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マンションの売却 中古マンション 新築マンション

マンションの売却査定で気をつけることとは?おすすめの一括査定サイトも紹介

この記事で学べること・ポイント

  1. マンションの売却査定の流れとは?
  2. 訪問査定で評価されるポイント
  3. 訪問査定の際の注意点
  4. 不動産会社を選ぶときの注意点
神谷
神谷
この前友達が、「実家が引っ越すから持ち家のマンションを売却する」って言ってたんだ。
森本
森本
なら、絶対に高値で売りたいですよね!もう売却査定はしたんですか?
神谷
神谷
それが、どこに査定を頼むか悩んでいるみたいで…。今は一括査定サイトとかもあるから、どれを使えばいいのか、どこに依頼すればいいかも分からないよね。
西村
西村
確かに、選択肢がたくさんあると迷いますよね。でも、選択肢がたくさんあるからこそ、高値で売れる可能性も高まるかもしれないですよ。
森本
森本
どういうことですか?

マンション売却を検討するとき、多くの方が最初に気になるのは「自分の家はいくらで売れるんだろう」ということでしょう。その疑問を解決するのが、不動産会社による物件の「売却査定」です。

今は売却査定の方法も多様化し、どのような手順で、どのサービスを使って、どの不動産会社に査定を依頼するか悩む方も多いはずです。

この記事では、マンションの査定の種類や手順を解説しつつ、高値売却を狙うためのポイントも解説しています。これからマンションの売却予定のある方、売却を検討している方は、是非参考にして下さい。

マレッピ
マレッピ
高値売却を実現したい人にオススメの不動産売却査定サービスも紹介しているヨ!

また、投資用物件の売却タイミングなどについては、次の記事でも解説しています。

ワンルームマンションの売却、どうする?失敗回避!ワンルーム投資の出口戦略ワンルームマンション売却におすすめのタイミングや、失敗しないための注意点、早期の高値売却を目指すためのポイントを、日本最大級のマンションデータを保有する不動産情報サイトマンションレビューが解説。複数の不動産会社に売却を一括依頼できるサービス「タカウル」についてもご紹介しています。...

マンションの売却査定とは?

マンションの売却査定とは?

売却査定では、物件の市場価値を専門家に評価してもらえます。

マレッピ
マレッピ
売却査定は、マンションの売却するなら絶対に必要ダヨ!

売却査定は、不動産会社や専門の査定業者によって行われ、査定方法には「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法があります。

神谷
神谷
そもそも、マンションの売却査定ってどんなことをするんですか?
西村
西村
そうですね。詳しくみていきましょう。

机上査定(簡易査定)

机上査定

机上査定は、物件を実際に訪問せずに行われる査定方法です。

物件情報(所在地、築年数、間取り、面積など)と、公開されている市場データ(類似物件の取引価格、地域の不動産市場の状況など)を基に査定価格を算出します。

マレッピ
マレッピ
メリットとデメリットはこんな感じダヨ!
  • 早く簡単に概算価格を知ることができる。
  • 手軽に複数の不動産会社に査定を依頼できる。
  • 実際の物件の状態や特徴が査定価格に反映されない。
  • 査定価格が実際の市場価値と異なる可能性がある。

また、机上査定と似た査定に「AI査定」と呼ばれるものがあります。

不動産会社に依頼せず、自分で査定フォームに情報を入力すれば簡単に査定できるシステムのことです。

マンションレビューのコンテンツにも、AIによる無料の物件査定ができる【適正価格診断】があります。

マレッピ
マレッピ
簡単にできちゃうから、なんとなく相場を知りたいなら是非使ってみてネ!

訪問査定

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、内覧して詳細を金額に反映する査定方法です。

これにより、物件の現状、メンテナンスの状態、日当たり、眺望など、直接確認しなければわからない要素を評価に加えられます。

マレッピ
マレッピ
メリットとデメリットはこんな感じダヨ!

物件の細かい特徴や状態を正確に把握できるため、より精度の高い査定をしてもらえる。

  • 査定に時間がかかる
  • 物件を実際に見てもらう手間が必要になり、プライバシーの公開も必要になる。

物件の売却を検討しているなら、

  1. まずは机上査定で大まかな価格を把握
  2. その後詳しい話を聞きたい会社のみ訪問査定を依頼し、より詳細な価格を確認する

というアプローチがおすすめです。

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マンション売却査定の流れ

マンション売却査定の流れ
神谷
神谷
「机上査定」も「訪問査定」も、両方やったほうがいいんですね。
森本
森本
「訪問査定」をした場合、依頼した不動産会社と契約を結ぶことになるのかしら?
西村
西村
いえ、訪問査定を依頼した会社と必ず媒介契約を結ばなければいけないということはありません。マンション売却査定の大まかな流れは、以下の通りです。

