自分が所有しているマンションを売るにあたって、「決まるのは早ければ早いほど良い」と思う方は多いのではないでしょうか。
売却が決まるまでの期間が長くなると、維持費など売主の負担も増えていきます。
本記事では、マンションの平均的な売却期間や、長期間売れ残った場合に心配な点、売れ残った場合の対処法を解説します。
この記事で学べること・ポイント
- マンション売却にかかる期間と、各ステップの内訳
- マンションの売却期間の長さを左右する要素
- マンション売却が長期化しやすいケースと対処法
- マンション売却を長引かせないためのポイント
マンションの平均売却期間は約4ヶ月！引き渡しまでにかかる日数にも注意
マンションの売却を決めたとき、気になるのが「どれくらいの期間で売れるのか」という点ではないでしょうか。
マンションの売却期間は、売り出してから買主に引き渡すまでの期間ではなく、通常は売買契約を結ぶまでの期間を指します。
マンションを売却できるまでの期間は平均約4ヶ月
マンションを売り出してから買主と売買契約を結ぶまでは、平均4ヶ月かかるとされています。
東京カンテイが公表している「中古マンションの価格乖離率&売却期間（首都圏）（※1）」によると、首都圏での売り出しから成約までの期間は、おおむね4ヶ月前後で推移しています。
2020年上期が4.18ヶ月、下期が4.15ヶ月、新型コロナウイルス禍前の2019年上期は4.00ヶ月、下期は3.92ヶ月でした。
マンションの売出情報が一定数の購入希望者に届くまでの期間を「市場公開期間」と呼び、一般的には3ヶ月程度を要するとされています。
なお、2021年上期は3.29ヶ月、下期は2.89ヶ月と短期化していますが、2021年はその前年の2020年が、新型コロナウイルス禍における行動制限が強かった影響で、物件の購入を控えた消費者が一定数いたため、その反動による影響が大きいと思われます。
マンション売却の流れと、それぞれにかかる期間
次に、マンション売却の流れと、それぞれのフェーズにかかる期間について解説します。
売却の流れは大きく分けて「売出前」「売出中」「売出後」の3段階のフェーズに分かれます。
-
売出前マンション価格の査定（約1週間）
査定を依頼する不動産会社を選び、価格を見積もってもらいます。
-
媒介契約の締結（約1週間）
査定が終わったら、納得いく価格、販売戦略を提示してくれた不動産会社と売買仲介に関する媒介契約を結びます。
-
売出中売却活動（約3ヶ月〜）
ここから実際の売却活動が始まり、売出中のフェーズに入ります。
マンションの情報が一定の購入希望者の目に触れるまで、平均約3ヶ月かかります。
もちろん、不動産売却は一人の購入者が見つかれば良いので、早ければ数日で購入希望者が見つかるケースもあります。 -
購入申し込み〜売買契約（約1週間）
売却活動の結果、内覧などを経て購入希望者が見つかったら、購入申し込みと売買契約に至ります。
購入申し込みから契約締結までは、早ければ1週間程度で済みますが、売買価格や引き渡し時期など諸条件の交渉がある場合は、それよりも時間がかかることもあります。 -
売出後マンション引渡し（約1ヶ月）
売買契約の締結をしたら、残金決済後にマンション引き渡しを行います。
売買契約から引き渡しまでは通常1〜２ヶ月程度です。
以上の流れを経てマンションの売却は完了します。
引き渡しまでに住宅ローンを完済することになりますが、通常、マンション売却の資金にて返済します。その際、物件に設定されている抵当権も抹消します。
また、マンション売却で利益が出た場合は、納税額を確定するために確定申告が必要となる点も注意が必要です。
東京のマンションは売却期間が長い？
マンションの売却期間は地域によっても異なり、首都圏とその他地域では売却のスピードが変わる場合もあります。
東京カンテイの「中古マンションの価格乖離率&売却期間」によると、たとえば2019年上期の首都圏での売却期間は4.00ヶ月(※1)でした。
これに対して、近畿圏は3.92ヶ月(※2)、中部圏は3.75ヶ月(※3)となっています。
| 首都圏 | 近畿圏 | 中部圏 |
|---|---|---|
| 4.00ヶ月 | 3.92ヶ月 | 3.75ヶ月 |
首都圏で売却期間が伸びやすい要因の一つとしては、マンションの相場価格が高いことが挙げられます。
