンション1階にスーパーと向かいに成城石井がどちらも24時間営業している。
共用部・
セキュリティ・外観
2 メリット 管理人が9時から20時までエントランスに常駐しており、宅配の取次ができる。宅配BOXも大型のものを含め多数設置されている。清掃は頻繁に行われているので、清潔。
お部屋の
仕様・設備
2 メリット キッチンもディスポーザーがあり、生ゴミの処理が簡単で清潔。三口のIHなので火災の心配も少ない。
買い物・飲食店充実度 1 メリット スーパーはマンション1階にあり、傘なしで直接入店できる。他にドラッグストア、保育園、クリニックもある。甘酒横丁という通りは徒歩5分圏内。ファミレスを始め、周辺に飲食店も非常に多い。
暮らし・防災・
子育て
1 メリット マンションから徒歩2分の位置に有馬幼稚園と有馬小学校があり、中央区の公立は非常に人気が高い。徒歩5分の場所に区民事務所があり、区役所に行かずとも住民票、戸籍謄本等が取れる。祭りが盛んで、マンション主催、中央区主催の祭りが度々ある。

デメリット(6件)

どのような方にお勧め

このマンションがこうなったら良いなと思う点

総合レビュー

2023年6月

口コミ項目 投稿内容
最寄り駅の
充実度
4 メリット 半蔵門線水天宮前駅が最寄りだが、日比谷線人形町駅、都営新宿線浜町駅も徒歩圏内。(浅草線人形町駅は少し遠い。)また、メトロリンクバス(無料)を使えば、日本橋、東京駅方面に行くことも可能。
立地・治安・
周辺環境
5 メリット 交番が同じブロックにあり、巡回もよくしているように思える。
共用部・
セキュリティ・外観
4 メリット 駐輪場、宅配BOXの数は十分にあるように思える。
お部屋の
仕様・設備
3 メリット ディスポーザーは便利である。また、地下のゴミ捨て場も24時間使用可能で便利。
買い物・飲食店充実度 4 メリット 同じ敷地内にスーパーが入っており、また、飲食店も複数ある。
暮らし・防災・
子育て
4 メリット 2年に一度、町内会のお祭りが開催され、子供たちも参加できる。

デメリット(6件)

どのような方にお勧め

このマンションがこうなったら良いなと思う点

総合レビュー

2023年6月

口コミ項目 投稿内容
共用部・
セキュリティ・外観
2 メリット 2023年6月。賃貸住人。日本橋浜町が治安が良く、住人の性質も極めて良いと感じる事ができる。食事、飲みに行くなら人形町に出れば飲食店は回りきれない程ある。マンションは、オートロックシステム、宅配ボックス、自転車置き場は充実している。監視カメラだらけなので、その点は安心。騒音問題なし。

デメリット(1件)

どのような方にお勧め

このマンションがこうなったら良いなと思う点

総合レビュー

2023年4月

口コミ項目 投稿内容
立地・治安・
周辺環境
5 メリット 人形町駅からは少し距離ありますがターミナル駅や水天宮駅など他のアクセスも良い。静かで落ち着きがあり、老舗やいいお店が多く、食事に困らない。ピーコックが一階にあり、かなり便利に生活できます。

デメリット(1件)

どのような方にお勧め

このマンションがこうなったら良いなと思う点

総合レビュー

近くの駅の口コミ・評判を見る

2022年8月 水天宮前駅

総合評価:4.1
口コミ項目 投稿内容
交通利便性
5
メリット 都心へのアクセスは抜群です。羽田空港直通のバスターミナルもあり、早朝から夜遅くまで運転されているので航空関係者の住人も多いです。
生活利便施設の充実
5
メリット 駅徒歩数分のところに大きめの100円ショップが新設され、雑貨を手軽に買えるようになりました。小児科も多く、いざというときに困らないかと思います。幼児の耳掃除が上手な小児耳鼻科がある点は親としてはありがたいです。
飲食店の充実
4
メリット オフィス街も多いので単身者には便利な街です。ファミリーで利用できるような飲食店は少し遠出しないとない印象です。Uberの選択肢は多いです。
暮らし・子育て環境の充実
3
メリット 病院が歩いて行ける範囲にいくつかあるのがありがたいです。幼稚園や小学校はさすが都心の学校だなという規模です。
治安
3
メリット マンションやオフィスビルが立ち並ぶので色々な人がいます。日中は人目もあり不安な点は少ないです。
コストパフォーマンス
5
メリット 都心へのアクセスが良いです。家賃も高いですがそれなりの価格です。

