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マンガで学ぶ不動産取引

『借地権のマンションってどうなの？』

所有権のマンションを所有する概念を分かり易く言うと、

部屋は自分だけが所有。
土地はマンションの所有者全員で共有で所有し、持分を分け合う。

という権利形態になっています。

一方で、土地の部分が借地（普通賃借権、普通地上権、定期借地権等）のマンションもあります。

結局、所有権と借地権ってどう違うの？
  • 購入検討中マンションが旧法借地権
  • 借地権は「土地を借りる権利を譲り受けること」であり、権利者変更には地主の承諾が必要
  • 借地権と所有権の違い、旧法借地権の説明
  • 判例では、天災で物件が倒壊した場合も借地権は存続する

『借地権のマンションってどうなの？』

不動産売買仲介営業職出身者による解説
マンションレビュー運営事務局


『借地権のマンションってどうなの？』


借地権に関して、一番気になる『結局、残存期間が終わったらどうなるの？』という点に関しては、借地期間満了時に｢朽廃せずに、建物が存在｣していれば、更新が出来ます。(普通賃借権、普通地上権の場合)


日本の法律では、貸主よりも借主が保護されているため、地主が更新を拒絶するには、正当事由が必要になり、正当事由は、貸主・借主が土地・建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、土地・建物の利用状況、立退料の提供などを考慮して判断するとされています。


正当事由の解釈については、様々な事情が絡み合うため、一概に『このような場合が正当事由に該当する』とは言えないのですが、貸主である地主が正当事由を主張するためには、相応の理由が必要となります。


他に、借地権に関して、抑えるポイントを下記に記載します。


①普通賃借権（旧法か新法）か？普通地上権か？もしくは定期借地権か？
②借地期間
③地主が誰か？
④地代、更新料、譲渡承諾料の金額


上記4点を確認する必要があります。


まず①の、借地権の種類を確認します。定期借地権の場合は、借地期間が満了したら、建物を解体し、更地にして返還しなければなりません。定期借地のマンションにおいては、解体積立金を積み立てているマンションもあります。（定期借地権には、更新がありません。）

普通地上権は、普通賃借権や定期借地権のような『土地を借りる権利』（債権）ではなく、『他人の土地の上を使用する権利』（物権）で、工作物や竹木を所有する目的で設定します。登記もされるので、第三者にも主張でき、普通賃借権よりも強力な権利になります。また、地主の承諾が無くても、第三者に権利を譲渡出来ます。


旧法と新法の違いは、長くなってしまいますので、今回は割愛しますが、借地権の存続期間と更新後の存続期間等に違いがあります。


旧法か新法かは定期借地かどうかに比べれば影響は少なく、大別すると、『定期借地権か普通賃借か地上権か』がポイントになります。今回の三峰さんの話では、旧法の普通賃借権のケースになります。


②の借地期間についてですが、借地期間が満了すると、定期借地権の場合は、更地にして土地を返却することになり、普通賃借権の場合でも、更新の場合は、更新料の支払いがありますので、確認しておく必要があります。


次に③の『地主が誰か』を確認します。都心部ですと、地主がお寺さんや神社というケースがよくあります。一般的には、個人の方よりも、寺社が所有している方が、更新や建替の交渉をしやすいと考える方が多いようです。


最後に④の更新料等の金額についてですが、不動産会社等が契約の際に、調査してくれますが、事前に確認しておいた方が無難かと思われます。


ただ、築年数が経過したマンションにおいては、借地の契約書がないケースもあり、更新料や譲渡承諾料が未定のマンションもしばしばあります。


一般的に地代は固定資産税の3～4倍程度、更新料は借地権価格の5～10％、譲渡承諾料は借地権価格の5～10％、建替承諾料は更地価格の3～4％とも言われておりますが、マンションによって異なります。


借地の最大のメリットである『物件価格が安い』という点と『地代や更新料、譲渡承諾料、残存期間の長さ』等の借地のデメリットを天秤にかけて、購入するか否かを判断するということになります。


借地権に関しては、理解しづらい部分も多いので、分からないことは、不動産会社に質問することが肝要です。


※ストーリーはフィクションです。ご了承ください。

※作画：佐々木慧

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