この記事で学べること・ポイント
- 投資用ワンルームマンション売却方法2パターン
- 投資用ワンルームマンションの売却におすすめのタイミング
- 投資用物件を売却する時の注意点
- 売却後の手続きや、売却にかかる費用
- 投資用マンションを早く高く売るためのポイント
会社員を中心に、投資対象として注目を集めているワンルームマンション。
不動産投資の失敗を避けるためには、出口戦略＝どのように売却するかも大切です。
投資用ワンルーム物件の売却には、居住用のファミリータイプ物件の売却とは異なるポイントがあります。
後者を得意とする大手不動産会社が、必ずしもワンルーム売却にも強いとは言い切れません。
- （不動産会社を通して）個人に売却する
メリット…買取よりも高値で売れる
デメリット…買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性が高い。 - 不動産会社に買い取ってもらう
メリット…スピーディで確実に売却できる。仲介手数料が無料。契約不適合責任を原則とらなくても良い。
デメリット…成約価格は低くなる傾向がある。物件によっては、買取を断られてしまう場合もある。
せっかく投資として購入したワンルームマンション。安く売却して後悔したくはないですよね。
2024年現在、マンションレビューのデータでもわかる通り、マンション価格は数年前に比べ高騰しており、不動産の売却には追い風といえるタイミングです。
マンションレビュープレスリリース「2024年1月 全国中古マンション相場推移」より
この記事では、投資用マンションの売却におすすめのタイミングもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
投資用のワンルームマンションを売却したい！どんな売り方があるの？
ワンルームマンションの売却方法は、
- （仲介などを通して）個人に売却する
- 不動産会社に買い取ってもらう
の大きく2パターンに分けられます。
それぞれにメリット・デメリットがあり、とくに違いが出やすいのが買取金額と売却期間です。
個人に売却する
まず1つは、不動産仲介会社などを通して、物件を個人へ売却する方法です。
「不動産の売却」というと、このパターンを想像する方も多いかもしれません。
ワンルームマンションの場合、買主側も投資目的で購入することが多いですが、もし空室で売却する場合は、居住用としての需要を取れる可能性もあります。
売却の流れをより詳しく知りたい方は、ぜひこちらの記事もご確認ください。
個人への不動産売却のメリットは、後に紹介する買取よりも高値で売れる可能性がある点です。
買取の場合、不動産会社は仕入れた物件を再販売して利益を得ます。
そのため、個人への売却価格の相場よりも低い金額となるのです。
中古の服を売る時も、古着屋へ持っていくよりメルカリやオークションサイトに出品する方が高く売れやすいことを考えると、イメージしやすいでしょう。
- 買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性が高い。
- 最悪の場合、買主が見つからない。
ワンルームマンションの場合、個人が所有している仲介物件だと、購入しようとしても物件価格に対して100％のローンが出ることは稀です。
ある程度現金を持っている人しか、買主になり得ない状況となってしまいます。
ワンルームマンションは100％借入で買いたいというニーズが強いため、ワンルームマンションを個人の方に売却するのは、現実的にはかなり難しいといえます。
不動産会社に買い取ってもらう
2つめの方法は、買取専門の不動産会社など業者への売却です。
前述の通り仲介での売却よりも買取金額は低くなる傾向ですが、スピーディで確実に売却できます。
そのほか、買取の場合は下記のようなメリットもあります。
- 売却価格が決まるタイミングが早く、資金計画を立てやすい
- 仲介手数料が無料（不動産会社が直接買い取る場合）
- 契約の確実性が高い
- 契約不適合責任を原則とらなくても良い
築年の古い物件を売却したい人は、買取なら「契約不適合責任」を取らなくてはいけないリスクがなくなることも、安心感に繋がるかもしれません。
以前は「瑕疵担保責任」として認識されていましたが、2020年4月の民法改正に伴い名称と内容が変わりました。
個人間での不動産売買では、契約不適合責任に該当すると補償や減額をしなくてはいけない場合があります。
一方、不動産会社への売却であれば、不備や欠陥の回復費用を払う責任は問われないのです。
基本的には、建物に破損がある、室内があまり綺麗でないという場合でも買取は可能です。
しかし、一部、立地に難がある物件や、老朽化が激しく活用が難しい物件は、買取を断られてしまうケースもあります。
マンションレビューの売却サービス【タカウル】では、複数のワンルーム売却に強い不動産会社に対して、査定依頼をすることができます。
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見逃さないで、投資用ワンルーム物件売却におすすめのタイミング
居住用のマンションの場合、売却のタイミングは結婚・出産・転勤などライフスタイルの変化に合わせてやってくることが多いです。
一方で投資用マンションの場合、自身の資金周りの状況や市場の動向によって、売却に適したタイミングが変わります。