2022年7月 日比谷駅

総合評価:4.3
口コミ項目 投稿内容
交通利便性
5
メリット メトロと都営地下鉄を合わせると3路線が乗入れていて、有楽町駅まで歩くことができる。
生活利便施設の充実
4
メリット ビジネス街だけあって都市銀行本店や郵便局が多い。
飲食店の充実
5
メリット 日比谷シャンテや東京ミッドタウン日比谷内には有名店やカフェ、テイクアウトできる店が揃っている。
暮らし・子育て環境の充実
4
メリット 広大な日比谷公園は都心のオアシスで落ち着きます。
治安
5
メリット 丸の内署があり大手企業の出入り口には警備員が常在している。
コストパフォーマンス
3
メリット ランチサービスを提供している食事処が多い。

2022年6月 日比谷駅

総合評価:5.0
口コミ項目 投稿内容
交通利便性
5
メリット 千代田線から日比谷線の乗り換え時の階段が近くてスムーズに利用できるので、とても便利です。
生活利便施設の充実
5
メリット 駅を出ると直ぐに有楽町駅があり、コンビニや飲食店も充実している。
飲食店の充実
5
メリット 駅前に飲食店や居酒屋などが多数あるので、酒好きのわたくしには、とても利用しやすい。
暮らし・子育て環境の充実
5
メリット 駅の近くにマンションが建ち並び、お店も充実しているので,暮らしやすいと思う。
治安
5
メリット 交番が駅前や駅の近くにも何ヵ所かあるので、安心できる。
コストパフォーマンス
5
メリット 駅の立地を考えると、この家賃はまあまあだと思う。

2022年5月 浜町駅

総合評価:4.5
口コミ項目 投稿内容
交通利便性
5
メリット 人形町や水天宮前への訪問や乗り換えにも適している。
生活利便施設の充実
5
メリット 駅を出るとすぐに浜町公園である点も、景観的に良い。明治座も近く、文化的な楽しみ方もできる。
飲食店の充実
3
メリット 蕎麦屋やカレー屋などが近い。また、グルメタウンである人形町にも近い。
暮らし・子育て環境の充実
5
メリット 浜町公園もあり、子育てにも適した地域である印象。警察署も近い。
治安
5
メリット 警察署も近く、また警察の方が駅の近くに常にいて安心。
コストパフォーマンス
4
メリット 家賃はそこまで安くないが、水天宮前から渋谷にも一本でいけるなど、利便性は高い。もちろん新宿まで一本なのも、魅力的。

※口コミは、ユーザーの投稿時点における主観的な評価・ご意見・ご感想です。
口コミの内容につきまして、真偽の保証は致しかねますので、あらかじめご了承ください。

トルナーレ日本橋浜町の偏差値

分譲マンションを客観的に評価したマンション評価指標です。マンション偏差値の詳細説明はこちら!

偏差値算出の項目数は上記チャートの4項目ではございません。上記チャートは、偏差値を算出する各項目を大まかに4つのカテゴリにまとめたものとなります。

推定適正価格・将来予測価格

※下記はランダムな部屋条件が表示されております。現在購入検討中の物件やご所有物件の専有面積や階数等の部屋条件をご入力ください。

推定適正価格

専有面積

階数

方位

角部屋かどうか

バルコニー面積

ルーフバルコニーの有無

専用庭の有無

リフォーム実施有無

適正価格は?
推定適正価格

推定適正価格8,797万円

推定相場坪単価520万円/坪

推定相場㎡単価158万円/㎡

想定賃料  23.1 ~ 25.5万円  (坪賃料:13,668円~15,106円)
表面利回り 3.32
価格帯別判定
判定 販売価格帯 乖離率
割高ゾーン 9,457 ~ 9,677万円 107.5~110.0%
やや割高ゾーン 9,017 ~ 9,457万円 102.5~107.5%
適正相場ゾーン 8,577 ~ 9,017万円 97.5~102.5%
割安ゾーン 8,137 ~ 8,577万円 92.5~97.5%
超割安ゾーン 7,697 ~ 8,137万円 87.5~92.5%
推定適正価格とは