ここでは、マンション売却査定の理想的な流れを紹介していきます。

①査定前に自分で価格相場を確認する

①査定前に価格相場を確認する

査定を依頼する前に、まずは自分で、価格相場を把握しておくことが非常に重要です。

実際に出してもらった査定価格が、相場より割高なのか割安なのか判断がつけば、スムーズかつ、できるだけ希望の売却金額に近い価格で実際の売却活動に取り組めるからです。

マレッピ
マレッピ
相場の把握でできることは大まかに3つあるヨ!
  • 過去の取引事例を調べる
  • 実際に売り出されている物件を調べる
  • AI査定などで価格相場を確認する

過去の取引事例については、国土交通省の「土地総合情報システム」から調べることができます。

検索画面から、取引時期やエリアを指定して検索すれば、いつ、どこで、いくらで取引がされたのか、簡単に誰でも過去の事例をみることが可能です。
ただ、こちらでは「各マンション単位の事例」は把握できず、「町名単位の相場」となります。

土地価格の把握にはある程度役に立つのですが、マンションは同じ町名に立地していても、築年、規模、駅距離等の違いで、価格相場が全く異なるため、マンションの相場把握のための情報としては不十分です。

その点、マンションレビューでは、マンションごとに過去の販売価格履歴が確認できます。成約価格ではなく、販売価格となりますが、売りたいマンションがどのくらいの価格で売買されたのかを無料で見ることができるため、正確な相場を把握できます。

また、新築時の分譲価格に関しても、有料でダウンロードをすることもできます。

現在、実際に売り出されている物件の相場に関しては、不動産ポータルサイトから調べることができます。

不動産ポータルサイトとは、複数の不動産会社の情報を集約して掲載しているサイトのことです。

マレッピ
マレッピ
マンションレビュー、LIFULL HOME'S、スーモみたいなサイトのことだヨ!
サイト名 運営元
マンションレビュー 株式会社ワンノブアカインド
SUUMO 株式会社リクルート
住まいカンパニー
LIFULL HOME'S 株式会社LIFULL
アットホーム アットホーム株式会社

条件を入力して計算すると、売り出し中の物件を一挙に検索できるのがポータルサイトの利点です。査定したい物件が実際にどんな価格で現在売りに出されているのか分かれば、現在の相場を知ることができます。

過去の成約事例から相場を知ることも重要ですが、現在売りに出ている同じマンションの別の部屋や類似物件の売出価格の方が、実際に売りに出した時は直接の比較対象となるため、成約価格に影響を与えます。

例えば、「2階上の同じ間取りの部屋が割高で出ているので、少しそこより割安に売り出そう」といった戦略を考えることができます。

最後に、AI査定による価格相場の確認についてです。

実際に不動産会社に依頼する査定よりも精度は落ちるものの、価格相場のアタリをつけることで、割高・割安の判断がしやすくなります。

マンションレビューにも、専有面積や階数などの情報を入力するだけで物件の適正価格がわかる【適正価格診断】コンテンツがあります。

 

マンションレビューで物件名を検索し、その物件ページ内で売りに出したい部屋の詳細を入力するだけで適正価格の確認ができます。

また、市区町村・駅ごとに売買相場情報を確認することも可能です。

例:杉並区の売買相場、賃料・家賃相場

マレッピ
マレッピ
実際の売却査定依頼の前に、簡単に自分で確認することをオススメするヨ!

②一括査定サイトで査定を依頼する

②一括査定サイトで査定を依頼する
西村
西村
相場感が分かったら、一括査定サイトで査定依頼をしましょう!

一括査定サイトとは、インターネット上で複数の不動産会社に対して同時に査定の依頼ができるサービスです。

一括査定サイト利用のメリットは、一度の手続きで複数の不動産会社から査定結果を受け取ることができるところです。

基本的に、売却査定は複数の会社に依頼するのが鉄則です。不動産会社により査定の結果にはばらつきがあるのが普通で、1社のみに査定を貰っただけでは妥当な価格か比較ができません。

訪問査定を行うことも見越して、誠実に査定してもらえる不動産会社を見つけるためにも複数の不動産会社に査定を依頼するのがオススメです。

マレッピ
マレッピ
不動産会社を1件1件自分で探して依頼するよりも、楽に査定依頼ができるヨ!

一括査定サイトの平均依頼会社数は6〜10社程度ですが、マンションレビュープロデュースの不動産一括査定サイト「タカウル」では「最大7社まで」依頼が可能です。
※2月15日現在

不動産一括売却サービス【タカウル】

専用フォームから物件情報・売主情報を入力し、査定を依頼したい不動産会社を選んだら、3分ほどで査定依頼完了です。

査定依頼後は、不動産会社から確認の電話やメールをもらい、やり取りを進めていきます。ここで机上査定の結果も教えてもらえます。

一括査定サイトからの机上査定の結果は通常、数日〜1週間程度で届きます。

複数の査定結果を比較し、次の訪問査定へと進んで行きましょう。

西村
西村
電話でのやりとりを避けたい方は、依頼時に「電話ではなく、メールでのやりとり希望」と伝えておきましょう!
不動産一括査定サイト
不動産一括査定をやってみた!体験談からわかるメリットとデメリットマンションレビューでは不動産一括査定をやってみたという8人の体験談を集めて、一括査定サイトのメリットとデメリットを調査しました。今後、不動産を売却する予定がある人はぜひチェックしてください。...

