この記事で学べること・ポイント
- 引き渡し・残金決済の流れと日程
- 引き渡しまでに行うことと必要書類
- 気をつけたいトラブルや注意点
マンションの売却の開始から終わりまでは、さまざまな手続きやイベントがあります。
マンションの売却査定から媒介契約、売却活動のスタート。
そして売買契約にたどり着くまで時間も労力もかかります。
最短で1〜2ヶ月、長ければ半年〜1年以上の期間をかけて行われたマンション売却を締めくくるイベントがマンションの引き渡し・残金決済です。
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STEP1準備と情報収集
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STEP2マンション売却の査定
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STEP3不動産会社の選択／媒介契約締結
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STEP4マンションの売り出し価格決定・売却活動
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STEP5不動産売買契約締結
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STEP6マンションの引き渡し・残金決済←ココ
この記事では、マンションの売却を検討している方に向けて、マンション売却時の引き渡し・残金決済の流れについて解説していきます。
引き渡し時のトラブルや注意点についても紹介し、よくある質問についても回答していきますので参考にしてみてください。
マンションの引き渡し手続きの流れ
不動産売買の残金決済は、買主が融資を受ける金融機関で行われ、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士の4者で行われます。
金融機関から融資を受けずに、全て現金で残金決済する場合は場所の指定はありませんが、金額が大きいので一般的には金融機関の一室を借りて引き渡し・残金決済の手続きを行います。
また、マンションの引き渡し・残金決済は、売買契約の締結後に次の流れで行われます。
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STEP1売買代金の受領
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STEP2登記手続き
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SREP3住宅ローンの残債、修繕積立金、固定資産税の精算
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STEP4引っ越しと公共料金の精算
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STEP5鍵の引き渡し
1.売買代金の受領
買主が金融機関と住宅ローン契約の申し込みを行い、本審査を通過すると融資実行となります。この融資実行日が残金決済日です。
残金の決済により、売主の指定する口座に売買代金が振り込まれます。
売主の指定する銀行口座に売買代金が振り込まれたことが確認できたら、残金決済完了となります。
2.登記手続き
登記手続きは、具体的に「抵当権の抹消」と「所有権移転登記」の2つになります。
こちらの手続きは2つ同時に行われます。
「抵当権の抹消」については、前述したように売却物件に住宅ローンが残っている場合に必要になる手続きとなります。
抵当権が残ったまま買主に所有権移転登記をすることはありません。
住宅ローンの完済後、必ず抵当権抹消登記を行います。
抵当権の抹消は、担保を設定した金融機関が行う業務ではなく、登記上の手続きとなるため司法書士に依頼することになります。
抵当権抹消登記の必要書類は、以下の通りです。
- 身分証明書
- 認印
- 入金用の口座の通帳
- 抵当権設定契約証書（司法書士が用意します）
- 登記事項証明書（司法書士が用意します）
- 委任状（司法書士が用意します）
- 弁済証書（司法書士・銀行が用意します）
司法書士が残金決済前に、案内してくれる必要書類を確認しましょう。
住宅ローンを完済した後に、ご自身でオンライン上で手続きをする場合は、法務局のホームページをご参照ください。
法務局 住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）
※2
抵当権抹消手続きには、「登録免許税」がかかります。
