この記事で学べること・ポイント
- 住宅ローンにおいてのオーバーローンとは何か
- アンダーローンやフルローンとの違い
- オーバーローンのメリット・デメリット
- オーバーローンのリスク管理
多くの人は、不動産購入のために住宅ローンを利用すると思います。
中には、住宅購入資金だけでなく、関連する諸費用も含めてローンを組む場合もあり、これをオーバーローンと呼びます。
住宅購入の可能性を広げてくれるオーバーローンですが、利用する際には注意も必要です。
オーバーローンのメリットとデメリット、覚えておきたいリスク管理をご紹介します。
オーバーローンとは何か？
まずはオーバーローンとはどういう状態なのか、単語の意味をご紹介します。
同じくローンの状態を示すアンダーローンやフルローンとの違いも一緒に確認しましょう。
オーバーローンの基本的な意味
オーバーローンとは、ローンの借入総額や残高が、ローン対象となるものの価格に対して上回っている状態のことです。
たとえば以下のような場合は、いずれもオーバーローンとなるケースです。
オーバーローンの例：
- 5,000万円のマンションの購入時に、そのほかにかかる諸費用のぶんも含めて5,300万円を借り入れる
- 5,000万円のマンションを購入するため、同額の融資を受けるローンを申し込んだが、その後物件の査定額が4,500万円に下がった
- 不動産を売却する際、成約価格は3,000万円だったが、ローン残高は3,500万円である
不動産購入時には、不動産取得税や仲介手数料（中古物件の場合）等の、物件自体の購入費用以外の諸費用が発生します。
金融機関によってはこれらも含めて融資を受けられるローン商品が用意されており、オーバーローンを選択する人も一定数います。
なお、住宅ローンに組み込める諸費用の項目は、金融機関によって異なります。
不動産購入にかかる費用について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。
アンダーローンやフルローンとの違い
オーバーローンとは逆に、ローンの借入額や残高が不動産価格を下回っている状態をアンダーローンといいます。
たとえば物件価格に対してある程度の割合を自己資本で用意しておき、残りの額をローンでまかなう場合は、アンダーローンとなります。
アンダーローンの例：
- 5,000万円のマンションの購入時、500万円を頭金として用意し、残りの4,500万円分を借り入れた
フルローンとは、土地や物件の価格と同額の借入金額でローンを組むことです。
フルローンの例：
- 5,000万円のマンションの購入時、頭金なしで、5,000万円ぶんまるまる借り入れた
以前は、住宅ローンを申し込む際には購入費用の1割～2割程度の自己資本を頭金として用意することがほとんどでした。
低金利が続いていることもあり、頭金なしのフルローンや、さらに融資総額の多いオーバーローンで住宅を購入するケースが増えてきました。
マンション購入時の頭金について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。
オーバーローンのメリット
住宅購入時にオーバーローンで融資を受けると、次のようなメリットがあります。
資金不足による買い逃しのリスクを軽減できる
オーバーローンを利用すると、住宅購入の予算額を増やすことができます。
たとえば5,000万円の中古マンションを購入したいとき、諸費用分の200～300万円程の自己資本を用意することが一般的です。
しかしオーバーローンを利用すれば、自己資本が300万円未満であったとしても諸費用分まで含めた、例えば5,300万円の融資を受けられます。
住宅ローンの低金利で諸費用分も調達できる
諸費用分の支払いにもローンを利用するのであれば、オーバーローンで住宅ローンを組むほうがお得である可能性があります。
住宅ローン控除の適用額を大きくできる （シミュレーションつき）
オーバーローンのメリットには、住宅ローンの控除額が増える点もあげられます。
住宅ローン控除として所得税から控除される金額は、該当する年の年末に発生しているローン残高の額に応じて決まります。
つまり、もともとの融資額が多いオーバーローンで不動産を購入した場合、控除される額も多くなる可能性があるのです。
4,000万円の新築マンションを購入した場合を例に、フルローンやアンダーローンの場合と比較してみましょう。
新築マンションを購入した場合の例：
- マンション価格：4,000万円
- 借入期間：35年
- 返済方式：元利均等返済
- ボーナス返済：なし
- 借入金利：変動金利 年利0.6％
※10年目まで金利変動はないものと仮定 - 年収：650万円
- 扶養家族：2人
- 居住地：東京都
- その他：19歳未満の子どもあり
- 住宅の種別：長期優良住宅
- オーバーローン
借入金額：4,500万円（物件価格に500万円を上乗せして借入）
- フルローン
借入金額：4,000万円
- アンダーローン
借入金額：3,500万円（500万円を自己資金で用意）
| ①オーバーローン | ②フルローン | ③アンダーローン | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住宅ローン年末残高 | 住宅ローン控除上限額 | 住宅ローン年末残高 | 住宅ローン控除上限額 | 住宅ローン年末残高 | 住宅ローン控除上限額 | |
