この記事で学べること・ポイント
- 空き家にまつわる問題の現状
- 空き家を放置することによるリスク
- 空き家が増えている要因
- 空き家を放置しないためにできること
日本では近年、空き家の数が増加しています。
同時に、衛生問題や不法侵入など、空き家にまつわるトラブルもよく見られるようになってきました。
空き家の取得原因は、半数以上が相続によるものです。
自ら物件を購入していなくとも、予期していなかった経緯で空き家の所有者となる可能性があります。
- 空き家問題とは、誰も住んでいない家が増え、景観や安全面で問題を引き起こす状況のこと。
- 空き家は賃貸用住宅・売却用住宅・二次的住宅・その他の住宅の4種類に分類される。
- 特にその他の住宅は用途が決まっておらず、管理不全によるリスクが大きい。
空き家を放置すると、7つのリスク・デメリットがあります。
- 建物の老朽化による倒壊等のおそれ
放置空き家は屋根・柱の腐敗や雨漏り、シロアリ被害で倒壊リスクや耐震不足の可能性。 - 景観の悪化・地域のイメージ低下
外観劣化や雑草・害虫で地域環境が悪化し、住民トラブルや観光・移住の妨げに。 - 防犯・防災リスクの上昇
放火・不法侵入・犯罪拠点化で周囲の治安悪化の可能性。 - 税金や維持費の負担がかかる
固定資産税・都市計画税・修繕費・光熱費などが継続して発生。 - 空家法（空家等対策特別措置法）による指導や勧告が入る可能性がある
特定空家・管理不全空家に指定され、従わないと税負担増や罰金・強制退去の可能性。 - 老朽化により売却・活用が難しくなる
建物劣化でリフォーム費用増大、売却や再利用の選択肢が制限。 - 相続トラブルの原因になる
財産扱いとなり維持費・相続税負担が発生し、複数相続人で争いになる可能性。
空き家が増える原因は、大きく分けて3点あります。
- 相続問題による空き家の放置
手続きや費用負担の複雑さで放置されやすい。 - 所有者の高齢化と管理能力の低下
管理能力の低下や入院・施設入居で空き家化。 - 都市部と地方の地価・人口の格差問題
遠方に住む相続人は管理が困難で放置されやすい。
空き家を放置しないためには、4点の対策・活用方法があります。
- 空家等管理活用支援法人制度や空き家特例の活用
空家等管理活用支援法人や相続空き家の3,000万円控除を活用。 - 貸出・売却のために「空き家バンク」を活用する
自治体や民間のマッチングサービスで売却・貸出先を見つける。
- リフォーム・リノベーションで空き家を再生する
老朽化物件を再生し、新用途に活用。
- 空き家を解体する
売却しやすくなるが、解体費用・固定資産税増・再建築不可リスクに注意。
空き家問題とは？空き家の現状と推移
- 【「空き家」の定義と4つの種類】
「誰も住んでいない家」のことで「賃貸用・売却用・二次的住宅・その他の住宅」の4つに分類される。 - 【「空き家」は増加傾向】
全国の空き家は急増しており、2023年には900万戸、空き家率13.8％で過去最多。 - 【「その他の住宅」にあたる空き家の問題】
用途が決まっていない「その他の住宅」は管理が行き届かず、景観や安全面で問題を引き起こしやすい。
空き家問題とは、誰も住んでいない家が増え、景観や安全面で問題を引き起こす状況のことです。
空き家問題の深刻度は、空き家の増加にともない、年々大きくなってきています。
空き家問題への理解を深めるため、まずは空き家をとりまく現状についてみていきましょう。
「空き家」の定義と4つの種類
「空き家」とは、簡潔に言うと「誰も住んでいない状態の家」のことです。
空き家は、下記の4つに分類されています。
- 賃貸用住宅…現在居住する人がおらず、賃貸物件として賃借人の募集が出ている状態の家
- 売却用住宅…現在居住する人がおらず、売出中の家
- 二次的住宅…持ち主が通常は居住していないものの、別荘や別宅として所有している家
