この記事で学べること・ポイント
- 不動産売買契約はなぜ重要な書類なのか
- 民法改正による影響
- 売買契約書の作成ポイントと正しい見方
不動産売買契約書は、不動産売買契約を結ぶにあたって売主・買主、どちらにとっても重要な書類になります。
不動産売買契約は、マンション購入でも売却でも、内覧と購入の申込みが終わった後、物件の引き渡しまで間の重要なタイミングで行われ、このタイミングで不動産売買契約書も必要になります。
- 買主・売主間のトラブルを防ぐ
- その他取引で生じるリスクを減らす
- 宅建業法で定められている
購入申込みが終わった後の売買契約のタイミングで、売買契約書に不備があると、売主と買主との間で訴訟トラブルに発展してしまう可能性もあるのです。
この記事では不動産売買契約書の正しい見方や作成方法について詳しく解説をしていきます。
不動産売買契約書とは？
不動産売買契約書は、売主と買主のトラブルを避けるために、取引の詳細や条項が定められた文書です。
不動産(住宅)売買契約書の役割とは？
不動産売買契約書とは、売買の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額で買主が買い受けることを規定している書面のことです。
主に下記の不動産売買取引に対して、それぞれ契約書が作成されます。
- 不動産売買契約書（土地+建物をセットで購入）
- 土地売買契約書（土地のみを購入）
- 建物売買契約書（建物のみを購入）
- 区分所有建物売買契約書（分譲マンション等の購入）
- 借地権付建物売買契約書（借地に建てた建物を購入）
売買の対象となる不動産の種類によって、売買契約書の種類が違ってきます。
1つ目の理由は、「トラブルを防ぐ」ためです。
契約は、申込みと承諾の意思表示が合致することにより成立するため、契約書を交わしていなくても不動産を取引できます。
したがって、「口約束」だけでも成立します。
また、細かい取り決めなども詳しく記載していないと当事者同士で認識できないため、「言った」「言わない」の水掛け論になってしまうでしょう。
契約内容を書面で明記することにより、契約内容との相違などを証明することが出来ます。
契約後のトラブルを避けられるので売主、買主双方を守ることが出来ます。
2つ目の理由は、当事者それぞれの「リスクを減らす」ことです。
不動産の売買契約書にはさまざまな項目が記載されており、お互いに納得の行く内容であったら契約を結びます。
たとえば、不動産売買における代表的なリスクとして「災害リスク」があげられます。※災害により建物が損傷したり滅失してしまう等
条文例
第●条 引渡し完了前の滅失・損傷等
１．売主、買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責めにも帰すことができない事由により、本物件が滅失又は損傷して、修補が不能、または修補に過大な費用を要し、本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して、本契約を解除することができます。また、買主は、本契約が解除されるまでの間、売買代金の支払いを拒むことができます。
２．本物件の引渡し完了前に、前項の事由によって本物件が損傷した場合であっても、修補することにより本契約の履行が可能であるときは、売主は、本物件を補修して買主に引渡します。
３．第1項の規定により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
また、住宅ローンを利用しての取引の場合、売買契約書に「融資利用の特約※ローン特約」という条項が記載されていれば、住宅ローンの審査が通らない場合には、売買契約を白紙にすることが可能です。
条文例
第●条 融資利用の特約
1.買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続きをします。
2.表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
3.前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
4.買主が第1項の規定による融資の申込み手続を行わず、または故意に融資の承認を妨げた場合は、第2項の規定による解除はできません。
このような条文が入ることで、万が一住宅ローンの審査が通らず、売買代金の支払がやむを得ず出来ない場合は、契約を解除することができます。
ただし、上記4項の通り、意図的に住宅ローンの申込みをしない、審査段階で必要な書類の提出を拒むなど、融資の承認を得るために必要な動きをしなかった場合は解除が出来ませんので注意が必要です。