東京都心を中心に、首都圏では中古マンション価格が高騰しています。【マンションレビュー】の保有データを基に、全国の2023年5月の中古マンション相場を調査したところ、東京都では70㎡換算で前年比1.4％上昇の5,836万円でした。
これに対して、大阪都心6区は9.0％上昇の4,576万円、名古屋市は11.5％上昇の2,498万円となっています。
価格が高いと購入を見送り、様子見する人が増えることから、買主が見つかるまでの時間も長くなりやすいと考えられます。
近畿、中部もともに前年より価格は上昇しているとはいえ、首都圏ほど販売価格が高くはないため、売却期間が短めであると考えられます。
その他にも、需要と供給の関係で、販売中物件が多いタイミングの場合も、売却期間が長くなります。
マンションの売却期間は何で変わる？売れるまでの時間を左右する3つの要素
マンションを売却できるまでの期間の長さには、主に次の3点が大きく影響します。
売却期間が短くなりやすいマンションの特徴
マンションの売却期間に大きな影響を与えるのが、マンションそのものの状態や特徴です。これらは、購入希望者が物件選びを行う際の重要な判断基準となるからです。
物件の状態や特徴を見るポイントは次のようなものがあります。
- 築年数
- 駅徒歩分数・立地
- 専有面積・間取り・所在階
これらの条件が良いマンションは、多くの購入希望者にとって魅力的な物件となるため、売却をスムーズに進められる可能性が高いです。
築年数は、居住用物件を探す人が特に気にするポイントのひとつです。建物が古くなると、給湯や冷暖房といった設備の更新が必要な可能性が高まります。戸建ての場合は、建物自体も、外壁や屋根などの大規模修繕を行う必要があると、購入する人の負担になってしまいます。
築年数は「25年」が一つの判断基準です。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）(※1)」によると、築年数ごとの新規登録件数に対する成約件数の割合は、築26年以降一気に下がり、20％を切っています。
一方、新規登録件数に対する成約件数の割合は、築6〜10年の35.2％がピークです。
駅からの距離も重要です。駅徒歩分数は、「6分以内」が早期売却のポイントといえます。
東京カンテイが2017年に公表している「中古マンションの価格乖離率（首都圏）(※2)」によると、売出から成約までの期間は、最寄駅からの所要時間が「徒歩3分以内」と「徒歩6分以内」では3ヶ月を下回っているのに対し、それ以上の場合、ほとんどで3ヶ月を上回っています。
| 徒歩分数 | 売却期間 |
|---|---|
| 3分以内 | 2.85ヶ月 |
| 6分以内 | 2.83ヶ月 |
| 10分以内 | 3.07ヶ月 |
| 15分以内 | 3.04ヶ月 |
| 20分以内 | 3.23ヶ月 |
| 21分以上 | 2.84ヶ月 |
・専有面積・間取り・所在階
専有面積の広さも売却期間を左右します。
専有面積とは、マンションのエントランスや廊下、バルコニーといった共有部分を除く、所有者だけが使用できる部屋の面積を指し、需要が多い広さの物件の方が売れやすくなります。
購入者の用途によりますが、購入検討者の多くを占めるファミリー層が購入希望者の場合は、専有面積が狭すぎると検討に入らず、逆に広すぎると価格が高くなって購入希望者の予算オーバーとなる可能性が生じます。
ファミリーが暮らしやすい部屋数、間取りであることや、専有部分の所在階が高い物件も、売却期間が短くなるマンションのポイントです。
売出中の条件も売却期間に影響する大事な要素
マンション売却期間を左右する要素には、売り出し中の条件も含まれます。
具体的には、売出時期と価格設定を指します。
1〜3月は、不動産の取引が活発になり、物件を探す人が多いため、成約数が増える時期となります。
このほか、競合が少ないタイミングも売れやすい時期といえます。販売中の中古マンションなどを探せるポータルサイトで、似た条件の物件を検索してみると競合数が分かるでしょう。
次に価格設定です。売出価格は、相場を把握した上で適切に設定することが肝心です。
高すぎると購入希望者に敬遠され、売却期間が伸びてしまいます。逆に安すぎると自身の利益を損なうことになりますので、適切なバランスが必要となります。
