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マンガで学ぶ不動産取引

『内装リフォーム前提のマンション購入』

中古マンションを購入する際には欠かせないリフォームについての話です。

『希望の立地の中古マンションを購入』
↓
『自分好みのリフォーム』
↓
『自分だけの理想の住まい』

という考えを持つ方が増えています。

マンガの主人公（添田さん）は床をフローリングに張替え、壁を抜いて壁紙を変えて…と理想の住まいを考えているようです。
実現させるために、リフォームの注意点や検討しておくべきことは、どんなことでしょうか？


※作画　佐々木　慧
  • リフォーム前提で中古マンション購入検討中
  • 購入申し込み後、管理規約で一部のリフォームが出来ないことが判明
  • そのまま購入手続きを進める
  • 壁を抜くリフォームを希望していたが構造上、難しいと発覚し断念

『内装リフォーム前提のマンション購入』

不動産売買仲介営業職出身者による解説
マンションレビュー運営事務局


『内装リフォーム前提のマンション購入』


今回は、一難去ってまた一難というケースですが、 様々な制約により、希望のリフォームが出来ないことが実際にあります。


まず、リフォームの制限が出るケースの例を下記に記載します。


1.管理規約により、フローリング、大理石、タイルへの変更が禁止されていたり、隣接住戸の承諾等の条件があるケース。


2.構造壁、柱、梁があり、壁を抜けないケース。


3.配管の勾配の関係で、水周りに段差が出来てしまうケース。


4.浴槽、洗面所を大きく出来ないケース。


他にも、色々な制約が出てくる場合がありますが、特に築年数の経過している中古物件については、リフォームにおいては、何かしらの制限を受けると思っていた方が良いと思います。


今回の添田さんの話は、ミスと上手くいったことが両方あったケースだと考えられます。


■上手くいった点


１．フローリングの承諾をもらう時に、業者任せにせずに、自分も一緒にお願いに回った点。


■ミスした点


１．不動産会社の担当者小川さんが、フローリングが貼られていることで、必ず貼替は出来ると思いこんでしまった。


２．同じく小川さんが、間仕切り壁を抜けると安易に答えてしまった。


まず、上手くいった点のフローリングの承諾に関しては、特に音が直接かかわる、階下の方の承諾が取れるかがポイントとなりますが、お願いに行く際は、業者だけに任せず、自分も一緒に行くことをお勧めします。
これからご近所さんになるという人に丁寧にお願いされれば、承諾しようという気になるのが、人間というものです。


また、その際に、なぜフローリングにしたいかという事情もお伝えすると親切です。例えば、『子供が、喘息持ちで、カーペットだと、発作が出やすくなってしまう』などがあげられます。


次に、ミスした点についてです。これは共に不動産会社のミスですが、フローリングは、現状貼られていたとしても、貼替が出来るかどうかは分かりません。
そのため、管理規約の確認が必要です。今回のケースでは、契約前に分かったからまだ良かったものの、契約時や契約後に分かるケースもあるので、不動産会社に念を押して確認しておいた方がよい項目です。


間仕切り壁についても、叩くと、構造壁かそうでないかくらいの判断は素人でもつきますので、不動産会社の営業マンも安易に「抜ける」、「抜けない」を伝えがちですが、確実に抜けるかどうかは、リフォーム業者に見てもらわないと分かりません。


特に、インターホンが付いている壁は、配線の関係上、インターホンの移設が困難な場合があるので、今回の話のように、構造壁でなくても、抜けないケースもあります。
買う前に、全て把握してからでないと購入できないのかという話になりますが、居住者の承諾等をすべて調べるのは不可能です。


今回の添田さんの決断のように、最悪、『カーペットでも』、『壁が抜けなくても』購入するかどうかを判断基準にして、決断するのが良い方法です。


「カーペットだったら買わない」、「この壁が抜けなければ買わない」という判断の場合には、購入前に調べる必要が出てきます。


ただ、その場合は、調べている間に、他の方に買われてしまう可能性もあります。


築年数の古いマンションでは、設計図書が保存されていない場合もあり、意外と、壁が抜けるかどうかの判断にも時間がかかるケースもあります。


リフォームにおいても、妥協点、譲れない点を明確にしておくと、良い住み替えに繋がりやすくなります。


【用語解説】
遮音等級・・・遮音等級とは、住居そのものや、その部材について、どれだけの騒音をカットできる性能かを表す数値です。
軽量床衝撃音の遮音等級はLLで表し、LL-45は上階の生活が多少意識される状態で、「上階でスプーンなどを落とすと下階でかすかに聞こえる程度」と表現されています。


※ストーリーはフィクションです。ご了承ください。

※作画：佐々木慧

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