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マンションの売却 中古マンション 新築マンション

いちばんやさしいマンション売却の流れと注意点

マンションの売却を考えるときには、
少しでも高く売りたい、後悔したくないという気持ちから、具体的にこんな疑問が出てくると思います。

マンションを売却の不安

具体的に何をしたらいいのか?
自分の希望の価格で売るにはどうすればいいのか?
不動産会社は何をしてくれるのか?

不動産の売却は、購入する時と同様で非常に複雑です。
また、多くの方にとって不動産の売却は一生に一度か二度しかない大きなイベントでもあります。

西村
西村
実際にマンションを売却する際、勢いで行動して後悔しているという声が非常に多いです。

というのも、自身の生活の変化から住み替えが必要になり、準備や情報収集を怠ってしまった結果、

自分がマンションを売却したいと思っている希望価格と、最終的な買取価格に乖離が大きいにも関わらず妥協して売却してしまうといった結果になってしまうからなのです。

マンションの売却には決まった流れがあります。

西村
西村

流れを理解して正しく行動していくことで、トラブルや後悔を防ぐことが出来ます。

そのため、以下の流れに沿って売却を行っていくのが大切です。

マンション売却の流れ

  1. 準備と情報収集
  2. マンション売却の査定
  3. 媒介契約
  4. マンションの売り出し価格決定・売却活動
  5. 売買契約
  6. マンションの引き渡し
  7. マンション売却の確定申告

 

西村
西村

このページでは、マンション売却の流れを、大きく7段階に分けて詳しく説明していきます。

マレッピ
マレッピ

ぜひ流れを把握して、計画的にマンションを売却してみてネ!思わぬ出費や後悔を防ぐのに役立ててほしいナ。

この記事では、マンションの売却の概略を知ることができます。

各セクションの細かな部分については参考記事をチェックして理解深めてください。

1.準備と情報収集

準備と情報収集

まずはじめに伝えることは、マンション売却では事前の準備と情報収集が最も重要になる、ということです。

神谷
神谷

具体的にどんな情報を調べればいいんでしょうか?

西村
西村

不動産会社に頼む前に、絶対に自分で調べておかなければならないのは次の4つです。

情報収集すべき4つのポイント

  1. マンションの売却の期間と書類
  2. マンション売却の査定を頼む会社
  3. 物件の資産価値
  4. 売却相場

 

マンションの売却を検討する際には、特別な事情があり、できるだけ早くできるだけ高く売りたいというニーズが出てきます。

しかし、自分で考えた売却希望価格と実際の売却の相場には乖離があり、手続きがスタートしてしまうと、やむを得ず安値で物件を手放さなくてはならなくなるケースが多々あります。

  • マンション売却に必要な期間と書類
  • マンション売却査定を依頼する不動産会社
  • そして自身の所有する物件の適性価値と売却相場

上記の情報をしっかりと収集して、時間が限られていたとしても決して焦らないで売却活動を始めることが最重要です。

西村
西村

「準備をしないで、焦って売却すると損をする」と覚えておいてください。

マンション売却の注意点と期間

マンション売却の注意点と期間
西村
西村

ここではまず、マンションの売却に必要な書類と費用と期間を確認しておきましょう。

項目 手に入る場所 必要な時期
身分証明書 市役所 媒介契約時
間取り図と測量図 市役所 媒介契約時
固定資産税納税通知書

固定資産税評価証明書

市役所 引き渡し時
銀行口座書類・通帳 銀行 引き渡し時
実印・印鑑証明 市役所 契約時
登記済権利証 市役所 媒介契約時
 

ローン残高証明書
ローン返済予定表

銀行 媒介契約時

 

西村
西村

必要書類は全て市役所と銀行で手に入ります。

特にローン残高証明書ローン返済予定表はこのあとのローンの完済手続きで必要になるので忘れないように用意しておいてください。

マレッピ
マレッピ

書類と費用を確認したら、売却にどれくらい時間がかかるか確認してみヨウ!

ローン残高証明書やローン返済予定表
マレッピ
マレッピ

売却活動が終わるまでに半年はかかると思って、住替えは計画的に行った方がよいネ。

森本
森本

なんでそんなにスケジュールや計画にこだわるのかしら?