トルナーレ日本橋浜町の上記条件の部屋の適正だと思われる基準価格です。ご購入を検討している物件の価格は、下記のように判断することができます。

  • 適正基準価格の上下2.5%の価格帯
  • 割安2.5%以上安い価格帯
  • 割高2.5%以上高い価格帯

※坪単価は、1㎡=0.3025坪にて計算しております。
例:60平米の場合 60×0.3025=18.15坪

坪単価ランキング

中央区 81 / 938物件中
中央区日本橋浜町 2 / 103物件中
水天宮前駅 17 / 298物件中
浜町駅 15 / 213物件中
日比谷駅 2 / 9物件中
人形町駅 23 / 344物件中

坪賃料ランキング

中央区 180 / 888物件中
中央区日本橋浜町 17 / 97物件中
水天宮前駅 47 / 288物件中
浜町駅 41 / 204物件中
日比谷駅 3 / 8物件中
人形町駅 62 / 336物件中

将来予測価格

不動産価格は景況の影響を受けます。景況を表す指標として、日経平均株価を採用しておりますので、想定する将来価格をご選択ください。購入時に将来の売却価格の推定ができると、資産価値の高い物件を選ぶことができ、将来の住みかえの計画をスムーズに実行できることにつながります。

日経平均株価の将来価格

※現在 (2024年2月29日終値) の日経平均株価は 39,166.19 円 となります。

何年後

予測価格:8,6489,092万円

※中央値:8,870万円

予測坪単価:524万円/坪

予測㎡単価:159万円/㎡

グラフ推移

赤線 = ご入力いただいた株価シミュレーション

適正価格と将来予測価格について

マンションレビューが所有する過去20年100万件超のマンション価格ビッグデータを基に、不動産査定業務を数千件経験した宅地建物取引士の監修により、独自に開発した人工知能技術を用いて、現在の適正価格、未来の価格推移を予測しています。

※不動産は地域性、個別性が強く価格に反映される商品となります。こちらの推定相場・将来予測価格は各部屋の個別要素は考慮しておりませんので、実際の売買相場と乖離する場合がございます。あくまでも参考価格としてご利用ください。

適正価格

過去に類似不動産がいくらで売買されたという取引事例を基に査定不動産の価格を推定する「取引事例比較法」にて価格を算出しております。
取引事例比較法は、投資用ではなく、実際に住むために購入する居住用のマンション・居住用の土地を評価する際に、現在多く利用されています。

将来予測価格

築年数などの「物件概要」や「販売価格の変動履歴」をベースに、「エリアの不動産相場」、「株価指数」などを掛け合わせ、人工知能技術を用い、1〜30年後までの「将来価格」を推定、算出しております。
※ 将来価格はあくまでも「予測価格」となります。また、こちらの予測価格は、本日算出された価格となりますので、今後の市場動向、景況、不動産関連法令改正等により、変化いたします。予測価格は売却金額を保証するものではございません。予めご了承ください。

無料会員登録することで、算出したい住戸条件に合わせた高精度の将来価格が予測できます!

トルナーレ日本橋浜町の過去の中古販売履歴

中古での販売履歴(価格推移)

※下記の中古販売履歴は成約事例ではなく、売出事例となります。また、非公開にて成約した売買情報等の売出事例は含まれておりません。
※価格変更時も履歴を追加しております。
※どれくらいの期間売りに出ているかを把握するため、同じ部屋が同じ価格にて売りに出ている場合でも、6か月に1回履歴が追加される形となっています。