また、抵当権の抹消は、住宅ローンの残債が売却価格を下回っている「アンダーローン」の場合と残債が売却価格を上回っている「オーバーローン」の場合で異なります。
アンダーローンの場合は、マンションを売却した代金でローンを返済し、抵当権の抹消が可能となりますが、オーバーローンの場合は、マンションを売却した代金だけではローンの完済ができません。
そのような場合、住宅ローンの残債は、不足分は預貯金から支払うことになります。
次に、物件の売主から買主への所有権移転登記を行います。
所有権移転登記も抵当権抹消手続きと同じく、売主が自分で申請をすることも可能ですが、専門知識や必要な書類の収集など、手間と労力がかかってしまいます。
所有権移転登記には、司法書士への手数料と登録免許税の費用が必要となります。
登録免許税法の規定では、登記権利者(買い手)と登記義務者（売り手）が連帯して納付義務を負うことなっていますが、登録免許税と所有権移転登記の司法書士への手数料については、多くの場合は買主が負担します。※3※4
所有権移転登記の必要書類は、以下の通りです。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 委任状（司法書士が用意します）
必要書類を用意して、売主が司法書士に依頼するのですが、このときに不動産所有者の本人確認が必要になります。
すでに身分を明らかにしている場合であっても、公式手続きで身分証明書が必要になりますので忘れないように持参しましょう。
売主と買主は登記書類の内容を確認して、内容に誤りがなければ署名・捺印します。
3.管理費・修繕積立金、固定資産税の精算
管理費・修繕積立金は、売主と買主の間で精算することになります。
これは、売主は引き渡し月の修繕積立金を支払っていることがほとんどだからです。
そのため、売主が買主の負担分まで支払っている部分は、管理費・修繕積立金を日割で精算します。
マンションの引き渡し日以降は、買主が管理費・修繕積立金を支払います。
例えば、
マンション売却の残金決済日が7月10日
引き渡し日が7月15日の場合
買主は、7月15日以降の管理費・修繕積立金16日分を支払います。
また、不動産を所有すると固定資産の納付義務を負います。
固定資産税精算金は1月1日を起算日として、売主は残金決済日の前日まで支払い、マンション売却の残金決済日から12月31日までは買主が支払います。
具体例を出すと、マンションを引き渡した日を7月30日だとします。
この場合、売主の固定資産税を負担する期間は引渡し日の前日までの1月1日〜7月29日となります。
したがって、買主が負担すべき税金の期間は7月30日（残金決済日）〜12月31日分の金額となります。※1
4.引っ越しと公共料金の精算
売買代金を受け取り、税金、修繕積立金の精算が終わったら、不動産は買主のものとなる（引き渡しをする）ため、買主はいつでも引っ越しが可能となります。
■引っ越しのタイミング
残金決済・引き渡し日前日までは売主の所有物件のため、居住が可能です。
つまり、遅くとも引渡し日前日までに引っ越しを行い、物件を空の状態にしておく必要があります。
そのため、逆算して新居の契約、引っ越し業者の手配、お子さんの転校手続きなどを先行して行う必要があります。
万が一引っ越しが間に合わない場合でも、売主の一方的な都合で引き渡し日を伸ばすことはできません。
契約書に引き渡し予定日も記載されていますので、その期日を変更する場合は、双方の合意が必要となります。
相手があることなので、迷惑が掛からないよう余裕をもって準備を行いましょう。
■公共料金の精算の注意点
電気・水道・ガスなどの利用料金も管理費や固定資産税と同様、買主にマンションを引き渡し、所有権を移転するまでは売主が支払います。
マンションが売れるまでは、購入希望者による内覧が行われます。
そのため、ライフラインが止まっていると電気などが使用できず、暗いイメージを与えてしまい、本来の物件の価値が伝わらず、マイナスイメージを与えてしまう可能性もあります。
また、水道を長期間使用しないでいると、下水の臭いが上がってくる場合もあるので注意が必要です。
5.鍵の引き渡し
マンションの引き渡しは、買主にマンションの鍵をすべて引き渡すことで完了します。
買主は売買代金の領収書とあわせて鍵を受け取り、不動産引渡確認証に署名と捺印をします。
新しい所有者は防犯のため、売主から受け取った鍵をそのまま使用するのではなく、鍵を交換することが一般的です。
6.司法書士費用と仲介手数料の支払い
マンションの引き渡しの後は、司法書士に登記費用、不動産会社に仲介手数料を支払い手続き完了になります。
■登記費用