マレッピ
マレッピ

不動産取引は高額な取引だから、例えば物件の引渡し日を伸ばしてしまったりすると大きなトラブルになっちゃうヨ!下手をすると損害賠償に発展する場合もあるんダヨ…。

神谷
神谷

損害賠償!?

西村
西村

また、物件を売却した後に引越し先が決まっていなかったり、売った物件のローン残債が残っていて2件分の住宅ローンを支払う事になってしまうというトラブルもあります。

金額が高額であること、また住み替えの場合は売却と購入を並行して進めていかなければならないため、少しのミスが大きなトラブルになります。

そのため、売却にかかる期間と必要書類は、不動産会社に相談する前に確認しておきましょう。

マンションの売却相場と資産価値

マンションの売却相場と資産価値

マンション売却には、「希望する売値で売れた!」という成功例もあれば、もちろん上手くいかなかった失敗例もあります。

例えば、マンションをすぐに売却したいという事情があると、すぐに買主を探す必要があります。

すぐに買ってくれる人を探すためには、物件の価格を下げざるを得ません。

そのため、急いで物件を売ろうという場合は、相場よりも価格が安くなって損をするという結果になってしまうことがあります。

西村
西村

ここで覚えてほしいのは、マンションの売却の場合、フローに関して大きく3つの価格が出てくることです。

マンション売却の3つの価格
  • 売り出し価格
  • 査定価格
  • 成約価格
西村
西村

以下のように考えてください。

売り出し価格=売り主が売却をスタートしたときの価格
査定価格=不動産会社に査定した金額
成約価格=買主との間で交渉が成立した金額

マンションを売却するとき、できるだけ高い価格で売りたいと思うのは当然ですが、必ずしも希望の価格で売却が成立するとは限りません。

必ずしも、希望売り出し価格=成約価格とはならない点に注意してください。

西村
西村
マンションが売れない場合は、単純に売り出し価格が高すぎるという原因が多いです。
マレッピ
マレッピ

反対に、所有物件の資産価値を理解しないまま不動産会社に任しまい、焦って売却しようとした結果、相場より安い価格で売却契約が成立して損してしまう体験もたくさんあるんダヨ。

不動産会社に査定を依頼する前に、必ず所有する物件の資産価値と売却相場をを確認して希望売り出し価格の目安を設定しましょう。

調べる方法は、手軽なものだと不動産情報誌やHome'sやsumoのようなポータルサイトで所有している物件と似たような物件が今いくらぐらいで売りに出されているかチェックできます。

もっと具体的に適正相場や所有している物件の適正価格を知りたい場合はマンションレビューの6つの無料コンテンツを使うと客観的に物件の資産価値を判断できます。

6つの無料コンテンツ
  • 相場売買情報
  • マンション騰落率
  • マンション偏差値
  • 口コミ
  • 適正価格診断
  • 将来価格予測
マレッピ
マレッピ

豊富なデータを基にした6つの無料コンテンツで、キミの物件の適正価格が判断できちゃうんダ!

後悔のない取引をするためにも、不動産会社に査定をお願いする前にまずは適性相場のチェックと資産価値の把握をおすすめします。

マンション売却に必要な不動産会社

マンション売却に必要な不動産会社

所有している物件の資産価値と相場を調べた後は、売却が得意な不動産会社について調べましょう。

物件売却を相談するときは、必ず売却を得意とする不動産会社にお願いするようにしてください。

不動産会社の中にも、分譲業者・賃貸業者・専門系業者・売買業者と得意分野は様々です。

また、売買業者の中でも売却依頼が得意な会社もあれば購入依頼が得意な会社もあります。

西村
西村

この中では、売却依頼が得意な売買業者に頼むのがベストになります。

神谷
神谷

売却依頼が得意です!って言ってる会社も結構ありますけど、その中でどうやって選んだらいいんでしょう??

西村
西村

では、良い会社を見つけるためのポイントを2つ紹介しましょう!