マンションレビューの【適正価格・将来価格予測】では、現在のマンションの適正価格、将来の価格推移の予測を確認できます。適切な価格で売り出すことで、売れ残りのリスクが軽減されるため、売却を検討する際はぜひ活用してみてください。
不動産会社選びも大切
マンションの売却を仲介する不動産会社の力量や売却活動の進め方も、売却期間を左右する要素です。
不動産会社を選ぶ際は、以下の3点に気をつけましょう。
- 会社自体の質
- 担当者の力量
- 契約の種類
不動産会社自体の質を判断する際には、同じ地域での売却実績や、提供しているサポートサービス、物件を掲載するポータルサイトの数などをチェックすると良いです。
契約の種類が売却期間に影響を与える場合もあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
不動産会社としては、専任媒介契約と専属専任媒介契約は売上を確保しやすいため、こちらの契約を望みますが、囲い込みをされると、買い手の目に触れる機会が限られる可能性もあるので注意が必要です。一般媒介は、複数の不動産会社に売却を依頼できるため、囲い込みが起こらず、買い手を幅広く探せるメリットがあります。
特に囲い込みをされると、購入希望者の目に触れる数が圧倒的に少なくなってしまうため、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結ぶ場合は、「囲い込みはしないですよね？」と確認することをおすすめします。
また、マンションの売却には一括査定サービスの利用もおすすめです。マンションレビューの不動産売却サービス【タカウル】なら、査定から実際の売却活動まで、複数の不動産会社に一括して依頼できます。
複数の不動産会社から査定額が提示されるため、適切な売出価格を把握しやすく、納得して売却を進めることができます。さらに、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことで、幅広く効率的に買手を探せます。
タカウルについてもっと詳しく知りたい方は、下のバナーから、サービスの内容をご確認いただけます。
マンションが売れないとどうなる？長期化しやすいケースと対処法
売却中のマンションになかなか買い手がつかない場合、どのような不都合があるのでしょうか。
マンション売却が長引いてしまうことによるリスクや長期化しやすいケース、そして長期間買主が見つからない場合の対処法を紹介します。
マンション売却が長引いてしまうリスク
マンション売却が思うように進まず、売り出し期間が長引くと値下げのリスクが高まります。長い期間売れ残ると、そのマンションが人気のない物件とみなされ、購入希望者から値引きを求められやすくなるためです。
値下げに応じず売却を続けることも不可能ではありませんが、新居への引越しや転勤など少しでも早く売却を終えたい事情がある場合、結果的に適正相場価格よりも安い価格に値下げせざるを得ない可能性があります。
特に困るのは、住まいの買い替えで、先に新居を購入しているケースです。売却が遅れると、ダブルローンに陥ってしまいます。
さらに、固定資産税や管理費、修繕積立金の負担も二重でかかります。
マンションには、共用部の維持管理のため、毎月管理費、修繕積立金がかかります。また、不動産を所有すると、固定資産税が毎年かかります。
管理費、修繕積立金、固定資産税共に、一般的には物件を引き渡す前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担するため、売却が遅くなればなるほど、売主の負担が増えることになります。
マンション売却が長期化しやすいケース
売却までに時間がかかりやすいかかるマンションの特徴には、次のようなものがあります。
- 築年が古い
- 立地条件が良くない
- 需要の少ない間取り・面積
- 管理費や修繕積立金が割高
・築年が古い
築年数が経っている古い物件は、売却までに時間がかかりやすい傾向です。「①売却期間が短くなりやすいマンションの特徴」でも示したように、一般的に築25年を超えてくると、成約率も低下していきます。
築年数は、住宅ローンを利用している人が、年末のローン残高に応じて所得税の減税を受けられる住宅ローン控除にも影響します。