③訪問査定を(複数社に)してもらう

訪問査定を(複数社に)してもらう

 

机上査定の結果が届いたら、査定額、査定報告書の質、担当者の力量を精査し、売却を依頼しても良さそうな不動産会社に目星を付け、「訪問査定=詳細査定」を依頼します。最終的に、訪問査定を依頼した会社のいずれかと媒介契約を結ぶことになります。

机上査定価格の妥当性などを基準に、できるだけ3社程度の複数の不動産会社に依頼しましょう。

訪問査定による現地調査にかかる時間はマンションであれば、通常30分〜1時間程度あれば充分です。

そこから1週間程度で査定結果が届きます。

④相場や会社実績で比較・選んだ会社と媒介契約を結ぶ

④相場や会社実績で比較・選んだ会社と媒介契約を結ぶ

訪問査定を終えたら、最も納得のいく査定価格を提示してくれた不動産会社を選び、媒介契約を結びます

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、それぞれメリットやデメリットがあるため、自分にあった形の媒介契約を締結しましょう。

西村
西村
高値で売りたいなら「一般媒介契約」、設備保証等の売却時の特典などを利用したいなら「専任媒介契約」をオススメします。
マレッピ
マレッピ
ここで重要なのは、「高い査定価格」=「その価格で売れる」ってことにはならないことダヨ!

不動産会社によっては、契約を取るためにあえて高く査定価格を提示するところもあります。

しかし、査定価格で売れるかは実際に市場に売りに出してみないと分かりません。不動産会社の実績や営業力によっては、査定価格よりも大幅に低い価格で成約が成立してしまうこともありえます。

不動産会社の選定や査定価格の比較のときに役立つのが、①のステップで自分で調べた「価格相場」です。提示された価格が、一般的な価格相場と離れすぎていないか、また離れている場合はなぜこの価格なのかを不動産会社に確認してみましょう。

マレッピ
マレッピ
詳しい不動産会社の選び方は「05:不動産会社を選ぶときに注意すべき点」で解説しているヨ!
どれがベスト?媒介契約の種類とメリット・デメリットを解説
どれがベスト?不動産仲介の専任媒介・一般媒介のメリット・デメリットを徹底比較媒介契約の3種類「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」のそれぞれの特徴やメリット・デメリット、媒介契約の費用や解約方法について解説します。よくある疑問に対する回答も紹介するので、参考にしてみてください。...

査定で評価されるポイント

査定で評価されるポイント
神谷
神谷
査定の流れは分かったけど…査定を受けるときに気をつけるべきポイントってあるんしょうか?
森本
森本
なるべく高く査定してもらうにはどうすればいいんでしょう?
西村
西村
そうですね、まずは不動産会社が何を基準に査定をしているのかを知っておきましょう!
マンション売却査定で重要視されるポイント
  1. 立地
  2. 方角や日当たり(眺望)
  3. 部屋の内装や設備
  4. 間取り
  5. 築年数・管理状態
  6. 耐震性や構造
  7. 共用部分
  8. 管理費・修繕積立金
  9. 駐車場の空き状況
  10. マンションブランド

これらの要素は、物件の市場価値を決定する上で大きな影響を与えます。それぞれ解説していきましょう。

①立地

立地

マンションの立地は、特に売却査定価格に影響します。通勤通学や日常生活の利便性は経済的価値に直結するからです。

マレッピ
マレッピ
高額査定される要素は、おおまかにこんな感じだヨ!
  • 都市中心部へのアクセスや利便性がいい
  • 周辺環境が充実している
  • 最寄駅が近い
  • 高級住宅街などブランド力がある街
  • 需要が多く、供給が少ないエリア

周辺環境に関しては、スーパーやコンビニなどの買い物施設の他、学校、病院、公園など様々な施設が充実していると、査定価格は高くなる傾向にあります。

マンションにおいては最寄駅からの距離が価格に大きな影響を与えます。駅から近ければ近いほど価値があり、その中でも駅直結マンションは他の物件と競合しないため資産価値が維持されやすいと言われています。

また、首都近郊でなくても、新幹線の停まる街、子育て支援など各生活支援が充実している街、人口が増加傾向にあるエリアは需給の関係で、今後も不動産価格が維持、あるいは上昇する可能性も高いエリアと言えます。