マンション売却の際は、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行う際に、司法書士への手数料と登録免許税がかかります。
費用につきましては以下を目安にしてください。
- 抵当権抹消登記
司法書士費用→1〜1.5万円
登録免許税→1物件1,000円※1
負担：売主
- 所有権移転登記
司法書士費用→1〜5万円
登録免許税→課税標準となる不動産の価額の0.03%※1
負担：買主
■仲介手数料
仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
売主と買主の双方がそれぞれ依頼した不動産会社に支払います。
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で規定されており、売買価格400万円を超えると以下の計算式となります。
マンションの引き渡しまでの必要書類
確認しておくべき書類一覧
■所有権移転手続き
所有権移転手続きのために必要な所有権移転登記に必要な書類は、以下の通りです。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 委任状（司法書士が用意）
■住宅ローンの残債の精算
住宅ローンの残債を精算するために、抵当権抹消登記をする必要があります。必要書類は、以下の通りです。
- 身分証明書
- 認印
- 入金用の口座の通帳
- 抵当権設定契約証書（司法書士が用意）
- 登記事項証明書（司法書士が用意）
- 委任状（司法書士が用意）
- 弁済証書（司法書士・銀行が用意）
■買主へ引き継ぐ書類
物件に関する書類を買主への引き継ぎます。
- 測量図、設計図など
- 設備や備品の明細書、保証書
- 物件購入時のパンフレット
- マンションの管理規約
よくあるトラブルと注意点
契約不適合責任（瑕疵担保責任）
例えば、引き渡したマンションの一部が損傷していたり、土地の土壌汚染が判明するなどの欠陥が見つかった場合などは、買主は売主に対し、以下の責任を問うことができます。
目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しを求めます。
具体的には、契約書には書かれていない破損等を見つけたときに、買主が売主に補修請求をすることができる権利です。
そのため、例えば物件に水漏れなどがあった場合は、売主は契約書に「水漏れがあります」と記載しておかないと契約不適合責任を負うことになってしまいます。
契約書に書かれていない破損等を見つけたときに、売主側が追完を行わないときは、買主は代金減額請求をすることが可能です。
「買主側が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」と民法では定められていますが、履行の追完、つまり補修や原状回復が不可能な場合は
売主に催促することなく、代金減額請求をすることが可能となっています。
売主に過失がある場合に損害を賠償する義務を負います。
破損等の損害を買主が発見した場合も、売主が故意に隠した不具合でなければ、買主は損害賠償請求はできません。それを過失責任と言います。
買主が相当期間を定めて追完するよう催告したものの、相当期間内に追完がない時に買主に契約解除が認められます。ただし、契約不適合が軽微な場合を除きます。
以下の要件を満たした場合は、無催告解除も可能となります。
- 債務の全部の履行が不能であるとき
- 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 債務の一部の履行が不能である場合または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
- 定期行為の時期を経過したとき
- 催告をしても契約の目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき
【具体事例】中古マンションの設備の経年劣化と瑕疵担保責任との関係※2
当事者
BさんがAさんから購入した築25年の中古マンションを賃貸に出した時にトラブルが発生しました。
買主であるBさんは売主であるAさんから築25年の中古マンションを購入して、賃貸に出しました。
ところが、1ヶ月も経たないうちにBさんの購入した中古マンションの給湯器とガスコンロが故障してしまいました。
入居者からもクレームをもらい、設備の交換をしなければならなくなったBさんがAさんに対して、瑕疵担保責任に基づいて設備を交換するよう請求したところ、Aさんは条件付きで設備の交換を了承しました。
その条件とは、「事後、本件マンションについて、本請求以外の請求を一切しないものとする。」という誓約書にサインをすることでした。
つまり、今後同じようにBさんが購入した中古マンションの設備が故障した場合も、Aさんは責任を問われないにことになります。