中古住宅で住宅ローン控除（減税）を利用する際には「1982年1月1日以降に建築された住宅」であることが必要です(※1)。マンションを購入する人にとって住宅ローン減税を利用できるかどうかは大きなポイントであるため、1981年以前に建てられた物件は、1982年築以降の物件よりも需要が低く、売却期間に影響が出る可能性も考えられます。
耐震基準適合証明書とは、物件が、建築基準法で定められた新耐震基準を満たしていることを証明するものです。築年が1982年より古い物件であっても耐震基準を満たしていると認められれば、住宅ローン控除（減税）の対象となります。
・立地条件が良くない
立地条件が良くないことも売却を長引かせます。前述のデータにもある通り、駅からの徒歩分数が10分を超えてくると買い手の購入意欲が低下し、売却期間が延びる傾向があります。
買い物や通院に不便、付近に工場があるなど住環境がいまひとつである場合も、売却までの時間が長くなってしまう可能性が高まります。
・需要の少ない間取り・面積
売却を長期化させる三つ目の要素は、その物件の間取りや面積に対する需要が少ないことです。一般的に、売れやすいとされる間取りは2LDK〜3LDK、面積でいうと40～70㎡の物件になります。
東京カンテイの「中古マンションの価格乖離率（首都圏）（2017年5月9日公表）（※2）」によると、70㎡台以下の物件は売り出しから成約までの期間が概ね3ヶ月以下となっている一方、80㎡以上では3ヶ月を大きく超えています。
・管理費や修繕積立金が割高
このほか、管理費や修繕積立金が割高である場合もマンション売却が長期化しやすいケースに該当します。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果（※3）」によると、マンション管理費の平均額は1戸当たり月額10,862 円、修繕積立金は月額11,243 円でした（いずれも駐車場使用料等からの充当額を除く）。
戸数の少ないマンションや築年数の経過した物件の修繕積立金は、上記の平均額より高いことが多いです。購入後に必ず毎月支払うことになる費用のため、買主にとって重要なポイントとなります。
売出価格が相場より高過ぎる場合、マンションは売れにくくなります。そのため適切な価格設定が重要ですが、このとき、条件の似た事例が少ない築浅の物件は注意が必要です。
築1〜2年程度で売りに出される物件は、売却実績が少なく、適切な価格を把握しにくい面があるからです。売出価格を決めるときは、複数の不動産会社の査定を参考にすることをお勧めします。
また、市況も売却期間に影響を与えます。
ローン金利が高い、景気が悪化している場合
→売却期間は「長く」なりやすい
ローン金利が低い、減税措置が拡充されている
→売却期間は「短く」なりやすい
消費者の住宅購入意欲が低下しているときは売れ残りのリスクが高まり、反対に、経済政策や景況が住宅購入の追い風になっている場合は、売却期間は比較的短くなる傾向にあります。
マンションがなかなか売れない時の対処法
- 不動産会社を替える
- 売出価格を見直す
- 不動産会社に買取をしてもらう
不動産会社を替えるのは、十分な売却活動が行われていない、または能力に疑問を感じられる場合です。売却活動を行う会社を替えることで、新たな視点やアプローチで買主を見つけられると期待できます。
不動産会社自体を替える前に、媒介契約を見直しても良いかもしれません。専任媒介契約をしている不動産会社の活動に不満があるなら、一般媒介契約に変更することで複数の不動産会社に依頼することが可能になるためです。
設定している売出価格が購入希望者に割高と思われ、敬遠されている可能性もあります。市況や近隣物件の価格などを見ながら、適切な価格に値下げすることで売却のチャンスを広げられると期待できます。
最終手段として、不動産会社に買取を依頼する方法もあります。これは、一定の価格で早期に売却を終えたいときに有効な手段です。ただし、買取価格は一般的に個人に売却する市場価格よりも低く設定されますので、その点は十分に理解した上で判断してください。
早期売却したい！マンションの売却期間を長引かせないためのポイントは？
以下のような対策をとることで、マンションの売却期間を短くできる可能性があります。
- マンションの価値を高める工夫をする
- 不動産会社選びと価格設定に気をつける
売却を急ぐあまり、必要なステップを飛ばしたり、適切な価格設定のためのプロセスを見落としたりしないように注意しましょう。