次に当てはまる場合、手持ちのワンルームマンションは売り時かもしれません。
ローンの返済が計画通りに進んでいない
まず、想定していた家賃が入らず、ローンの返済が計画通りに進まないようであれば、所有する投資不動産の売却を検討してよいでしょう。
- 空室期間が長く発生して、想定した家賃収入が入らない
- 家賃を下げないと、入居者が決まらない
上記のような物件を保有し続けると、今後も赤字を垂れ流してしまう可能性が高くなります。
当然、損失が出る売却になる可能性も否定できません。
しかし、条件の悪い物件を持ち続けて赤字を垂れ流し続けるよりも、早期に売却した方が傷が浅く済むケースは多くあります。
毎月の収支が赤字になっている
たとえ物件に入居者がいても、毎月の収支（キャッシュフロー）が赤字の場合は注意です。
建物の減価償却を利用した年間の節税金額を含めても、ローンの返済額やその他物件にかかる諸経費が家賃収入の手取り額を上回っている場合、売却を検討した方が良いといえます。
マンションを所有していると、ローン返済のほかに次のような諸費用がかかります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 修繕積立金
- 物件（部屋）の修繕費用
また、今後物件の築年数が古くなっていくと、基本的に、その分賃料も下げざるを得なくなります。
不動産市況がいい
不動産売却をうまく進めるチャンスとしておすすめするのが、マンションの相場価格が高い水準にある時です。
不動産の価格が上がっている＝需要が高まっているため、市場の動きが早く、売りやすいタイミングとなります。
また、低金利のときも売却に有利です。購入する側が資金調達をしやすい環境にあり、買主を見つけやすい可能性があります。
中古マンションの価格動向は、マンションレビューが毎月プレスリリースで発表している「全国市区町村中古マンション価格騰落率ランキング」でも確認できます。
全国市区町村ごとの中古マンションの相場価格を集計、ランキングしているため、ぜひ市場の状況を確認してみてください。
まとまった金額を現金化したい
不動産を売却すると、ある程度の額を現金化することができます。
- 物件を買い替えたい
- ほかの形で投資をはじめる資金にしたい
- 結婚、出産、子どもの教育など、お金のかかるライフイベントがある
など、大きな金額が必要となる場合、マンション売却による資金づくりを考えてみても良いでしょう。
賃借人が出ていって空室になっている
所有の物件に入居者がいない時も、実は売却におすすめのタイミングです。
賃借人が対象物件に住んでいると、購入者は部屋をリフォーム・リノベーションをすることや家賃を上げることが難しくなります。
「リノベーションをして物件の価値を上げて、高い家賃で貸す」、「高い家賃で貸したい」という選択をしたい投資家もいるため、売却が進めやすい場合があるのです。
また、所有の物件に入居者がいないと、家賃収入が入らないため、収支が厳しくなります。入居者募集と売却を両方検討してみることをおすすめします。
物件を5年以上保有している
不動産を売却して利益が出たときには譲渡所得税を支払う必要があります。
この譲渡所得税は、物件の保有期間により異なり、5年以上保有している場合安くなります。
譲渡所得税額は以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝ 譲渡価額※1 ｰ （取得費※2 ＋ 譲渡費用※3）
税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
※1 「譲渡価額」は売却価格のこと
※2 「取得費」とは、物件を取得したときの費用。土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
※3 「譲渡費用」とは、物件を売却する際の費用。仲介手数料や印紙税、測量費、売却のための広告費、立退料、建物の取り壊し費用など
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間により、以下のように分かれています。
| 分類 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年未満 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
所有期間が5年を超えると、譲渡所得税率が大幅に下がり、税額を抑えられることが分かります。
このとき、所有期間とは不動産購入から売却・引き渡しまでの期間ではなく、購入日から買い手に引き渡した年の1月1日までを指します。
＜事例＞
2019年8月1日に購入した物件を、2024年11月1日に売却した場合
→所有期間は2024年1月1日までとされるため、所有期間は4年5ヶ月。
上記のように、実際に売却が成立した日が購入日から5年経っていても、短期譲渡所得扱いになり、高い税率が適用されてしまうため注意が必要です。
投資用物件を売却するときの注意点
以下に紹介する内容を抑えておくと、後悔のない売却を実現しやすくなります。
ローン残債を確認。売却価格の最低ラインを決めよう
まずはローン完済に必要な、物件の最低売却金額を把握しておきましょう。
不動産を売却する際、売却金額がローンの残債を下回ってしまうと、物件を売却しても残りの借金を完済できない状態となり、手持ちの自己資金で借金を返済する必要があります。