西村
西村
ブランド力がある住宅街のエリアの例としては、東京都大田区の田園調布、兵庫県芦屋市の高級住宅地などが挙げられますね。

②眺望や日当たり

方角や日当たり

眺望や日当たりも、立地と同様に査定価格に大きく影響するポイントとなります。

森本
森本
部屋が明るく暖かいと、快適性も高いし、買主から見ても魅力的よね。

特に南向きの部屋は日照時間も長いため、日本では高く評価されます。

また、マンションの場合、上階層になるほど査定額は高くなる傾向になります。

上層階は一般的に眺望が良好で、かつ隣接建物からの視線を避けられ、プライバシーも守られやすいことが理由となります。加えて、より多くの日当たり・通風も期待でき、地上からも離れていて静かな住環境が得られるという観点から下層階よりも価値が高くなります。

③部屋の内装や設備

③部屋の内装や設備

現代的で高品質な内装だったり、設備の機能が維持されていると、追加の修繕費用が少なく、即入居も可能という観点から高額査定に繋がりやすいです。

  • 設備が新しく使いやすい
  • 内装や設備がよく維持されている
  • モダンなデザインや効率的なレイアウトが採用されている

また、机上査定では分からないような特別な設備(オプション)がある場合は、訪問査定時の査定価格に影響するため、必ず伝えておきましょう。

④間取り

間取り

マンションの居住性や使い勝手は、間取りによって大きく左右されるため、査定価格にも影響を与えます。

高評価されるのは、効率的で使い勝手の良い間取りです。縦長・横長リビングなど、ライフスタイルにあわせてレイアウトしやすい間取りタイプは魅力となります。

また、空間の広さと配分も重要な要素です。広々としたリビングや適切に配置された寝室、十分な収納スペースの有無なども物件価値を高める要素です。

⑤築年数・管理状態

築年数

築年数は、見た目的な綺麗さだけでなく、物件の安全性にも大きく寄与するため、査定時もチェックされます。

築年数が古いほどメンテナンスや、修繕や改修が必要になり、将来追加コストがかかるリスクがあるため、査定額は低くなりがちです。

逆に、築年数が古い物件でも管理状態が良かったり、リフォームがされ設備や内装が新しくなっていると、将来のメンテナンスコストも低くなるため、高く査定されることもあります。

マレッピ
マレッピ
査定で高評価されるのは「修繕コストが低い」「建物が新しく現代性がある」「耐用年数と安全性に問題ない」などの要件を満たす場合ダヨ!

新築・築浅のマンションは基本的に現代的な設計・設備が採用されており、またエネルギー効率も高いことが多いです。

また、近年建てられた物件であるほど、耐震基準などの安全基準を満たしていることが多く、長期的な耐用年数が期待できます。

西村
西村
リフォームの有無などは、机上査定では分からないため、訪問査定をしてもらったときに初めて査定額に反映されることがあります。

⑥耐震性や構造

耐震性や構造

耐震性や構造で査定時に見られるのは、主に「耐震基準」「長期的な耐用性」「法規制の遵守」です。

マレッピ
マレッピ
建物に適用されている耐震基準は3つに分けられるヨ!
  • 旧耐震基準:1981年以前に建てられた建物
  • 新耐震基準:1981年〜2000年の間に建てられた建物
  • 現行の耐震基準:2000年以降に建てられた建物

いずれも大震災が起こる度に、より安全性の高い耐震基準に改正されてきました。

つまり、1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションより、2000年以降に建てられた現行の耐震基準のマンションの方が、耐震性が高く、物件の安全性・耐久性・法的な安全性を示しているため、市場価値も高くなります。

また、耐震基準だけでなく、建築に使用されている素材には「耐用年数」が定められています。材料や構造だけでなく、管理状態によっても耐用年数は変わってきます。

より堅固な構造の方が、長期的な耐用性を見込めるため査定額も高くなります。

最後に、最新の建築基準法に準拠した構造であることです。

ディベロッパーから分譲されたマンションを売却する場合はこの法律に触れてしまうことは少ないですが、例えばリフォームやリノベーションなどで、既存の間取りや設備を変えた場合、売却前にリフォーム・リノベーションを検討中の方は注意しましょう。

西村
西村
例として、リフォームやリノベーション等で定められた建ぺい率・容積率を超えて増築をしてしまう、一定水準の防火性能を備えていない場合に問題になります。

⑦共用部分

共用部分

エントランス・メールボックス・ごみ捨て場などの共用部分は、より手入れが行き届いた状態だと査定に良好な結果をもたらします。

マレッピ
マレッピ
マンションの場合は、管理会社やオーナーが共用部分の清掃・管理をしてくれることが多いネ。

特に、建物入り口のエントランスやロビーなどは、建物全体の品質や見た目の第一印象に影響を与えます。さらに、階段・エレベーター・非常用の設備などが適切に掃除・管理されていると、安全性の確保や、機能性の観点からも高評価となります。

