いちばんやさしいマンション売却の流れと注意点

マンションの売却を考えるときには、
少しでも高く売りたい、後悔したくないという気持ちから、具体的にこんな疑問が出てくると思います。

不動産の売却は、購入する時と同様で非常に複雑です。
また、多くの方にとって不動産の売却は一生に一度か二度しかない大きなイベントでもあります。

というのも、自身の生活の変化から住み替えが必要になり、準備や情報収集を怠ってしまった結果、

自分がマンションを売却したいと思っている希望価格と、最終的な買取価格に乖離が大きいにも関わらず妥協して売却してしまうといった結果になってしまうからなのです。

マンションの売却には決まった流れがあります。

そのため、以下の流れに沿って売却を行っていくのが大切です。

 

この記事では、マンションの売却の概略を知ることができます。

各セクションの細かな部分については参考記事をチェックして理解深めてください。

1.準備と情報収集

まずはじめに伝えることは、マンション売却では事前の準備と情報収集が最も重要になる、ということです。

 

マンションの売却を検討する際には、特別な事情があり、できるだけ早くできるだけ高く売りたいというニーズが出てきます。

しかし、自分で考えた売却希望価格と実際の売却の相場には乖離があり、手続きがスタートしてしまうと、やむを得ず安値で物件を手放さなくてはならなくなるケースが多々あります。

上記の情報をしっかりと収集して、時間が限られていたとしても決して焦らないで売却活動を始めることが最重要です。

マンション売却の注意点と期間

 

特にローン残高証明書やローン返済予定表はこのあとのローンの完済手続きで必要になるので忘れないように用意しておいてください。

金額が高額であること、また住み替えの場合は売却と購入を並行して進めていかなければならないため、少しのミスが大きなトラブルになります。

そのため、売却にかかる期間と必要書類は、不動産会社に相談する前に確認しておきましょう。

マンションの売却相場と資産価値

マンション売却には、「希望する売値で売れた！」という成功例もあれば、もちろん上手くいかなかった失敗例もあります。

例えば、マンションをすぐに売却したいという事情があると、すぐに買主を探す必要があります。

すぐに買ってくれる人を探すためには、物件の価格を下げざるを得ません。

そのため、急いで物件を売ろうという場合は、相場よりも価格が安くなって損をするという結果になってしまうことがあります。

マンションを売却するとき、できるだけ高い価格で売りたいと思うのは当然ですが、必ずしも希望の価格で売却が成立するとは限りません。

必ずしも、希望売り出し価格=成約価格とはならない点に注意してください。

不動産会社に査定を依頼する前に、必ず所有する物件の資産価値と売却相場をを確認して希望売り出し価格の目安を設定しましょう。

調べる方法は、手軽なものだと不動産情報誌やHome'ｓやsumoのようなポータルサイトで所有している物件と似たような物件が今いくらぐらいで売りに出されているかチェックできます。

もっと具体的に適正相場や所有している物件の適正価格を知りたい場合はマンションレビューの6つの無料コンテンツを使うと客観的に物件の資産価値を判断できます。

後悔のない取引をするためにも、不動産会社に査定をお願いする前にまずは適性相場のチェックと資産価値の把握をおすすめします。

マンション売却に必要な不動産会社

所有している物件の資産価値と相場を調べた後は、売却が得意な不動産会社について調べましょう。

物件売却を相談するときは、必ず売却を得意とする不動産会社にお願いするようにしてください。

不動産会社の中にも、分譲業者・賃貸業者・専門系業者・売買業者と得意分野は様々です。

また、売買業者の中でも売却依頼が得意な会社もあれば購入依頼が得意な会社もあります。

 

売りたい物件があるエリアで、成約件数や実績が多い不動産会社は、これまでの実績から、多くの不動産購入予定者が集まってきます。

必然的に、それだけあなたの所有している物件も、早く希望価格で売れる可能性が高くなります。

また、売却活動を始めると、不動産購入検討者を集めるためにどれだけ広報活動できるかが必要不可欠になります。

広告がなければ、あなたの物件売りに出されたとしても、購入検討者の目にその情報が入ることは無いからです。

なので、広告・宣伝やマーケティングなど集客活動に力を入れている会社を頼ると、所有している物件がより高く売れる可能性が高くなります。

値下げするしかないの？マンションが売れない理由と対策方法マンションが売れない時に値下げ以外にまずやることや、マンションが売れない理由・特徴をわかりやすく紹介します。売主が対策できること・できないことについても説明します。...