売却資金では残債を完済できず、手持ちの自己資金も足りない場合は、他の金融機関からの融資等で資金を調達する必要が出てきます。
もしも売買契約の締結後にローン残債を一括返済できない状態となると、契約不履行で違約金が発生する可能性もあります。
基本的には残債割れの場合は売却をしない方が良いと思われますが、空室が続く物件など、保有し続けると損失がより膨らむと考えられる場合は、手持ちの自己資金を使ってでも、売却した方が良いケースもあります。
大手＝安心とは限らない！投資物件に強い不動産会社を探そう
「不動産売却は大手の会社に任せれば安心」と思っているなら注意が必要です。
確かに大手不動産会社は、ネームバリューによる安心感がありますし、物件を売るための広告費をたくさん使ってくれそうなイメージがあると思います。
が、大手不動産会社の多くが得意としているのは、居住用のファミリータイプマンションの売買です。
むしろ、中小規模であっても、下記のような不動産会社の方がワンルーム売却に強い場合が多いです。
- 投資用不動産に強い不動産会社
- その中でもワンルーム物件を専門に扱っている不動産会社
ワンルーム物件を専門としている会社は、投資資物件を探している顧客や不動産会社とのつながりが豊富である場合が多く、早期かつ高値の売却を見込める可能性が高くなります。
相場の把握。一括査定サービスの活用を
ワンルーム物件に限らず、不動産の売却で非常に大切なのが相場の把握です。
自身の所有する不動産が、市場でどれくらいの価値をもつのか。相場に見合った売却価格の設定をしなくては、高すぎて売れない、もしくは安く買い叩かれてしまうといったリスクが生じてしまいます。
1社のみに査定を依頼し、その査定額を鵜呑みにしてしまうと、相場感からずれた価格設定で売却を進めてしまいかねません。
必ず複数の不動産会社に見積りをとり、査定額を比較しましょう。
複数の会社に相談することは、金額面だけでなく、各社のサービス内容や担当者の対応も比較して検討できるメリットがあります。
マンションレビューの【タカウル】なら、ワンルーム売却に強い複数の不動産会社から査定額を知った上で、売却活動を行うことができます。
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また、こちらの記事では、不動産の一括査定サービスを実際に利用した人の体験談を読むことができます。ぜひ併せてチェックしてみてください。
売れ残りに注意！売却期間が長引くリスク
ワンルーム物件の売却はスピード感が大切です。
なるべく早い売却を望む場合、査定金額に納得できれば不動産会社に買取を依頼するのがセオリーとなります。
その場合、必ず複数の会社から買取の場合の見積もりを取ることを忘れずに行いましょう。
会社により大きく買取金額が変わってくることが多くあります。
サブリース契約をしている場合のマンション売却の注意点
サブリース契約には、空室期間であっても家賃収入を確保できるというメリットがあります。
しかし、空室リスクがないことと引き換えに、実際に支払われる料金は家賃相場の8〜9割となります。
- 売却査定額は、実際にその物件で発生している賃料も加味して算出される
- サブリース契約は、物件の所有者側から解約することが難しい
①について、通常の賃料の8〜9割が実収入のサブリース物件は、本来の相場価格より安い査定となり、損をしてしまう可能性があります。
②の理由は、契約相手の不動産会社が「賃借人」扱いとなり、借地借家法によってその権利が守られるためです。物件オーナー側からの解約には手数料が発生するケースもあります。
このような背景から、サブリース契約を結んでいるマンションは、売却が難航しやすいと考えられます。
場合によってはサブリース契約解約後に売却することを検討することも選択肢の一つです。
売却後はどうする？忘れてはいけない諸手続きやかかる費用
売買契約を結んだら、必要な手続きをしよう
マンションの売却後は、次のような手続きを行います。
- ローン残債の一括返済
- 抵当権の抹消
- 確定申告
投資用・居住用を問わず、マンションの売却が成立して利益（売却益）が出たら、その所得税を払うための確定申告を行います。
申告のタイミングは、売買契約を結んだ翌年の2月16日〜3月15日です。
※年によって日にちは前後する場合があります。
マンション売却にかかる税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。
そして、投資用マンションに現在賃借人が入居している場合、賃貸人の地位承継通知をします。
もしあわせて管理会社も変更となる場合は、下記も通知します。
- 新しい管理会社への移行日
- 新しい管理会社の連絡先
- 変更後の家賃支払い方法の案内（新しい振り込み先情報など）
基本的には、この通知は管理会社が行うものです。また、管理会社や家賃の支払いについての変更がなければ、通知は必須ではありません。
マンション売却でかかる費用と、戻ってくるかもしれない費用
通常、マンション売却でかかる費用には次のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 住宅ローン返済手数料
投資用物件の場合、加えて下記もかかる可能性があります。
- 賃貸管理解約違約金