⑧管理費・修繕積立金

築古の物件であるほど重要になるのが、管理費や修繕積立金です。

マンションの住環境を長く良好に保つためには、日常的な環境維持や点検、定期的に建物や設備を補修する修繕工事や、必要に応じて建物や設備の性能を向上させるための改修工事を実施しなくてはいけません。

そのため、日々の保守管理や修繕の必要性の高まる築古の物件であればあるほど、コストも高くなります。

管理費・修繕積立金が適正価格か、積立金の現在の総額が潤沢にあるかは、物件の将来的なコストと維持管理の質を反映するため、査定の際にも必ず確認されます。

マンションの修繕積立金の相場は?適正額の確認方法や値上げされるケースも解説
マンションの修繕積立金の相場は?適正額の確認方法や値上げされるケースも解説修繕積立金が目安額に達していないマンションは、適切な大規模修繕工事が行われず、住環境が悪化するリスクがあります。修繕積立金は、物件の資産価値を維持するためにも大切な費用です。修繕積立金の用途や適正額をマンション購入前に確認しておきましょう。...

⑨駐車場の空き状況

駐車場の空き状況

車が生活の必需品となる地域では、駐車場の空き状況も特に査定価格に影響してきます。

西村
西村
「駐車場がある」ではなく、「駐車場に空きがある」かがポイントですね。

入居時に即時利用可能な駐車場があることは大きなメリットです。特にファミリー層や車を所有する層にとって、外部の駐車スペースを借りる必要もないので魅力的なポイントといえます。

神谷
神谷
査定のときは将来の買主の生活のことも考慮した金額が算出されるんですね。

⑩マンションブランド

マンションブランド

大手不動産ディベロッパーの分譲した有名なマンションブランドなどは、周辺のマンションよりも一段高い価格で査定されることがあります。

知名度のあるマンションブランドは、品質、デザイン、設備の良さなどを保証し、信頼性が高いと見なされるからです。

西村
西村
有名なマンションブランドは次の通りです。
マンションブランド名 提供会社名
パークホームズ・パークコート・パークシティ・パークタワー 三井不動産レジデンシャル
ザ・パークハウス 三菱地所レジデンス
シティハウス・シティテラス・シティタワー 住友不動産
プラウド 野村不動産
ブリリア 東京建物
ブランズ 東急不動産
THE LIONS 大京
森本
森本
一度は聞いたことのあるブランドばかりね!

また、こうしたブランドマンションは築年が経過しても、中古市場で高い評価を受ける傾向があり、長期的な資産価値の維持にも有利に働きます。

訪問査定の際の注意点

神谷
神谷
不動産会社の人は、本当に多岐にわたる視点から査定をしているんですね。
森本
森本
少しでも部屋を綺麗にしておけば、訪問査定で高く査定してもらえるかしら!
西村
西村
掃除もいいですが、訪問査定でより正確な査定額を出してもらうために準備しておくことがありますよ!

訪問査定では、実際に不動産営業マンが現地に来てその物件の状態を見て査定価格を出してくれます。直接営業マンと会えるチャンスでもあるので、できるだけ物件の詳細を伝え漏れ無く伝えましょう。

①購入時・リフォーム時の資料を準備しておく

購入時・リフォーム時の資料を準備しておく

訪問査定時、マンション購入時に受け取った書類があると、物件の価値を正確かつ詳細に伝えることができます。

査定価格がプラスになる可能性もあり、また、購入検討者への信頼性の向上にもつながります。

西村
西村
具体的には以下のような書類を準備しておきましょう。
訪問査定のときにあると良い書類
  • マンションの新築時のパンフレットなど
    …間取り図や図面集、設備や構造の詳細が分かる
  • 購入時の契約書や重要事項説明書
    …物件の購入に関する基本情報(購入価格、契約内容、物件の仕様など)が分かる
  • リフォーム履歴
    …リフォームした日付、リフォームの範囲、使用された材料、工事費用などの詳細が分かる
  • 設備や建材の保証書
    …取り付けられた設備や建材の保証書があれば、その品質や耐久性を証明できる
  • 施工会社の資料や保証
    …施工会社の情報、保証内容などが分かる。

特に、リフォーム履歴がある場合、リフォームしたことによる改善点や機能向上を具体的に示すことができれば、査定価格のアップに繋がります。

その他、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、管理組合の資料(修繕計画資料、利用規約)…など、持っている資料・知っている情報はすべて伝えておくことをオススメします。