| 1年目 | ¥43,841,054 | ¥278,500 | ¥38,969,830 | ¥272,700 | ¥34,098,598 | ¥238,600 |
| 2年目 | ¥42,675,136 | ¥278,500 | ¥37,933,464 | ¥265,500 | ¥33,191,772 | ¥232,300 |
| 3年目 | ¥41,502,203 | ¥278,500 | ¥36,890,863 | ¥258,200 | ¥32,279,492 | ¥225,900 |
| 4年目 | ¥40,322,213 | ¥278,500 | ¥35,841,988 | ¥250,800 | ¥31,361,722 | ¥219,500 |
| 5年目 | ¥39,135,124 | ¥273,900 | ¥34,786,803 | ¥243,500 | ¥30,438,429 | ¥213,000 |
| 6年目 | ¥37,940,892 | ¥265,500 | ¥33,725,270 | ¥236,000 | ¥29,509,583 | ¥206,500 |
| 7年目 | ¥36,739,475 | ¥257,100 | ¥32,657,351 | ¥228,600 | ¥28,575,147 | ¥200,000 |
| 8年目 | ¥35,530,829 | ¥248,700 | ¥31,583,006 | ¥221,000 | ¥27,635,090 | ¥193,400 |
| 9年目 | ¥34,314,912 | ¥240,200 | ¥30,502,196 | ¥213,500 | ¥26,689,377 | ¥186,800 |
| 10年目 | ¥33,091,680 | ¥231,600 | ¥29,414,884 | ¥205,900 | ¥25,737,974 | ¥180,100 |
| 控除額合計 | ¥2,631,000 | ¥2,395,700 | ¥2,096,100 | |||
| 利息合計 | ¥2,332,644 | ¥2,073,452 | ¥1,814,266 | |||
上記のシミュレーション結果をもとに、①オーバーローンと②フルローン、①オーバーローンと③アンダーローンの控除額と利息額、それぞれの差額を計算してみましょう。
【①オーバーローンと②フルローンの比較】
- 控除額の差額
263万1,000円-239万5,700円=23万5,300円 - 利息の差額
233万2,644円-207万3,452円=25万9,192円
【①オーバーローンと③アンダーローンの比較】
- 控除額の差額
263万1,000円-209万6,100円=53万4,900円 - 利息の差額
233万2,644円-181万4,266円=51万8,378円
住宅購入の際に必要なお金は物件価格だけではなく、登記費用や保険料などの諸費用もあります。
どちらにしろ発生する費用なら、住宅ローンに含めてなおかつ控除額が大きくなるオーバーローンを利用するほうが得と考えることもできるのです。
【早見表付き】住宅ローン控除はいくら戻ってくる？上限額や計算方法を解説
※シミュレーションには下記サイトを使用
返済額・控除額を算出：住宅ローンの控除（減税）シミュレーション
利息額を算出：ローン返済（毎月払い） - 高精度計算サイト
手元資金を確保できる
オーバーローンを利用すれば、手元の自己資金を持ち出さなくても不動産の購入が可能になります。
結婚や出産など、家庭環境の変化をきっかけに住宅を購入する人も多いでしょう。
これらのライフイベントが発生すると、その後も出費が発生することが考えられます。
不動産購入時に現金を温存しておけば、今後の生活資金はもちろん、さまざまな出費に対応できるメリットがあります。
オーバーローンのデメリット
不動産購入時にオーバーローンを利用する場合、いくつかのデメリットが考えられます。また、売却時に出る影響も忘れてはいけません。
これらは、オーバーローンの主なデメリットです。下記にそれぞれの詳細を解説します。
審査基準が厳しくなる可能性がある
オーバーローンを希望した場合、通常のローンよりも厳しい審査基準が適用されることがあります。
金融機関にとって、担保物件の価値よりも高い金額を貸し出すオーバーローンは、フルローンやアンダーローンよりも返済不履行となるリスクが高いと判断されるためです。
金利が高くなる場合がある
オーバーローンを利用すると、フルローンやアンダーローンよりも金利が高く設定される場合があります。
これも、審査基準が厳しくなるのと同じ理由で、金融機関側のリスク回避のためです。
ここ数年は日銀がマイナス金利政策を採用し、低金利だったため、不動産購入者も住宅ローンの借入でその恩恵を受けることができています。
しかし、2024年3月の金融政策決定会合で、日銀はマイナス金利政策の解除を決定し、0.1%に利上げし、2024年７月には0.25%まで引き上げました。
ただ、日本の金利が諸外国の水準より低いことに変わりはなく、また、金融機関が住宅ローンの金利を大幅に引き上げるとは考えにくいといえます。
金融機関にとって住宅ローンは主要な商品のひとつであり、とくに金利の低いネット銀行なども参入する昨今、金利を上げることは価格競争にやぶれて顧客を逃してしまうリスクがあるためです。