ポイント❶:実績が多い
ポイント❷:広告・宣伝やマーケティングに強い

 

売りたい物件があるエリアで、成約件数や実績が多い不動産会社は、これまでの実績から、多くの不動産購入予定者が集まってきます。

必然的に、それだけあなたの所有している物件も、早く希望価格で売れる可能性が高くなります。

また、売却活動を始めると、不動産購入検討者を集めるためにどれだけ広報活動できるかが必要不可欠になります。

広告がなければ、あなたの物件売りに出されたとしても、購入検討者の目にその情報が入ることは無いからです。

なので、広告・宣伝やマーケティングなど集客活動に力を入れている会社を頼ると、所有している物件がより高く売れる可能性が高くなります。

マレッピ
マレッピ

簡単にまとめると、実績があってたくさん人を集められる会社に頼ると有利ってことだネ!

神谷
神谷
マンションが売れるまでに準備すべきことはことは、下の記事で教えてもらいました!
値下げするしかないの?マンションが売れない理由と対策方法マンションが売れない時に値下げ以外にまずやることや、マンションが売れない理由・特徴をわかりやすく紹介します。売主が対策できること・できないことについても説明します。...

2.マンション売却の査定

マンション売却の査定
西村
西村
ここでは、マンションの売却査定について説明していきます。

マンション売却の査定方法

マンション売却の査定方法

不動産査定には2種類の方法があります。

2種類の査定方法
  • 訪問査定
  • 机上査定

机上査定は不動産会社が現地で物件を見ずに、成約情報やエリア情報から簡易的に査定する方法です。
一方で、訪問査定は不動会社が現地を調査して査定する方法になります。

西村
西村
この2つの中では、訪問査定で正確に査定してもらうことをおすすめします。
森本
森本

とりあえず机上査定じゃだめなんですか?

西村
西村

不動産を売る理由や、「いつまでに売りたい」という期間によって売却金額は変わってきます。そのため、直接会って事情を説明したほうが良い結果につながるんですよ。

さらに言えば、訪問査定は、「どれだけ営業マンが優秀で、どれだけ親身になって対応してくれるか」という不動産会社の見極めポイントにもなるのでおすすめです。

マレッピ
マレッピ

あと、査定に関しては1社だけじゃなくて、必ず複数の会社に依頼するようにしヨウ!

査定金額は非常に曖昧で、各社によって大きく金額が異なるケースがあります。
また、査定金額は売却金額とイコールではなくあくまで予想金額でしかありません。

そのため、客観的な判断をするためにも複数の会社に査定をしてもらって、比較することを強くおすすめします。

一番簡単な方法は、一括査定サービスを利用する利用することです。一括査定サービスのメリットとしては、

  • 売却されるまで、完全無料で依頼できる
  • 複数社に一括で査定できて楽

ということが挙げられます。

マンションレビューにも、売却査定が無料でできる「タカウル」があるので、気になる方は是非ご利用してみて下さい。

マレッピ
マレッピ
実績や集客方法、査定金額を比較検討して、一番自分に合った不動産会社を探してみヨウ!

3.媒介契約

媒介契約

不動産会社の検討が終わって、依頼する不動産会社が決定したら、次は媒介契約に入ります。ここからは媒介契約について詳しく説明していきます。

媒介契約とは

媒介契約とは

不動産会社が決まったら、次は媒介契約を行います。

媒介契約とは売却活動をスタートするために、買主と不動産会社の間で正式に結ばれる契約のことです。この媒介契約では、

  • 売却活動の期間や方法
  • 売り出し価格
  • 仲介手数料

といった今後の売却活動に関わる重要事項を決めていきます。

森本
森本

ようやく売却活動をスタートできるんですね。

西村
西村

ええ。契約形態に関しても、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があるので説明していきますね。

媒介契約の種類

媒介契約の種類
西村
西村

では3種類の媒介契約を比較してみましょう

契約の種類 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数同時契約 できない できない できる
依頼者が見つけた買主と直接取引 できない できる できる
契約期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月 なし
レインズ登録 あり あり あり
販売状況報告義務 7日に1回 14日に1回 あり

 

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却をお願いできます。対して、専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社としか契約ができません。

神谷
神谷

専属専任媒介契約と専任媒介契約って、何が違うかイマイチよく分からないなあ…

西村
西村

一番大きな違いは「自己発見取引」ですね。つまり、不動産会社を通さずに買主と直接取引ができるかどうかという点です。

マレッピ
マレッピ

自己発見取引で売買契約が成立した場合は仲介手数料が発生しないんダ!