②瑕疵がある場合は必ず申告する

瑕疵がある場合は必ず申告する

物件に瑕疵(かし)がある場合、査定時に必ず申告しましょう。

瑕疵とは、物件に存在する隠れた欠陥や問題点のことで、住宅本来の品質や性能が損なわれた物件を「瑕疵物件」と呼びます。

例えば、壁のひび割れ、雨漏り、給排水管の詰まり、地盤の歪みなどが挙げられます。また、いわゆる「事故物件」と呼ばれるような、重大な事故・事件が起こった物件である場合も、申告が必要になります。

西村
西村
瑕疵の申告が重要になる理由は次の通りです。

①契約不適合責任
売主自身が知っている瑕疵は申告しておかないと、売却後に契約不適合責任を問われる可能性があります。法的なトラブルに発展する可能性もあるため、瑕疵の申告は必須です。

②信頼関係の構築
瑕疵を正直に申告することで、不動産会社や買主との信頼関係を築くことができ、スムーズな売却プロセスに繋げることができます。

③査定価格の正確性
瑕疵を考慮することで、不動産会社はより正確な査定価格を算出できます。売却時の価格交渉の際に問題が発生するリスクを減らすことができます。

④修繕の検討
瑕疵の内容によっては、修繕することで物件の価値を高めることができます。不動産会社から修繕に関するアドバイスを受けることもできます。

マレッピ
マレッピ
その他、事件や事故があった場合も同様に、知っている情報はすべて伝えるのが鉄則ダヨ!

③最低限の掃除、修繕をしておく

最低限の掃除、修繕しておく

これまで説明してきた中で、「綺麗で」「修繕箇所が少なく」「見た目が新しい」物件は、査定において高評価を得ることが分かってきたでしょう。

西村
西村
清潔に掃除され、整理された物件は、訪問査定時に良い第一印象を与えますからね。

流石に売却や査定のためだけにリフォームまでする必要はありませんが、必要最低限の掃除や修繕を行うことは、マンション売却の査定において非常に有効です。

査定後、より高値での売却を狙うなら、修繕が必要な箇所は事前に処理しておきましょう。

また、事前に掃除をしておくと、隠れた問題点を発見できることもあります。
掃除をする上では、すみずみまで物件をチェックすることになります。その過程で、見落としていた瑕疵や問題点を見つけ対処ができれば、査定時や契約後のトラブルを防ぐことにもつながるのです。

マレッピ
マレッピ
あとは、物件が綺麗に保たれていると、買主はより住みやすい環境として、ここで住むことを想像しやすくなるヨネ。
森本
森本
最終的な購入決定にもつながるかも!

最低限の掃除と修繕は、比較的少ない労力とコストで物件の印象を大幅に改善し、査定時だけでなく、売却時の成功に貢献する重要なステップです。

④周辺環境や近隣住人についても伝える

周辺環境や近隣住人についても伝える。

周辺環境や近隣住人に関する情報で、「コミュニティの質」「周辺環境の魅力」を判断できます。

もちろん物件そのものに関する情報提供も必要ですが、近隣住人との関係性やコミュニティの雰囲気についての情報も不動産会社に伝えておきましょう。

また、騒音や振動など、住んでみて分かる快適性についても共有することをオススメします。

西村
西村
マイナスの情報も含めて情報共有することは、不動産取引での健全な関係構築とトラブル回避のために不可欠です。

不動産会社を選ぶときに注意すべき点

神谷
神谷
訪問査定結果が届いたら、売却活動を頼む会社を選ぶんですよね。
森本
森本
査定価格を比較して…一番高い査定価格の会社を選んじゃっていいのかしら。
西村
西村
査定価格だけで不動産会社を選ぶのはオススメしません。「査定価格≠売却金額」ですから。

不動産会社を選ぶときには、次の点に注意しましょう。

  • 査定は複数社に依頼する
  • 査定価格の根拠を聞く
  • 過去の不動産会社の実績や担当者の能力、誠実さなどもチェックする

①査定は複数社に依頼する

査定は複数社に依頼する。

前述しましたが、売却査定は複数の不動産会社に依頼するのが鉄則です。

不動産会社により、査定価格には違いがあります。貰った査定価格を比較するだけでも、どの会社の査定が割高で、割安かが分かります。複数の会社からの見積もりを元にして、条件や手数料の交渉を進めることもできます。

より厳密な市場価格と比較したい場合は、マンションレビューの【適正価格診断】のようなAI査定を用いることをオススメします。

また、不動産会社を選ぶときには、査定価格だけでなく、売却サービス(売却特典)や販売戦略も比較しましょう。

西村
西村
選択肢が多いほど、自分に合った不動産会社を見つけやすく、売却プロセスにおける満足度が高まりますよ!
『良きパートナーとの出会いこそが成功の鍵!』不動産仲介業者の営業マンと一口に言っても、皆一様ではありません。大手仲介業者のトップセールス、長年地元密着でやってきたベテラン営業マン、...