今回の不動産売買契約の瑕疵担保責任期間の約定によると、AさんはBさんに対して、引き渡しから3ヶ月間「隠れた瑕疵」担保責任を追うことになっていました。
Aさんは「本請求以外の請求を一切しないものとする」という誓約書の条件により、今後同じようなトラブルが起きた場合に免責になるのでしょうか？
A1.今後一切、必ずしも免責になるということにはならない可能性が高いです。
「事後、本件マンションについて、本請求以外の請求を一切しないものとする。」という一文では、今回故障した給湯器とガスコンロ以外の設備以外の他の全てのマンション設備についても免責されるという意思ではないと解釈される可能性があります。
契約不適合責任は任意規定なので、AさんとBさんで当事者間での合意があった場合は、Bさんは契約不適合責任の免責が可能になります。
もしも、AさんとBさんの間で合意をした上で、「事後、本件マンションについて、本請求以外の請求を一切しないものとする。」という文面に加筆を行い、「事後、本件マンションについて、設備以外の隠れた瑕疵も含めて、本請求以外の請求を一切しないものとする。」と記載された場合は、Aさんは今後はマンションで発生した全ての設備のトラブルについて免責となります。
しかし、当事者間で合意した免責特約も、売主が契約不適合の事実について知っていたにも関わらず、買主に伝えずに行った免責特約は民法572条※3に反しているので無効になります。
今回のケースですと、売主のAさんが今回の給湯器とガスコンロ以外の設備の故障を認知していたのにも関わらず、買主のBさんに伝えずに免責の特約を結んだという証拠が明らかになれば、Bさんはその後、別の設備で発見した瑕疵に関しても請求ができるようになります。
とはいえ、現実的には、売主Aさんが瑕疵を知っていながらBさんに隠していたと立証するのは難しく、費用も時間もかかります。
A2.今回の中古マンションの売買契約時に、Aさんが不動産仲介会社に設備の作動状況を伝えて、それを不動産仲介会社が買主であるBさんに説明して、Bさんが説明に納得をして契約していれば防げたと思われます。
そのような説明がないと、売主のAさんは
Aさん「契約時に給湯器とガスコンロもしっかりと作動していたのだから、いくら古くても瑕疵があったわけではないので、引き渡し後に発生した故障については瑕疵担保責任の対象にはならない」
と主張しますし
買主のBさんは
Bさん「購入後しばらくはそのまま給湯器とガスコンロも使えると思って購入したのだから、その故障は瑕疵だ！」
と主張しますので、議論は平行線になってしまいます。
更に、契約時の設備の状態の説明に加えて、物件の引き渡しの前の段階でも、不動産仲介会社がBさんに対して設備の動作状況や劣化状況を説明して、Bさんが確認をしておけば、より、トラブル発生の可能性が低くなります。
※4 2020年4月に民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任に改められました。
※1参考：1e-GOV法令検索：民法
※2参考：中古マンションの設備の経年劣化と瑕疵担保責任との関係
※3参考：民法572条
※4参考: 契約不適合責任について②
民法572条
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
トラブル回避のための注意点
不動産仲介手数料は、現金での残金決済が必要となりますが、売却代金から支払うケースがほとんどです。
不動産会社（仲介エージェントに）支払うことになるのですが、どのくらいの金額がかかるかについては前述しているのでご確認ください。
固定資産税、修繕積立金、管理費は、売主と買主で精算します。
売主は残金決済日の前日まで支払い、残金決済日以降は買主が支払うことを覚えておきましょう。
固定資産税の精算は、固定資産税等の納税通知書が必要となるので用意しておきましょう。
固定資産税、管理費・修繕積立金を精算した時に、売主と買主で固定資産税精算書、管理費修繕積立金精算書を取り交わします。
買主負担となるケースが多いですが、残金決済代金の振込手数料を売主買主のどちらが負担するか確認しておきましょう。
売主が事前に解約しておけば、買主が新規契約すれば良いだけとなり面倒な手続きが起こらないため、事前に解約しておきましょう。
引き渡しの1週間前から前日までを目安に、電気・水道・ガスを解約すると良いでしょう。
■引渡し日のトラブルについて
下記の事例ように、引渡し日を安易に決めてしまうと、大きなトラブルになります。
引渡し日を決める際には、以下のポイントを確認してください。
- 確実に引っ越しが完了して、空き部屋にできる期日を設定する