専任媒介契約の場合、不動産会社を通さずに、依頼主(=売主)が見つけた買主と直接取引することが可能です。

また、売主と買主が直接売買契約を結び取引した場合、不動産会社の仲介手数料は発生しません。これが自己発見取引と呼ばれます。

一方で、よりスピードを優先したい場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約をすると不動産会社が優先的に買い手を探すために動いてくれます。

早く良い買主に出会える可能性が高くなるのがメリットと言えます。

一般媒介契約は、先述の通り複数の不動産会社と契約することができます。自己発見取引ができる上、契約期間に制限がないので、自分の希望に合った取引をじっくり行いたい人に向いています。

ただし、レインズへの登録義務がないので、売却活動で不利になってしまう可能性もあります。

マレッピ
マレッピ
媒介契約を結ぶ前に、必ず下の2つの記事は読んでオコウ!
森本
森本
媒介契約のときに気になる「囲い込み」のリスクや仲介手数料がいくらくらいかかるのかはこの記事で詳しく勉強できます。
どれがベスト?媒介契約の種類とメリット・デメリットを解説
どれがベスト?専任媒介・一般媒介のメリット・デメリットを徹底比較媒介契約の3種類「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」のそれぞれの特徴やメリット・デメリット、媒介契約の費用や解約方法について解説します。...
不動産仲介手数料の計算方法と早見表を解説!相場ってあるの?不動産仲介手数料についての知識が無い状態で不動産会社と契約を結ぶと後悔することになるかもしれません。この記事では、不動産仲介手数料の仕組みと注意点をわかりやすく解説します。...

4.マンションの売り出し価格決定・売却活動

マンションの売り出し価格決定・売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、いよいよ売却活動がスタートになります。ここでは売却活動の開始から、買い手が決まるまでの流れを説明していきます。

売却活動の内容と売り出し価格を確認

売却活動の内容と売り出し価格を確認 2

媒介契約を結んだ時には、事前に買主をどうやって募集するか、集客方法について不動産会社と打ち合わせを行います。

不動産会社が行う集客方法については次のようなものがあります。

主な集客方法
  • チラシ
  • ポータルサイト
  • 来店
  • レインズ
  • 電話問い合わせ

それぞれの会社で集客活動の強みが違ってくるため、媒介契約をする前に担当になる不動産会社が、どんな集客方法を強みにしているか必ず確認してください。

西村
西村

特にレインズ(不動産流通標準情報システム)に登録されていない場合は、売却活動において圧倒的に不利になってしまうので、登録されていることを必ず確認して下さい。

そして、集客方法と同時に売り出し価格についても不動産会社と打ち合わせを行います。この金額に関しては、売主側の希望価格と査定金額の両方を勘案して決められます。

売り主としては当然高く売りたいので、高い売り出し価格を設定したくなると思いますが、マンションが売れないほとんどのケースでは売り出し価格が高すぎることに要因があります。

このタイミングで、所有している物件の資産価値がどれくらいなのか確認して、査定金額も考慮した上で売り出し価格を決めてください。

また、売り出し価格は売り出し後には値上げできないので慎重に決める必要があります。

西村
西村

基本的に不動産会社は、成約しやすいように査定金額の上下5%程度の金額での売出しをすすめることが多いです。

森本
森本

でも、本当にその売り出し価格でいいのかしら…。

マレッピ
マレッピ
ベストな売り出し価格を決めたいなら、マンションレビューの提供しているコンテンツがおすすめだヨ!