②査定価格の根拠を聞く

査定価格の根拠を聞く

査定結果を貰ったら、必ず査定価格の根拠を不動産会社に確認しておきましょう。

査定価格がどのように算出されたか把握することは、査定後の売却活動のリスクを減らすことにも繋がります。

「高額査定してもらったけれど、妥当な価格か分からない」「本当に査定価格くらいの価格で売れるのか?」という不安も払拭することができます。

西村
西村
次のような観点から、査定価格の根拠を尋ねてみましょう。
  • どのような類似物件(売却金額や条件)が比較対象になっているのか?
  • 交通の便・周辺施設・地域の人気度など、立地条件はどのように評価されたのか?
  • 間取り・築年数・状態・面積など、物件自体の特性に基づく評価は?
  • 不動産市場の状況や、その地域の不動産市場の動向は査定価格にどのように反映されたのか?
  • 改修・リフォームの履歴は査定価格に反映されているか?
  • その他、管理状態、共用施設、近隣環境などは、どのように影響しているか?

なお、相場よりも大幅に高い査定価格を提示された場合は注意が必要です。

あえて高額で査定をして、売主と媒介契約(専任媒介・専属専任媒介)を早く締結してしまおう、という不動産会社の目的である可能性もあります。

専任媒介・専属専任媒介契約では、1社で販売活動を独占できるため、売買が成立した際に、少なくとも売主からは仲介手数料を得ることができるため、不動産会社にとっては好都合なのです。

さらに悪質な場合は、相場よりも大幅に高い査定価格のまま「売出価格」とし、2〜3ヶ月後ぐらいに「売れないことを理由に」不動産会社の買取での安い成約価格にもちこもうとする例もあります。

西村
西村
価格を下げても、不動産会社は「両手の仲介手数料を得られるため損をしない」ため、こうしたことが起こるケースもあるんです。

反対に、相場よりも大幅に低い査定価格を提示される場合も注意が必要です。

売主に物件の価値を不当に低いと錯誤させ、安く買取ることが目的の可能性があります。

いずれの場合にしても、一般的な売却相場と離れすぎていると要注意です。また、「査定価格=売却金額(成約価格)ではない」ため、査定価格だけで不動産会社を判断しないようにしましょう。

 

③不動産会社の過去の実績や担当者の能力、誠実さなどもチェックする

過去の不動産会社の実績や担当者の誠実さなどもチェックする

査定価格の適切さ以外にも、不動産会社を見極めるポイントがあります。

不動産会社の過去実績や担当者の誠実さをチェックすることです。選んだ不動産会社とは、物件の売却活動から引き渡しまで、長い間付き合うことになります。

査定後、実際に販売活動を信頼して任せられるか、という部分も非常に重要です。

西村
西村
不動産会社の見極めポイントは次の通りです!
  • 不動産会社の実績
  • 担当者の経験と専門知識
  • 担当者のコミュニケーション能力
  • 誠実さと透明性
  • 顧客のレビューや評判

不動産会社がこれまでに取り扱った物件の種類や数、特に売りたい物件と類似した売却実績については、ホームページや担当者へのヒアリングを通して確認できます。

また、ホームページで担当者の不動産売買に関する経験年数や専門知識も確認できる場合もあります。ベテランの担当者に安心して売却活動を任せたいなら、訪問査定時に営業マンに経歴などをそれとなく聞いてみるのもいいでしょう。

また、訪問査定は、担当者がどの程度親身になって対応してくれるか質問に対する回答が迅速かつ明確かが分かる絶好のチャンスです。

物件の長所と短所を正直に伝え、現実的なアドバイスを提供してくれる、また査定価格の根拠や売却戦略を誠実に、論理的に話してくれるなら、信頼できる不動産営業マンの可能性は高いでしょう。

マレッピ
マレッピ
不動産会社の評判は、オンラインの口コミやレビュー、地域コミュニティでもチェックできるヨ!

マンションの査定価格は、同じ不動産会社内でも、担当者によって違いが出ることがあります。

信頼できる不動産会社と担当者を選ぶことは、物件売却を成功させるための非常に重要なステップです。慎重に行動しましょう。

一括査定サイト「タカウル」なら高値売却&低リスクを実現できる

一括査定サイト「タカウル」なら高値売却&低リスクを実現できる
神谷
神谷
どの不動産会社を選ぶかは、慎重に行動しないとリスクに繋がりやすいんですね…
森本
森本
一括査定サイトもたくさんあるんだし、良い不動産会社だけに査定してもらえるサービスはないのかしら?
マレッピ
マレッピ
そんな不安を抱える人にオススメの「低リスクで」「高値売却も狙えて」「良質な不動産会社に依頼できる」サービスがあるヨ!