No 販売年月
所在階
間取り
向き
専有面積
バルコニー面積
販売価格
坪単価
㎡単価
管理費
修繕積立金
㎡管理費
㎡修繕積立金
1 2023年12月 31階 1R 南西
2 2023年11月 8階 1K 南西
3 2023年10月 8階 1K 南西
4 2023年10月 31階 1K 南西
5 2023年8月 46階 2LDK 南東
6 2023年7月 4階 2LDK 南東
7 2023年7月 4階 2LDK 南東
8 2023年7月 8階 1R 南西
9 2023年6月 31階 1SK 南西
10 2023年6月 8階 1R 南西
11 2023年5月 8階 1R 南西
12 2023年4月 32階 2LDK 西
13 2023年2月 10階 1LDK 南東
14 2023年1月 32階 1SLDK 西
15 2023年1月 4階 1LDK
16 2022年12月 4階 1SLDK 南東
17 2022年12月 31階 1K 南西
18 2022年12月 3階 2LDK 南東
19 2022年11月 3階 2LDK 南東
20 2022年11月 3階 2LDK 南東
21 2022年10月 4階 1LDK 南東
22 2022年10月 4階 1LDK
23 2022年5月 10階 3LDK 南東
24 2021年12月 27階 1LDK 南東
25 2021年10月 27階 1LDK 南東
26 2021年5月 44階 1K 北東
27 2021年5月 44階 1K 北東
28 2021年1月 31階 1K 南西
29 2020年9月 31階 1K 南西
30 2020年9月 44階 1K 南西
31 2019年6月 45階 1LDK 南東
32 2019年3月 10階 3LDK 南東
33 2018年12月 10階 3LDK 南東
34 2018年10月 10階 3LDK 南東
35 2018年6月 4階 3LDK 南東
36 2018年6月 10階 3LDK
37 2018年4月 10階 3LDK
38 2018年3月 10階 3LDK
39 2017年4月 9階 1LDK
40 2016年3月 29階 1LDK
41 2016年2月 46階 1LDK
42 2016年2月 3階 2SLDK
43 2016年1月 3階 2SLDK
44 2016年1月 31階 2SLDK 南東
45 2015年12月 8階 1LDK 南東
46 2015年8月 46階 1LDK 南西
47 2015年7月 31階 2LDK 南東
48 2015年5月 31階 2LDK 南東
49 2015年3月 8階 1SK 南西
50 2015年2月 8階 1SK 南西
51 2014年9月 30階 1DK 北東
52 2014年9月 31階 1K 南西
53 2014年9月 31階 1K 南西
54 2014年9月 30階 1DK 北東
55 2014年7月 1階 1R 北西
56 2014年3月 30階 1DK 北東

…残り36

平均 19階 65.22㎡ 11.13㎡ 7,994万円 @425万円 @129万円 16,704円 15,653円 256円 240円

販売履歴プロット図

周辺エリアの中古マンションの売買相場情報

赤線 = トルナーレ日本橋浜町の売買相場

※グラフ左の数値は物件価格、右の数値は日経平均株価となり、*のピンクの折れ線グラフが日経平均株価となります。
※面積を変更すると、面積別の相場が確認できます。こちらの相場情報は各部屋の個別要素は考慮しておりませんので、実際の売買相場と乖離する場合がございます。あくまでも参考価格としてご利用ください。
  • トルナーレ日本橋浜町の売買相場

    • 前月比

      (2023年12月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年01月)

      -

      -

  • 中央区日本橋浜町の売買相場

    • 前月比

      (2023年12月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年01月)

      -%

      -

  • 中央区の売買相場

    • 前月比

      (2023年12月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年01月)

      -%

      -

  • 人形町駅の売買相場

    • 前月比

      (2023年12月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年01月)

      -%

      -

項目別平均値

項目 専有面積(分布|平均) 価格|坪単価
1階~10階 43.89~223.17㎡|73.59㎡ 8,594万円|414万円/坪
11階~20階 データなし データなし
21階~29階 54.11~65.1㎡|57.77㎡ 7,720万円|448万円/坪
30階~38階 41.91~90.9㎡|55.1㎡ 7,304万円|439万円/坪
39階~47階 41.91~74.11㎡|55.67㎡ 7,117万円|427万円/坪
1R・1K・STUDIO等
1LDK・1SLDK等
2LDK・2SLDK等
3LDK・3SLDK等
4LDK・4SLDK等
5LDK・5SLDK以上
南・南東・南西向き 41.91~101.84㎡|59.85㎡ 7,817万円|440万円/坪
東向き データなし データなし
西向き 65.1~65.1㎡|65.09㎡ 10,580万円|537万円/坪
北・北東・北西向き 43.89~223.17㎡|73.77㎡ 6,101万円|354万円/坪