マンションレビューでは、各物件の相場情報やマンション偏差値、過去の販売価格履歴などが無料で閲覧できます。

不動産会社に提案された金額と別に、自分で物件の資産価値を確認したいなら、このタイミングで是非チェックしてみて下さい。

物件の内覧

物件の内覧

売却活動がうまくいき始めると、購入希望者から内覧希望が入ってきます。

物件の内覧に関しては、当日は不動産会社が対応するので、引っ越し済みであれば売り主は立ち会うだけで、特別な対応は必要ありません。

ただ、内覧は買主が物件を購入を決める重要なポイントになります。

西村
西村

そのため、物件に好印象を持たれるように綺麗にしておくのがとても大事です。

事前に水回りの掃除や整理整頓などは必ず済ませておきましょう。

マレッピ
マレッピ
買主が決まったら、いよいよ売買契約だヨ!

5.売買契約

売買契約

ここからは、契約成立までの流れを説明していきます。

買付証明書と物件の価格交渉

買付証明書と物件の価格交渉

買主が決まると、不動産会社が売り主であるあなたの意向を買主側に伝えます。
ここで買主側から買付証明書が送られてきて、同時に価格交渉と条件交渉がスタートします。

買付証明書
西村
西村

買付証明書には買主の購入の希望額やその理由が書いてあり、売り出し価格と比べて交渉をしていきます。

基本的に媒介契約時に売却プランを不動産会社に伝えてあるので、交渉から売買契約の締結までの業務を全て不動産会社側で行います。

なお、買主から申し込みがあったタイミングで売却代金の1割が買主から支払われます。

マンション売買契約

マンション売買契約

交渉がまとまれば、マンションの売買契約に移ります。

売買契約

交渉成立後から売買契約の成立までの間で、買主側は住宅ローンの事前審査を行います。

マンション取引における不動産売買契約書の内容、確認ポイント、注意点を解説不動産売買契約書とは、売買の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額で買主が買い受けることを規定している書面のことです。不動産売買契約書がどんなものか会話形式で分かり易く知ることができます。...
マレッピ
マレッピ

注意点として、買主側で住宅ローンの審査が通らずに取引自体が破談になってしまうケースもあるンダ…。

神谷
神谷

それはマズイなあ…。

西村
西村

無理をして物件を購入しようとする方もいると思いますので、買主側の住宅ローンの事前審査が通っているかは確認しておきましょう。

6.マンションの引き渡し

マンションの引き渡し

買主と計画を結んだら、物件の引き渡しをします。引き渡しの際も気をつけるべきポイントがあるので、確認していきましょう。

物件引渡し日までに行っておくこと

物件引渡し日までに行っておくこと

売買契約が成立した後は、物件を買主に渡す準備をしましょう。物件の引渡し日までに終わらせておかなければならないことは以下のとおりです。

引渡し日前日までに行うべきこと
  • 名義変更手続き(司法書士に依頼)
  • 管理費・修繕積立金、固定資産税の精算
  • 引っ越しと公共料金の精算
  • 仲介手数料と司法書士手数料の支払い
  • 住宅ローンの残債の整理
  • 名義変更手続き(司法書士に依頼)

住宅ローンの残債がある場合は、完済手続きに関しては個人情報の関係から、銀行や不動産会社ではなく売主自身で進める必要があります。必ず手続きは終えているようにしましょう。

一般的なケースだと、銀行の住宅ローンの完済口座に買主側さんに振り込んでもらって完済をします。

森本
森本

これを忘れるとどうなるんですか?

西村
西村

新居の物件も合わせて、2件分の住宅ローンを払い続けることになってしまいます。

神谷
神谷
それは大変だ…!

売却代金が減ったように感じてしまうかもしれませんが、2件分のローンを払い続けることを避けるためにも、銀行に完済手続きの申請だけは必ずしておきましょう。

また、売却する名義変更手続きは司法書士にお願いしておく必要があります。

マレッピ
マレッピ
契約が終わってから引き渡しまでの手順がこの記事にまとまっているヨ!
マンション売却時の決済・引き渡しの流れと注意点
マンション売却時の引き渡し・残金決済の流れと注意点マンション売却時の引き渡し・残金決済の流れと注意点について、会話形式でわかりやすく解説します。...