業界慣習と不動産市場を徹底的に解析し、高値売却を可能にした不動産売却一括査定サービスがあります。

それが、マンションレビューのプロデュースしている不動産一括査定サイト【タカウル】です。

基本的な仕組みは、複数の不動産会社に査定が依頼できる一般的な一括査定サイトと大体同じです。

西村
西村
ただ、【タカウル】には他サービスにない特徴が3つあります!
タカウル3つの特徴
  1. 「囲い込み」が起きない仕組みを行なっている唯一の査定サイト
  2. 仲介・買取の同時査定が可能
  3. 買取の仲介手数料が無料

囲い込み」とは、不動産の売却を依頼された不動産会社が、意図的に他の不動産会社に物件を紹介せずに、売主・買主の両方から仲介手数料を受け取れる「両手仲介」を狙う行為のことです。

タカウルではこの「囲い込み」が起きる心配がありません

「囲い込み」をされると、売主の機会損失が起こり、物件がなかなか売れない・希望の金額で売れない、という状況に陥る可能性が高まる非常に悪質な行為です。

そこで、タカウルでは「囲い込み」をしないという理念に賛同した優良な会社だけに参画してもらっています。

 

西村
西村
勿論、「囲い込み」を行う悪質な不動産会社が悪いのであって、ほとんどの会社は誠実に営業をしてます。
森本
森本
それでも「囲い込み」の危険性がない状態で査定から売買契約までできるのは安心ね。

また、【タカウル】では、一括査定サイトでは珍しい、「売買仲介専門」と「買取専門」の不動産会社に、同時に査定依頼をすることが可能です。

一般的に、売却活動を依頼するのが「売買仲介専門」だと高値で売却がしやすく「買取専門」だと多少売却金額が低くても、早期売却が叶いやすいという特性があります。

「売買仲介専門」の不動産会社の場合、売却活動に半年〜1年かかる場合もあります。一方で「買取専門」不動産会社なら、数日〜数週間での売却が叶うため、スピード重視の方におすすめしたい選択肢です。

また、投資用マンションの売却を考えている人向けに、投資物件の売却査定に特化した不動産会社に依頼することもできます。投資用マンションこそ、高値売却を実現したいところでしょう。

【タカウル】なら、複数の投資物件専門の不動産会社に査定を依頼することができるため、市場競争力も働き、さらなる高値追求が可能です。

自分の持っている物件やエリアの特性に合わせた、実績のある不動産会社が多数参画しているからこそ、多様なニーズに合わせた売却活動ができるのです。

マレッピ
マレッピ
賃料査定も依頼できるから、賃貸のオーナーさんも必見ダヨ!

まとめ

神谷
神谷
一口に売却査定といっても、色んな形態の査定方法があるんですね。
森本
森本
訪問査定で、信頼できる不動産会社に正確な査定をしてもらうことが大事だって分かりました!
西村
西村
売却査定は、売却活動の第一歩です。どの不動産会社に売却活動を依頼するかが、今後の重要なポイントになってくるので、色々な会社を比較してみて下さい。
マレッピ
マレッピ
初めての査定で不安な人は、優良な不動産会社が揃っている「タカウル」を是非使ってみてネ!

 

マンション売却査定に関するまとめ
Q.マンションの売却査定の流れとは?

売却査定のおおまかな流れは以下の通り。

  1. 査定前に自分で価格相場を確認する
  2. 一括査定サイトで査定を依頼する
  3. 複数社に訪問査定をしてもらう
  4. 相場や会社実績で比較・選んだ会社と媒介契約を結ぶ
Q.訪問査定で高く評価されるポイント
  1. 立地が良い
    →都市主要部や最寄駅へのアクセスがいい・周辺環境が充実していて利便性が高い
  2. 方角や日当たりが良い
    →南向き・マンションの上層階など
  3. 部屋の内装や設備が高品質・良い状態に維持されている
  4. 間取りの使い勝手が良い・収納が豊富
  5. 築年数・管理状態が好ましい
    →築浅物件・管理が行き届いていて修繕や改修の必要性が少ない
  6. 耐震性や構造が優れている
    →新耐震基準・現行の耐震基準に基づいている
  7. 共用部分の見た目が良い
    →掃除や手入れが行き届いている、装飾・デザインが新しい
  8. 管理費が適正・修繕積立金が潤沢
  9. 駐車場の空き状況
  10. 有名なマンションブランド
Q.訪問査定の際の注意点
  1. 購入時・リフォーム時の資料を準備しておく
  2. 瑕疵がある場合は必ず申告する
  3. 最低限の掃除、修繕しておく

Q.不動産会社を選ぶときの注意点
  • 査定額は会社によってことなるため、比較ができるよう複数社に依頼する
  • 査定価格が適正な額か判断するために、査定の根拠を聞く
  • 過去の不動産会社の実績や担当者の能力・誠実さなどもチェックする

 

 

 

 

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アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査方法:インターネット調査 調査期間:2022年1月12日~14日 調査概要:不動産相場・口コミサイト10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の20代~50代の男女1,005名
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