- その他の住宅…上記のいずれにも該当しない、居住する人のいない家
「空き家」の増加傾向
以下のグラフは、総務省が公表している「令和5年 住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」※1に掲載されているものです。
全国の空き家数と空き家率の推移が示されています。
この調査結果によると、2023年時点で全国の空き家の数は900万2千戸あり、過去最多となっています。
すべての住宅における空き家率は13.8％で、こちらも過去最高の数値です。
上記の調査結果をもとに、4つの種別の空き家の増加率を2003年と2023年で比較したものが次の表です。
| 空き家の種別 | 2003年 | 2023年 | 増加率 |
|---|---|---|---|
| 賃貸用住宅 | 3,675 | 4,436 | +20.7％ |
| 売却用住宅 | 303 | 326 | +7.6％ |
| 二次的住宅 | 498 | 384 | -22.9% |
| その他の住宅 | 2,118 | 3,856 | +82.1% |
※増加率は小数点第二位を四捨五入して算出しています。
「その他の住宅」にあたる空き家の問題
近年、全国で多発している空き家をとりまく問題は、その多くが用途の決まっていない「その他の住宅」の管理不全を原因としています。
賃貸・売却・二次的利用の住宅は、それぞれ用途が決まっており、各用途に応じた管理の必要性も明確です。
別荘や別宅などの二次的利用住宅についても、次回に利用する時のために清掃やメンテナンスをするオーナーが大多数でしょう。
一方、その他の住宅は、上記3種類の住宅と比べて所有者にとっては資産としての価値を見出しにくく、結果的に管理の行き届かないケースが多いのです。
長く管理の手が入らず放置された空き家は、雑草の生い茂りや建物の老朽化で周囲の景観を損ねるだけでなく、倒壊のリスクも持っています。
空き家放置によるリスクとデメリット7選
空き家放置によるリスクにはさまざまなものがあります。中でも昨今問題となっているのが、下記の7つのケースです。
- 【①建物の老朽化による倒壊等のおそれ】
放置空き家は屋根・柱の腐敗や雨漏り、シロアリ被害で倒壊リスクや耐震不足の可能性。 - 【②景観の悪化・地域のイメージ低下】
外観劣化や雑草・害虫で地域環境が悪化し、住民トラブルや観光・移住の妨げに。 - 【③防犯・防災リスクの上昇】
放火・不法侵入・犯罪拠点化で周囲の治安悪化の可能性。 - 【④税金や維持費の負担がかかる】
固定資産税・都市計画税・修繕費・光熱費などが継続して発生。 - 【⑤空家法（空家等対策特別措置法）による指導や勧告が入る可能性がある】
特定空家・管理不全空家に指定され、従わないと税負担増や罰金・強制退去の可能性。 - 【⑥老朽化により売却・活用が難しくなる】
建物劣化でリフォーム費用増大、売却や再利用の選択肢が制限。 - 【⑦相続トラブルの原因になる】
財産扱いとなり維持費・相続税負担が発生し、複数相続人で争いになる可能性。
①建物の老朽化による倒壊等のおそれ
建物の倒壊は、空き家にまつわるトラブルの中でも特に危険性の高い問題です。
長年放置した空き家には、老朽化により下記のような欠陥が生じやすくなります。
- 屋根のゆがみ、変形、破損
- 柱や屋根、床の木材の腐敗
- シロアリなど害虫の被害
- 雨漏り
- 構造の劣化 など
日本ではじめて建築基準法がつくられ、耐震基準が設けられたのは1950年のことです。
その後、震災などの経験から複数回にわたって見直され、基準が強化されてきました。
| 耐震基準 | 内容 |
|---|---|
| 旧々耐震基準 | 1950年の建築基準法施行後から1971年の改正前までに建築された建物 |
| 旧耐震基準 | 1971年の改正後から1981年の改正前までに建築された建物 |