- 買い替えで、売却代金を次の購入先物件の支払いに充当し、仮住まいをしたくない時は、引き渡し猶予をもらう交渉を行う
引き渡し猶予とは、残金決済日と引き渡しを同日に行わず、引き渡すまでに猶予をもらうこととなります。
例えば、
マンション売却の残金決済日が7月10日、引き渡し日が7月15日の場合、下記のような計画が可能となります。
7月11日：購入物件の残金の支払い
7月12日：新居に引っ越し
7月15日：売却物件を引き渡す
マンション売却時の引き渡し・残金決済についてよくある質問
A.買主が銀行振込を行い、振込伝票を売主に渡します。
また、実際の着金を確認したい場合は、振込を行う金融機関に電話確認する場合もあります。
A.水漏れやお湯が出ないなど、付帯設備の不良によるトラブルが多いです。
前述しているように、契約の内容に適合しない内容のトラブルは、売主が買主に契約不適合責任を負いますので、売却の際には注意してください。
A.引渡し日前でも可能ですが、売却が完了してから引越しと住所変更をおこなうほうが、売却時の手間が少なくなります。
住民基本台帳法22条に「新しい住居に転入してから14日以内に住民票の変更をおこなわなければならない」と期限が定められていますので、原則はそのタイミングで変更を行うこととなります。（住民基本台帳法52条）
ただ、新居に引っ越したけど、自宅がまだ売却できてない場合など、売却よりも先に引越しせざるを得ない場合もあります。
マンション売却時に、売主が用意する書類に、印鑑証明書があります。
売却時のマンションの所有権登記の移転の「登記変更」をするには「売却物件の登記情報に記載されている住所と同じ住所が記載されている発行後3ヶ月以内の印鑑証明書」が必要になります。
もし引越しが売却よりも先に起きた場合、売却する不動産の登記情報の住所と印鑑証明書に記載されている住所が違う状態になってしまいます。
その印鑑証明書では、所有権移転登記が出来ないため、引越しをする前に「売却する不動産用の印鑑証明書」を1通発行しておきましょう。
印鑑証明書を取得し忘れた場合や、3ヶ月の印鑑証明の期限が過ぎて売却した場合は、住所変更の登記を売却前か売却時に行う必要があります。
司法書士に頼む場合は、登録免許税と司法書士報酬で1万～2万円程度がかかってきます。
A.住宅ローンが完済できない場合でも、住宅ローンの残債と家の購入資金をまとめて融資を受けられる住み替えローンがあります。
購入する家の価格以上の資金を借り入れることが可能ですが、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高くなるケースが多くなっていますので、内容を確認して、資金計画を進めていきましょう。
【まとめ】引き渡し・残金決済は事前準備をしっかりしておこう
引き渡し・残金決済の際に必要な書類や確認事項をきちんと確認し、引き渡し時のトラブルや注意点についても知っておくことが大切です。
事前準備をしっかりと行い、無事に引き渡し・残金決済を完了させてくださいね。
マンションの引き渡し・残金決済は、売買契約の締結後に次の流れで行われる。
なお、不動産売買の残金決済は、買主が融資を受ける金融機関で、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士の4者で行われる。
書類は、「所有権移転手続き」「住宅ローンの残債の精算」「買主への引き継ぎ」で必要になる。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 委任状（司法書士が用意）
- 身分証明書
- 認印
- 入金用の口座の通帳
- 抵当権設定契約証書（司法書士が用意）
- 登記事項証明書（司法書士が用意）
- 委任状（司法書士が用意）
- 弁済証書（司法書士・銀行が用意）
- 測量図、設計図など
- 設備や備品の明細書、保証書
- 物件購入時のパンフレット
- マンションの管理規約
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）
引き渡したマンションの一部が損傷していたり、土地の土壌汚染が判明するなどの欠陥が見つかった場合などに、買い主から責任を取られてしまう。 - 固定資産税、修繕積立金、管理費の精算
固定資産税、修繕積立金、管理費は、売主と買主で精算します。売主は残金決済日の前日まで支払い、残金決済日以降は買主が支払うと良い。 - 残金決済代金の振込手数料
買主負担となるケースが多いが、残金決済代金の振込手数料を売主買主のどちらが負担するか確認しておこう。 - 電気ガス水道の解約
引き渡しの1週間前から前日までを目安に、電気・水道・ガスを解約すると良い。
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