マンションの価値を高める工夫をする
マンションの売却で重要なのは、購入希望者にとって魅力的な物件と思ってもらえるかどうかです。築年数が古過ぎる物件や、立地条件が良くないマンションは、人気が出ず買主が見つかりにくい可能性があります。
しかし、マンションの価値を高める工夫をすることで、早期売却の実現は十分に可能です。
まず、内装の状態を良くすることが重要です。実際の築年数から想定する状態よりも部屋がきれいだと、見学に来る購入希望者に良い印象を与えられます。
整理整頓の徹底はもちろん、ハウスクリーニングを行って床や壁のシミといった生活感のある汚れを落とし、必要に応じて修繕も施すなど、内覧時に物件がきれいに見えるようにしましょう。
さらに、物件の価値を高めるための取り組みもあります。建物の点検を行うインスペクション（建物状況調査）の依頼や、売買瑕疵保険への加入が一例です。
売買瑕疵保険は、インスペクションと保証がセットになった保険商品です。売買された中古住宅に欠陥があった場合、補修費用などの保険金が支払われます。
なお、売主が個人の場合、インスペクションを行う事業者などが保険に加入することになります。入居後に不具合が発生した場合に保険金で補修費用をまかなえるため、築年数が古い物件でも買主が安心して購入できるのがメリットです。
不動産会社選びと価格設定に気をつける
はじめから相場に合わせた販売価格を設定すれば、マンションの売却を長引かせず、過度な値下げによる損失を防げます。
注意したいのは、不動産会社による査定金額はあくまでも「この金額で売れると思います」という予測にすぎない点です。査定金額が高かったとしても、その金額で売れる保証はありません。
査定金額の高い不動産会社だからといって、安心して売却を任せられるわけではなく、むしろ、専任媒介、専属専任媒介取得を目当てに高額な査定金額で売却検討者を引きつけ、売り出した後で価格を下げて、成約を目指す手法を用いる会社も存在します。
マンションの売出価格を決める際は、複数の不動産会社から提示される査定金額や、不動産ポータルサイトに掲載されている周辺の物件、マンションなら同じマンションの売買情報を比べ、市場価格を把握しましょう。
複数の不動産会社の担当者から査定の根拠や査定の際に比較した物件を教えてもらえば、より具体的な売却戦略を立てるのにも役立ちます。
また、査定だけでなく売却活動自体を複数の不動産会社に依頼することも、早期売却の可能性を高めます。一般媒介契約であれば、1つの不動産会社に依存せず、複数の不動産会社を通して広くマンションの方法を購入希望者に伝えることができるでしょう。
複数の不動産会社への売却活動の依頼なら、マンションレビューの不動産売却サービス【タカウル】がおすすめです。
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まとめ
A. マンションの平均売却期間は約4ヶ月です。
各ステップとそれぞれにかかる時間は下記の通りになります。
- 価格査定：約1週間
- 媒介契約の締結：約1週間
- 売却活動：約3ヶ月〜
- 購入申し込み〜売買契約：約1週間
- 物件の引き渡し：約1〜2ヶ月
A. マンションの売却期間を左右する主な要因は以下の3つです。
- 売却するマンションの特徴（築年数や立地、専有面積の広さ・間取りなど）
- 売出時期と売出価格
- 仲介する不動産会社の力量や売却活動の進め方
A. マンションがなかなか売れない場合、適正相場価格よりも値下げをしなくてはならなくなる恐れがあります。
A. 売却が長引きやすいマンションの特徴には、次のようなものがあります。
- 築年が古い
- 立地条件が良くない
- 需要の小さい間取り・面積である
- 管理費や修繕積立金が割高
次のような対策を検討するのがよいでしょう。
- 不動産会社を替える
- 売出価格を見直す
- 不動産会社に買取をしてもらう
部屋をきれいにする等で物件そのものの価値を高めるほか、複数の不動産会社に査定依頼をすること、適正相場を把握することが肝要です。
適切な価格を把握し、効率的に売却を進めるためにも、一括査定サービスなどを利用し、複数の不動産会社へ依頼するのがおすすめです。
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