なお、買主が売主に手付金を交付している場合は、ローン特約により契約を解除したときは手付金を無利息で返還すると契約書に明記しておくようにするのが一般的です。
3つ目の理由は、「宅建業法で定められている」ためです。
宅建業法とは、「宅地建物取引業の適正な運営と消費者保護を目的とする法律」です。
「宅建業法37条」には、「宅建業者が関与して、不動産の売買等の契約を締結したときは、その契約の相手方等に契約内容を記載した書面を交付しなければならない」と規定されています。
したがって、宅建業者である不動産会社は売買が成立したら契約書を作成して、宅地建物取引士が記名押印した書面をすみやかに交付しなければなりません。
不動産売買契約にかかる印税と軽減措置【早見表付き】
売買契約書は課税文書に該当するため、印紙税を納付しなければなりません。
印紙税の納付は原則、契約書に印紙税相当額の収入印紙を貼り付け、印章または署名で消印をして行います。
なお、令和4年4月1日から令和6年3月31日までに作成される不動産売買契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。
【100万円〜5億円までの印紙税額】
| 記載された契約金額 | 印紙税額（本則） | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 100万円〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
※
民法改正による不動産売買契約書への影響
ここでは、おもにマンションの不動産売買に関連する変更点4つについて解説していきます。
変更①：「瑕疵担保責任」が廃止され「契約不適合責任」へ
民放改正前後での大きな違いのひとつが、契約内容に含まれていない欠陥の取り扱い方です。
改正前の民法では、契約時に「買主が注意をしていても知ることができなかった欠陥」を「隠れた瑕疵（＝欠陥）」としていました。
しかし、改正後の民法では、「当事者の合意した契約の内容に適合しているか」が要件となり、「瑕疵担保責任」を廃止して「契約不適合責任」へ変更しています。
また、契約不適合があった場合には、改正前の民法で認められていた「損害賠償請求権」と「契約解除権」のほかに、「追完請求権」と「代金減額請求権」が買主に追加されました。※
また、改正前の民法では、「瑕疵を知ってから1年以内に損害賠償の請求などを実行する」ことが必要でしたが、改正後の民法では、「不適合を知ってから、1年以内にその旨を売主に通知すればよい」というルールに変わっています。
瑕疵については事前に注意したかどうかは関係なく、契約した内容の通りであるのかどうかが争点になってくるということです。
変更②：損害賠償の免責要件が明確化された
改正後の民法では、損害賠償の免責要件が明確化されました。
債務不履行による損害賠償の免責要件として、債務者の責めに帰すべき事由がないことが定められています。
たとえば、3月1日に売主と買主がマンションの1室の売買契約を締結した場合、4月1日に引渡しをするはずが、3月20日に放火による火災でその部屋を含むフロアが全焼したとします。
この場合、売主には責任がないため、買主は損害賠償を請求することはできません。
変更③：契約解除の要件が緩和された
民法改正により、契約解除の要件も緩和されました。
改正前の民法では、売主（債務者）に責任がない場合には、契約解除が認められていませんでしたが、改正後の民法では売主に帰責事由がない場合でも、契約を解除できるようになっています。
たとえば、売買の対象である建物が地震など天災による理由で損壊し、当事者のいずれにも責任がなく引渡しができない状態になってしまった場合には、買主は売主に履行の催促をすることなく、直ちに契約を解除することが可能です。
変更④：債権の消滅時効に「不適合を知ってから5年」が追加された
債権の消滅時効に「不適合を知ってから5年」が追加されたことも、民法改正後の大きなポイントです。
今までの瑕疵担保責任では、損害賠償が認められるためには、「買主が事実を知った時から1年以内に請求を実行する」という要件がありました。
しかし、改正後の民法（契約不適合責任に変更）では、買主は不適合を知った時から1年以内に「不適合である」ことを通知するだけでよく、実際に請求しなくても問題ありません。
買主が権利を行使できることを知ったときから5年間行使しない、もしくは権利を行使できるときから10年間行使しない場合には、債権は時効によって消滅すると規定されています。
なお、売主が宅建業者の場合は、買主に不利となる免責特約の制限はできません。