2.マンション売却の査定

マンション売却の査定方法

不動産査定には２種類の方法があります。

机上査定は不動産会社が現地で物件を見ずに、成約情報やエリア情報から簡易的に査定する方法です。
一方で、訪問査定は不動会社が現地を調査して査定する方法になります。

さらに言えば、訪問査定は、「どれだけ営業マンが優秀で、どれだけ親身になって対応してくれるか」という不動産会社の見極めポイントにもなるのでおすすめです。

査定金額は非常に曖昧で、各社によって大きく金額が異なるケースがあります。
また、査定金額は売却金額とイコールではなくあくまで予想金額でしかありません。

そのため、客観的な判断をするためにも複数の会社に査定をしてもらって、比較することを強くおすすめします。

一番簡単な方法は、一括査定サービスを利用する利用することです。一括査定サービスのメリットとしては、

ということが挙げられます。

マンションレビューにも、売却査定が無料でできる「タカウル」があるので、気になる方は是非ご利用してみて下さい。

3.媒介契約

不動産会社の検討が終わって、依頼する不動産会社が決定したら、次は媒介契約に入ります。ここからは媒介契約について詳しく説明していきます。

媒介契約とは

不動産会社が決まったら、次は媒介契約を行います。

媒介契約とは売却活動をスタートするために、買主と不動産会社の間で正式に結ばれる契約のことです。この媒介契約では、

といった今後の売却活動に関わる重要事項を決めていきます。

媒介契約の種類

 

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却をお願いできます。対して、専属専任媒介契約や専任媒介契約は１社としか契約ができません。

専任媒介契約の場合、不動産会社を通さずに、依頼主（＝売主）が見つけた買主と直接取引することが可能です。

また、売主と買主が直接売買契約を結び取引した場合、不動産会社の仲介手数料は発生しません。これが自己発見取引と呼ばれます。

一方で、よりスピードを優先したい場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約をすると不動産会社が優先的に買い手を探すために動いてくれます。

早く良い買主に出会える可能性が高くなるのがメリットと言えます。

一般媒介契約は、先述の通り複数の不動産会社と契約することができます。自己発見取引ができる上、契約期間に制限がないので、自分の希望に合った取引をじっくり行いたい人に向いています。

ただし、レインズへの登録義務がないので、売却活動で不利になってしまう可能性もあります。

どれがベスト？専任媒介・一般媒介のメリット・デメリットを徹底比較媒介契約の3種類「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」のそれぞれの特徴やメリット・デメリット、媒介契約の費用や解約方法について解説します。...

不動産仲介手数料の計算方法と早見表を解説！相場ってあるの？不動産仲介手数料についての知識が無い状態で不動産会社と契約を結ぶと後悔することになるかもしれません。この記事では、不動産仲介手数料の仕組みと注意点をわかりやすく解説します。...

4.マンションの売り出し価格決定・売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、いよいよ売却活動がスタートになります。ここでは売却活動の開始から、買い手が決まるまでの流れを説明していきます。

売却活動の内容と売り出し価格を確認

媒介契約を結んだ時には、事前に買主をどうやって募集するか、集客方法について不動産会社と打ち合わせを行います。

不動産会社が行う集客方法については次のようなものがあります。

それぞれの会社で集客活動の強みが違ってくるため、媒介契約をする前に担当になる不動産会社が、どんな集客方法を強みにしているか必ず確認してください。

そして、集客方法と同時に売り出し価格についても不動産会社と打ち合わせを行います。この金額に関しては、売主側の希望価格と査定金額の両方を勘案して決められます。

売り主としては当然高く売りたいので、高い売り出し価格を設定したくなると思いますが、マンションが売れないほとんどのケースでは売り出し価格が高すぎることに要因があります。