組み合わせ平均値

過去の中古販売価格・専有面積・階数の割合

中古販売価格

専有面積の割合

階数の割合

1階~10階 11階~20階 21階~29階 30階~38階 39階~47階

販売価格×面積プロット

平均販売価格×面積グラフ

過去11年間の中古販売価格内訳

期間切替:
  • 価格×専有面積
  • 価格×間取り
\面積(㎡)
価格(万円)

20
20

30
30

40
40

50
50

60
60

70
70

80
80

90
90

100
100

110
110

120
120

130
130

140
140

150
150
~500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~1,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~1,500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~2,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~2,500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~3,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~3,500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~4,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~4,500 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
~5,000
~6,000
~7,000
~8,000
~9,000
~10,000
~12,500
~20,000
20,000~

トルナーレ日本橋浜町の賃料履歴

賃料履歴(価格推移)

※下記の賃料履歴は成約事例ではなく、募集賃料事例となります。また、非公開にて成約した情報等の募集賃料事例は含まれておりません。
※どれくらいの期間募集しているかを把握するため、同じ部屋が同じ賃料にて募集されている場合でも、6か月に1回賃料履歴が追加される形となっています。

賃貸年月
所在階
間取り
向き
専有面積
賃料
坪単価
㎡単価
管理費
敷金
礼金
保証金
2024年2月 18階 3LDK 南東 79.27
2024年2月 42階 1LDK 北東 57.89
2024年2月 32階 1LDK 南西 57.83
2024年2月 14階 1LDK 北東 59.5
2024年1月 21階 1LDK 北東 57.89

…残り676

平均 25階

賃料履歴プロット図

周辺エリアの賃料相場情報

赤線 = トルナーレ日本橋浜町の賃料相場

※面積を変更すると、面積別の相場が確認できます。こちらの相場情報は各部屋の個別要素は考慮しておりませんので、実際の賃料相場と乖離する場合がございます。
あくまでも参考価格としてご利用ください。
  • トルナーレ日本橋浜町の賃料相場

    • 前月比

      (2024年01月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年02月)

      -

      -

  • 中央区日本橋浜町の賃料相場

    • 前月比

      (2024年01月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年02月)

      -%

      -

  • 中央区の賃料相場

    • 前月比

      (2024年01月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年02月)

      -%

      -

  • 人形町駅の賃料相場

    • 前月比

      (2024年01月)

      -%

      -

    • 前年比

      (2023年02月)

      -%

      -

項目別平均値

項目 専有面積(分布|平均) 賃料|坪単価
1階~10階 43.89~101.84㎡|63.82㎡ 233,551円|12,194円/坪
11階~20階 44.01~91.04㎡|62.22㎡ 245,866円|13,068円/坪
21階~29階 43.89~127.17㎡|65.26㎡ 245,151円|12,580円/坪
30階~38階 41.91~101.84㎡|60.68㎡ 252,970円|13,793円/坪
39階~47階 41.91~101.84㎡|62.22㎡ 259,914円|13,871円/坪
1R・1K・STUDIO等
1LDK・1SLDK等
2LDK・2SLDK等
3LDK・3SLDK等
4LDK・4SLDK等
5LDK・5SLDK以上
南・南東・南西向き 41.91~127.17㎡|64.48㎡ 257,726円|13,282円/坪
東向き 44.01~61.62㎡|56.21㎡ 214,583円|12,682円/坪
西向き 43.89~79.27㎡|59.06㎡ 227,375円|12,602円/坪
北・北東・北西向き 43.89~120.59㎡|60.5㎡ 236,388円|13,028円/坪

組み合わせ平均値