- サブリース解約違約金
管理会社や不動産会社と上記のような契約を結んでいる場合、契約期間の満了前に売却すると、解約違約金を払わなくてはいけないケースがあります。
契約を結ぶ会社によってその有無は異なるため、必ず契約書内容を確認しましょう。
全て合わせて、マンション売却でかかる費用は売却価格の3〜5％程になることが一般的です。
売買契約締結後には、固定資産税（固定資産税＋都市計画税）や管理費・修繕積立金の精算をします。
各費用について、対象となる期間と物件が受け渡された日にちに差があれば、日割りの料金が還付されることが一般的です。
ワンルームマンションをなるべく早く売りたい人が覚えておきたいポイント
築浅の物件は売りやすい傾向にあり
築年数と売却が決まるまでのスピードには相関関係があります。
一般的に売却を進めやすいのは、建物や設備の状態がいい築浅の物件です。
不動産流通機構の「REINS」が発表している2024年の調査では、築11〜15年の中古マンションの成約率が高いというデータが出ています。（※1）
先述の「投資物件の売却におすすめのタイミング」の項目でもお伝えしたように、所有期間が5年以内の物件は、売却益が出た場合、税率が高くなります。物件の所有期間の長さによって、譲渡所得税の税率が変わるためです。
それぞれの税率は次の表の通りです。
| 分類 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年未満 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
相場と市況を把握しておく
売却を成功させたいのであれば、マンションの相場と不動産市況を常に把握しておくことが大切です。
相場を把握するためにも、複数の不動産会社へ査定の依頼をすることが有効です。
また、近隣で条件が類似した物件の売出情報をチェックするのも、相場や市況の把握に役立ちます。
マンションレビューでは駅や市区町村ごとの売買相場情報を掲載していますので、こちらもぜひ確認してみてください。
不動産会社に「競わせる」のもおすすめ
早期で、かつ、高値で売却したいという方はぜひ、ワンルーム売却に強い複数の不動産会社に競わせる形の売却活動をおすすめします。
1社のみと専属専任媒介契約をするよりも、複数の会社と一般媒介契約を結んだ方が、不動産会社側に競争心理が働くため、”早く高く売る”が叶う可能性が高まります。
マンションレビューの売却サービス【タカウル】では、不動産会社が自社の顧客以外に物件を紹介しない「囲い込み」をしない会社のみが参画しており、ご所有の物件の売却を適切に進めることが可能です。
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まとめ
不動産仲介会社などを通して個人に売却するか、不動産会社に買取をしてもらうかの選択肢があります。現実的には、不動産買取を選択することが一般的となります。
以下のいずれかに当てはまる場合、投資用物件の売却に適したタイミングであると考えられます。
- 毎月の収支が赤字になっている
- ローンの返済が計画通りに進んでいない
- 不動産市況がいい
- まとまった金額を現金化したい
- 賃借人が出ていって空室になっている
- 物件を5年以上保有している
投資用物件の売却を成功させたい場合、下記の点に注意するようにしましょう。
- ローン残債を確認し、売却価格の最低ラインを決める。
- 投資物件に強い不動産会社を探す。大手＝ワンルームの売却に強いとは限らず、ワンルームマンションを専門に扱う会社の方が、投資物件を探している顧客や不動産会社とのつながりを持っていて、高値で売却できる可能性が高い
- 相場を把握するため、1社のみの査定で決めず、複数の不動産会社へ査定を依頼する
- サブリース契約を結んでいる物件は売却を進めにくいおそれがある。可能であれば、事前に解約をするのも一つの選択肢
投資用物件の売買契約を結んだ後は、下記のような手続きが発生します。
- ローン残債の一括返済
- 抵当権の抹消
- 確定申告
- 賃貸人の地位継承通知
賃貸人の地位継承通知は、基本的には管理会社が行うものです。
売却時にかかる費用には下記があり、売却価格の3〜5％前後となります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 住宅ローン返済手数料
- 賃貸管理解約違約金（該当する契約を結んでいる場合）
- サブリース解約違約金（該当する契約を結んでいる場合）
また、支払い済みの固定資産税や管理費・修繕積立金に関しては、売買契約が成立した日から残りの対象期間分の料金が日割りで返ってきます。
ワンルームマンションの売却を早期かつ高値で叶えたい場合、下記のポイントを覚えておきましょう。
- 築浅の物件は売りやすい。ただし、保有期間5年未満で物件を売却した場合、譲渡所得税の税率が、保有期間5年以上の物件を売却したときより高くなるので注意
- 相場と市況を把握し、物件を売却しやすい価格設定・タイミングで売りに出す
- 複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、各社に売却を競わせるのも高値売却に効果的
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