このタイミングで、所有している物件の資産価値がどれくらいなのか確認して、査定金額も考慮した上で売り出し価格を決めてください。

また、売り出し価格は売り出し後には値上げできないので慎重に決める必要があります。

マンションレビューでは、各物件の相場情報やマンション偏差値、過去の販売価格履歴などが無料で閲覧できます。

不動産会社に提案された金額と別に、自分で物件の資産価値を確認したいなら、このタイミングで是非チェックしてみて下さい。

物件の内覧

売却活動がうまくいき始めると、購入希望者から内覧希望が入ってきます。

物件の内覧に関しては、当日は不動産会社が対応するので、引っ越し済みであれば売り主は立ち会うだけで、特別な対応は必要ありません。

ただ、内覧は買主が物件を購入を決める重要なポイントになります。

事前に水回りの掃除や整理整頓などは必ず済ませておきましょう。

5.売買契約

ここからは、契約成立までの流れを説明していきます。

買付証明書と物件の価格交渉

買主が決まると、不動産会社が売り主であるあなたの意向を買主側に伝えます。
ここで買主側から買付証明書が送られてきて、同時に価格交渉と条件交渉がスタートします。

基本的に媒介契約時に売却プランを不動産会社に伝えてあるので、交渉から売買契約の締結までの業務を全て不動産会社側で行います。

なお、買主から申し込みがあったタイミングで売却代金の１割が買主から支払われます。

マンション売買契約

交渉がまとまれば、マンションの売買契約に移ります。

交渉成立後から売買契約の成立までの間で、買主側は住宅ローンの事前審査を行います。

マンション取引における不動産売買契約書の内容、確認ポイント、注意点を解説不動産売買契約書とは、売買の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額で買主が買い受けることを規定している書面のことです。不動産売買契約書がどんなものか会話形式で分かり易く知ることができます。...

6.マンションの引き渡し

買主と計画を結んだら、物件の引き渡しをします。引き渡しの際も気をつけるべきポイントがあるので、確認していきましょう。

物件引渡し日までに行っておくこと

売買契約が成立した後は、物件を買主に渡す準備をしましょう。物件の引渡し日までに終わらせておかなければならないことは以下のとおりです。

住宅ローンの残債がある場合は、完済手続きに関しては個人情報の関係から、銀行や不動産会社ではなく売主自身で進める必要があります。必ず手続きは終えているようにしましょう。

一般的なケースだと、銀行の住宅ローンの完済口座に買主側さんに振り込んでもらって完済をします。

売却代金が減ったように感じてしまうかもしれませんが、2件分のローンを払い続けることを避けるためにも、銀行に完済手続きの申請だけは必ずしておきましょう。

また、売却する名義変更手続きは司法書士にお願いしておく必要があります。

マンション売却時の引き渡し・残金決済の流れと注意点マンション売却時の引き渡し・残金決済の流れと注意点について、会話形式でわかりやすく解説します。...

物件の引き渡し

準備が完了したら、いよいよ引き渡しです。物件の引き渡し時に行われる手続きは次のとおりです。

不動産会社の調整によって成立した日取りで、売買系契約時に受け取った手付金1割を除いた、残りの売却代金の受け取りを行います。

また、このタイミングで所有権移転登記を行って登記名義を売主から買主へ変えます。
最後に、買主に物件の鍵を渡して引き渡し終了です。

7.マンション売却の確定申告

物件引き渡しが終わって一段落ですが、実はまだやるべきことが残っています。そう、確定申告です。ここでは物件売却時に必要な確定申告の手続きについて説明していきます。

マンション売却で確定申告が必要な税金

上の例だと、1000円の売却利益が出ているので、200万円の税金を支払う必要があり、確定申告が必要になります。

ただし、売却したときに利益が発生しなかった場合は、確定申告をする必要はありません。

いちばんやさしく中古マンションの住宅ローン控除の適用要件と注意点を解説中古マンションの住宅ローン控除を受けるための要件や具体的な控除額など、シミュレーションしながら解説していきます。複雑でわかりにくい住宅ローン控除の仕組みが理解できて、具体的にどの程度の節税できるのかもよくわかります。 ...

確定申告の必要書類

最後にマンション売却の確定申告に必要な書類を確認しておきましょう。必要書類は次の通りです。

売買契約書に関しては印紙税分の費用がかかりますが、その他の書類は税務署で無料でダウンロードできます。

また、売却するとすぐに税金が発生すると勘違いしてしまう方もいると思いますが、確定申告の時期は売却した年の翌年の3月になります。よく覚えておきましょう。

いちばん大事なのは適正価格と適正相場を知ること

ここまでマンションの売却を計画的に行うための流れを確認してきました。

売却のスケジュールを理解することで、損害賠償のような大きなトラブルを防いだり、高く売れる物件を安値で手放すリスクも回避できると思います。

不動産会社に査定をお願いしてから、売却が完了するまで半年ほどかかりますが、一番重要なのは査定が始まる前の準備と情報収集です。

マンション価格には、

がありますが、自分の希望している物件の売り出し価格とその他の金額が乖離してしまうのが、トラブルや後悔の原因になります。

不動産会社さんから自分の想定より高い査定金額が提示されたり、買主んから売却交渉の際に希望の金額より低い金額を提示されたときも、冷静な判断ができるように事前に適正相場と適正価格の情報を収集しておきましょう。