ただし、買主が有利になる、買主の通知期間を引渡し日から2年とする特約は可能となります。
マンション取引における売買契約の流れと必要書類
購入する前には不動産の専門家である宅地建物取引士から、物件に関する重要事項についてきちんと説明を受けて理解する必要があります。
ここからは、不動産売買契約の流れや必要書類について説明していきます。
売買契約の流れ
-
Step1購入希望者と売却価格や取引条件について交渉
-
Step2条件がまとまったら契約日を調整する
-
Step3契約前に宅地建物取引士が買主に重要事項を説明する
-
Step4不動産売買契約を締結
-
Step5契約時、売主に手付金を支払う
-
Step6残金決済／所有権移転登記／引渡し
まずは、購入希望者と物件の売却価格や取引条件について交渉をした後、話がまとまったら、契約日を設定し、買主は契約前に宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。
※一般的には、契約日の契約締結前に説明を受ける時間を設けます。
重要事項説明のおもな内容は、所有者が誰であるか、抵当権の有無など取引する不動産の権利関係や、市街化区域のエリアにある法令上の制限、建物状況調査（インスペクション）の概要などです。
問題がなければ、売買契約書に署名・捺印、収入印紙の貼付をして不動産売買契約を締結します。
売買契約を締結したら契約成立の証拠として、買主から売主へ手付金が支払われます。
手付金の相場は売買代金の10%で、現金か小切手で支払うのが一般的です。
売主、買主がそれぞれ用意する必要書類
【売主が用意する書類】
| 売主が用意する書類名 | 内容 |
|---|---|
| 土地・建物登記済証（権利証） または登記識別情報 |
登記名義人であることを公的に証明する書面 |
| 身分を証明するもの・ 実印・印鑑証明 |
印鑑証明・実印は共有名義の場合、全員分 |
| 固定資産税・ 都市計画税納税通知書 |
毎年の税額の確認や買主との税負担の清算に必要 |
| 建築確認通知書・ 検査済証 |
建築基準法に定められた内容に合致していることを証明 |
| 付帯設備表 | 設備の有無を記載 （仲介会社が用意するケースが多い） |
| 物件状況等報告書 | 建物や土地の状況を詳しく記載した書類 （仲介会社が用意するケースが多い） |
| パンフレット・ 管理規約・ 管理組合総会議事録 |
マンションなどの場合に必要 |
| 測量図・ 建物図面・ 建築協定書 |
土地の境界線や建物の図面を正確に記載 |
| 印紙または印紙代 | 売買契約書に貼り付ける。 現金で支払う場合も。 |
【買主が用意する書類】
| 買主が用意する書類名 | 内容 |
|---|---|
| 身分証明書類 | 運転免許証など本人が確認できる書類 |
| 印鑑 | 認印でもOKの場合もある。 ※契約の際に不動産会社に確認 |
| 印紙または印紙代 | 売買契約書に貼り付ける。 現金で支払う場合も。 |
※住民票と印鑑登録証明証については、買主が準備する必要があるケースはあまりありません。住宅ローンの申し込みを当日するときには、必要になる場合もあります。
不動産売買契約書の見方・作成方法
ここでは、不動産売買契約書のサンプルを見ながら解説をしていきます。
不動産売買契約書のひな形・見本を見てみよう！
以下はマンションの売買で使用する契約書のひな形です。
JACMO（一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構）HP※で公開されています。
※
通常の不動産取引は宅建業者が仲介に入るため、仲介会社が契約書を作成することになります。
売主と買主の仲介会社がそれぞれ別の場合は、双方の仲介会社で話し合って売買契約書を作成し、売主・買主の双方が1通ずつ契約書の原本を保有します。
印紙税は売主・買主それぞれが保有する契約書の分を負担するのが一般的です。
売買契約書の書式・記載内容
売買の目的物や引き渡しなど契約に関する詳しい内容が記載されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売買物件 | 物件の面積や間取り、 権利者などの詳細 |
| 売買代金、手付金額、 代金支払方法 |
代金支払いは所有権移転と同時に行うため、 現金か預金小切手で支払う |
| 引渡し・ 登記の時期 |
売買代金の決済と同時に行う |
| 公租公課の清算 | 1年分の税金を物件引渡し日を基準日として、 売主・買主間で清算する |
| 危険負担 | 引渡し日までに建物が滅失した場合の 取り決めを記載する |
| 契約不適合責任 | 物件に不適合な箇所が合った場合について 責任期間などを記載する |