物件の引き渡し

物件の引き渡し

準備が完了したら、いよいよ引き渡しです。物件の引き渡し時に行われる手続きは次のとおりです。

引き渡し時の手続き
  • 残代金の受け取り
  • 鍵の引き渡し
  • 所有権移転登記

不動産会社の調整によって成立した日取りで、売買系契約時に受け取った手付金1割を除いた、残りの売却代金の受け取りを行います。

また、このタイミングで所有権移転登記を行って登記名義を売主から買主へ変えます。
最後に、買主に物件の鍵を渡して引き渡し終了です。

マレッピ
マレッピ
これで物件の引き渡しは完了だネ!

7.マンション売却の確定申告

マンション売却の確定申告

物件引き渡しが終わって一段落ですが、実はまだやるべきことが残っています。そう、確定申告です。ここでは物件売却時に必要な確定申告の手続きについて説明していきます。

マンション売却で確定申告が必要な税金

マンション売却で確定申告が必要な税金
神谷
神谷

マンションが売れた時って、確定申告をするんですか?

西村
西村

そうですよ。簡単に言うと、物件を売却した金額が購入した金額より高い場合は確定申告が必要になります。

マレッピ
マレッピ

簡単な実例で確認してみヨ〜!

A.マンションの購入価格:4,000万円

B.マンションの売却価格:5,000万円

A.−B.=1,000万円

支払う税金

1,000万円✕20%=200万円
※簡略化のために所得税15%、住民税5%で計算しています。

上の例だと、1000円の売却利益が出ているので、200万円の税金を支払う必要があり、確定申告が必要になります。

ただし、売却したときに利益が発生しなかった場合は、確定申告をする必要はありません。

西村
西村

実例では簡略されていますが、この他にも控除特例などがありますのでもっと詳しく知りたい場合はマンションと税金の記事をチェックしてみてください。

いちばんやさしく中古マンションの住宅ローン控除の適用要件と注意点を解説中古マンションの住宅ローン控除を受けるための要件や具体的な控除額など、シミュレーションしながら解説していきます。複雑でわかりにくい住宅ローン控除の仕組みが理解できて、具体的にどの程度の節税できるのかもよくわかります。 ...

確定申告の必要書類

確定申告の必要書類最後にマンション売却の確定申告に必要な書類を確認しておきましょう。必要書類は次の通りです。
確定申告の必要書類
  • 購入時の売買契約書
  • 売却時の売買契約書
  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 仲介手数料や印紙税の領収書

売買契約書に関しては印紙税分の費用がかかりますがその他の書類は税務署で無料でダウンロードできます。

西村
西村

仲介手数料や印紙税の領収書も不動産会社さんからもらえるので、無くさないように保管しておきましょう。

また、売却するとすぐに税金が発生すると勘違いしてしまう方もいると思いますが、確定申告の時期は売却した年の翌年の3月になります。よく覚えておきましょう。

いちばん大事なのは適正価格と適正相場を知ること

いちばん大事なのは適正価格と適正相場を知ること
神谷
神谷
今まで何をしたらいいのかよく分からなかったけど、具体的な流れが分かって安心しました!
森本
森本
自分の希望の価格で売るためには、資産価値や適正相場の確認が必要なのね…実践してみます!

ここまでマンションの売却を計画的に行うための流れを確認してきました。

売却のスケジュールを理解することで、損害賠償のような大きなトラブルを防いだり、高く売れる物件を安値で手放すリスクも回避できると思います。

不動産会社に査定をお願いしてから、売却が完了するまで半年ほどかかりますが、一番重要なのは査定が始まる前の準備と情報収集です。

マンション価格には、

  • 売り出し価格
  • 査定価格
  • 成約価格

がありますが、自分の希望している物件の売り出し価格とその他の金額が乖離してしまうのが、トラブルや後悔の原因になります。

西村
西村
繰り返しになりますが、一番大事なのは適正相場と適正価格を知ることです。

不動産会社さんから自分の想定より高い査定金額が提示されたり、買主んから売却交渉の際に希望の金額より低い金額を提示されたときも、冷静な判断ができるように事前に適正相場と適正価格の情報を収集しておきましょう。

 


 

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アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査方法:インターネット調査 調査期間:2022年1月12日~14日 調査概要:不動産相場・口コミサイト10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の20代~50代の男女1,005名

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