不動産のように大きな額の買い物をするにあたり、金利の動向をよく確認しておくことは大切です。
こちらのページでは、不動産購入時の住宅ローン金利に注目して、賢い新築マンションの購入に成功した方の体験記をご紹介しているので、ぜひご覧ください。
毎月の返済負担が増加する
借入金額が大きいオーバーローンは、そのぶん毎月の返済額も増えます。
ローンの返済は、月々の家計の固定費に含まれるものです。
この額が収入に対して高い割合であるか、もしくは収入を上回ってしまう場合、生活費が不足したり、他の支出を減らしたりする必要が生じ、生活水準が低下する可能性があります。
売却時にローンを完済できない可能性がある
物件の売却時、ローン残高が物件の売却価格を上回るオーバーローン（残債割れ）の状態だと、物件を売却する際に、手持ちの現金を充当してローンを完済する必要があります。
オーバーローンで購入した住宅の場合、そもそも、物件価格以上の借入をしているため、余計にそのリスクが高まります。
残債を上回る金額で売却を成立したければ、資産価値の下がらない物件を選ぶのがよいでしょう。
オーバーローンのリスク管理
オーバーローンには、購入時、売却時ともにリスクが発生します。
返済プランを立てる
返済負担の大きいオーバーローンは、返済が困難になるリスクも高まります。
そうならないために、事前に返済プランをしっかりと立てましょう。
返済期間や返済額をシミュレーションし、将来の収入や支出を考慮した上で、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
資産価値の見極め
売却時にオーバーローン状態となるのを防ぐために、購入予定の物件の資産価値をチェックしておきましょう。
基本的に、住宅は新築で引き渡された時点から中古となり、建物としての価値が下がっていくと考えられます。
しかし、立地条件や周辺環境、築年数、管理状況、世の中の経済状況などにより、資産価値（売却価格）が保たれるもしくは高まる物件も存在します。
オーバーローンを利用して不動産を購入するのであれば、なおさら資産価値の高い物件を選ぶことが肝心です。
マンションの資産価値を知るには、以下のマンションレビューのコンテンツがおすすめです。
オリンピックの選手村跡地で有名な「HARUMI FLAG(PARKVILLAGE)」を例に、それぞれどのように活用できるかをご紹介します。
①マンション偏差値
マンションレビューは、独自に集計した過去の不動産の売出情報や立地条件などから、マンション偏差値として資産価値の評価を掲載しています。
偏差値の高い物件ほど、資産価値が落ちにくい傾向にあります。
②適正価格診
希望する物件の条件を入力すると、適正価格が算出されます。
③将来予測価格
さらに、日経平均株価の予想値と、算出したい未来の年数を入力すると、将来の価格変動をシミュレーションできるコンテンツもあります。
④AIサーチ・AIレコメル
全国の値上がり物件、値下がり物件だけをいち早く調べることができるサービスもあります。
蓄積された過去十数年分の販売物件のビッグデータから、“割高”か”割安”かをマンションレビューのAIが判断してくれます。
住まい価値とローンの管理
物件を所有している間も、定期的に住まいの資産価値やローンの残高をチェックし、返済が困難になることが予想される場合は、早めに金融機関と相談することが大切です。
とくに将来売却を検討しているのであれば、ご自身のもつ物件の現在の適正価格、将来の予想価格は把握しておくことをおすすめします。
また、万が一物件の資産価値が下がっていたり、返済が困難になった場合は、金融機関と相談して返済方法の見直しや売却などの対応を検討しましょう。
売却のタイミングを見計らう
ライフステージの変化に伴い、購入した不動産をいずれ売却することも考えられます。
ローンの返済ペースや市場動向を把握して、適切なタイミングで売却をすることが大切です。
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まとめ
オーバーローンは多くの人に不動産購入のチャンスを与えますが、利用にはリスクが伴います。
ましてや近年、不動産は一度買ったら終わりのものではなく、住みかえに応じた売却も一般的です。
ローン返済が月々の家計を圧迫したり、売却時にオーバーローンとなってしまわないよう、購入の段階で返済計画や購入する物件の資産価値をきちんと確認し、リスク管理をしていきましょう。
A.オーバーローンとは、ローンの借入総額や残高が、ローン対象となるものの価格に対して上回っている状態のこと。
A.住宅購入時にオーバーローンで融資を受けると、次のようなメリットがある。
- 資金不足による買い逃しのリスクを軽減できる
- 住宅ローンの低金利で諸費用分も調達できる
- 住宅ローン控除の適用額を大きくできる
- 手元資金を確保できる
A.不動産購入時にオーバーローンを利用する場合、下記の点に注意する。
- 審査基準が厳しくなる可能性がある
- 金利が高くなる場合がある
- 毎月の返済負担が増加する
- 売却時にローンを完済できない可能性がある
A.リスク管理が大切。具体的には、下記のことに気を付ける。
- 返済プランを立てる
- 資産価値の見極め
- 住まい価値とローンの管理
- 売却のタイミングを見計らう
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