| 契約の解除 | 手付金の放棄や契約違反があった場合 などについて定める |
| ローン特約 | 買主が住宅ローンを利用する場合に適用されるが、 売主の負担をなくすために契約解除の期限を設定する |
| 管轄裁判所 | 裁判所訴訟を提起する 場合の管轄を記載する |
| 特約 | 買主に不利な内容は無効 |
「解除条件付特約条項」のある契約書
解除条件とは、条件が成立することにより、売買契約など法律行為の効力がなくなる特約のことです。
不動産売買契約書では「契約を解除できる場合」「解除をする方法」「契約を解除した後に発生する内容」などについて記載されています。
解除条件付特約のなかで代表的なのは「住宅ローン特約」と「買い換え特約」です。
住宅ローン特約は、買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、売買契約そのものが効力を失います。
その際、買主が手付金を支払っていたとしてもそのまま返還されます。
買い換え特約とは、買主がある不動産の購入資金として自らが所有する不動産を売却して購入代金を充てようとしていた場合、売却できなかったときには購入する予定であった不動産の売買契約を無効にするというものです。※2
不動産売買契約書に関する注意点
不動産売買契約書に関する注意点について、いくつか紹介していきます。
紛失・手元にない時の対応・再発行
実は、不動産売却やローンの借り換えをするときに、「契約書がない！」と慌てふためく人は少なくありません。
契約締結したけれど、紛失などにより、不動産売買契約書が手元にないというケースは実際にあります。
ただし、税務上不利になることもあるため、書類を見つけられない場合は再発行を依頼するのがおすすめです。
方法としては、「売主と仲介会社に連絡をして、署名捺印をしてもらった契約書を再発行する」、「仲介会社や売主に契約書のコピーをもらう」などがあげられます。
個人間で契約を行う場合
不動産売買契約は仲介する不動産会社を通さなくても、個人間で行うことが可能です。
親子間や親族間、知人や友人などと不動産を売買するときによくみられます。
仲介会社を入れないため、「仲介手数料無料」がメリットですが、プロの不動産会社が携わらないためデメリットも少なくありません。
また、個人間で不動産売買契約を結ぶ際も後々のトラブルを防ぐために、契約書を作成しておくことが必要となります。
なお、個人間で不動産売買契約書を作成する場合、受け取った金銭が受取人にとって営業に関するものでないのであれば、非課税となるため印紙を貼り付ける必要はありません。
代理人に契約を委託する場合
不動産を売買するときには、高齢者あるいは遠方に住んでいるなどの事情で、当事者が直接契約の場に立ち会えない場合もあります。
そのようなケースでは、委任状を作成して代理人による不動産売買契約が可能です。
このとき使用する委任状の書き方は法的に決められてはいません。
ただし、内容を正確に記載しないと、手続きがスムーズに行かない可能性もあります。
- 売買物件の表示項目
- 売却条件
- 委任状の有効期限
売買物件の表示項目は、建物の場合、所在地・種類・構造・床面積などを、登記事項証明書の表記内容にしたがって記載します。
売却条件は、売却価格・手付金額・引渡し予定日・契約解除時の違約金額などを細かく記載し、委任状の有効期限の設定も必要です。
まとめ
不動産売買契約は、契約条件について買主・売主の双方が合意したことを証明する書類で、いったん契約を締結したら原則解除することはできないので注意が必要です。
最終的には「自己責任」で締結するものなので、不動産会社の説明を聞くだけでなく、契約内容をしっかりと読み込んで最終的な判断をしなければなりません。
マンションレビュー に寄せられた体験談の中には、生活に欠かせない「水」に関わる重要な瑕疵が購入後に発覚したという事例があります。
さらに、営業マンが勝手に違うハンコで書類を作成していたというトラブルもあります。
不動産は非常に高額であり、一生のうちに何回もできる買い物ではありません。
- 買主・売主の責任範囲を明確にすることで、安心して取引を実行することができるから。
- 民法改正によって買主保護要件が強くなった
- 必要書類はこちら
- 通常の不動産取引は宅建業者が仲介に入るため、仲介会社が契約書を作成する。
- 売買契約書を紛失しても不動産売却やローンの借り換えをすることは可能。ただし、税務上不利になることもあるため再発行するのがオススメ。
- 契約書類を偽装する業者もいるので、内容はしっかり把握すべき。
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