| 新耐震基準 | 1981年の改正後から2000年の改正前までに建築された木造の建物、および1981年の改正以降建築された木造以外の建物 |
| 2000年基準 | 2000年の改正以降建築された木造の建物 |
建物の耐震基準については、下記の記事でも詳しく解説しています。
②景観の悪化・地域のイメージ低下
倒壊まで至らなくとも、老朽化は建物の外観を損ねます。
その影響は建物自体に留まらず、周辺地域にまで及ぶものです。
以下は、国土交通省が全国の市区町村を対象にした、「管理水準の低下した空き家や空き店舗の周辺への影響」※2に関するアンケートの回答結果です。
もちろん、問題となるのは建物外観の劣化だけではありません。
他にも、適切に管理されていない物件では下記のような問題がよく発生します。
- 雑草が生い茂る、落ち葉が溜まる
- 敷地内の樹木の枝が隣家や公道へ侵入する
- 害虫・害獣が発生し、衛生の悪化や悪臭が発生する
- ゴミの不法投棄を誘発する
これらはすべて、周辺環境を悪化させる原因となり得ます。
周辺環境が悪化すると地域の魅力が低下し、観光客や新たな住民の流入を妨げる可能性があります。
地域の中で空き家が問題になると、所有者と近隣住民とのトラブルにもつながるリスクも見過ごせません。
③防犯・防災リスクの上昇
空き家は放火や不法侵入のターゲットになりやすく、犯罪を誘発する危険があります。
近年では、集合住宅の空き家が特殊詐欺や薬物犯罪の拠点として使われるケースも多発しています。
2023年には、警察庁・財務省・税関・国土交通省の連名で、全国の不動産業者に向けての注意喚起が行われました。
この時、空き家が犯罪に利用される手口として、以下の例が紹介されています。
- 空き家（空き部屋）の郵便受け（集合ポスト）に架空の表札を貼付し、その後、投函された不在連絡票を抜き取り、宅配業者、郵便局等から現金や不正薬物等が入った荷物を受け取る。
- 電気、ガス等のメーターボックスに保管された内見用の合鍵を用いて、空き家（空き部屋）に侵入し、住人になりすまして現金や不正薬物等が入った荷物を受け取る。
- 複数の空き家（空き部屋）で、同じ暗証番号を流用していたため、犯罪組織がその暗証番号を把握し、空き家（空き部屋）に入り、入居者を装い荷物を受け取る。
警察庁・財務省・税関・国土交通省頒布のリーフレット（不動産業者の皆様へ、「空き家」が狙われています）より引用※3
④税金や維持費の負担がかかる
利用目的のない空き家は、ただ所有しているだけでは価値を生みません。
むしろ、税金や維持費などの固定コストがかかり続けることになります。
以下は、一般的に空き家の維持にかかる費用の一覧です。
- 固定資産税
- 都市計画税（都市計画法によって定められた市街化区域に所在している場合）
- 火災保険
- 光熱費
- 建物の修繕費
- 庭木や雑草の処理などその他維持費
以下はマンションの維持費に関する記事ですが、固定資産税・都市計画税の基本についても詳しく解説しています。
ぜひ参考にしてみてください。
⑤空家法（空家等対策特別措置法）による指導や勧告が入る可能性がある
空家法（空家等対策特別措置法）は、空き家の放置による諸問題を解決するため、平成26年に制定された法律です。※4
空家法は、倒壊の危険や害虫・害獣の被害が発生するなど周囲に深刻な影響を及ぼす空き家を「特定空家」と設定し、行政による助言や指導を行い、改善が認められない場合には勧告や命令を行うものです。
倒壊の危険性が高い、衛生環境が悪化しているなどの問題を抱えた空き家について、対処や活用を進めることを目的としています。
通常の居住用建物（戸建てやマンション）の敷地は「住宅用地」として固定資産税や都市計画税の軽減措置がありますが、勧告が出された空き家の敷地は、住宅用地特例の対象から除外されます。
令和5年には空き家問題への対応をさらに促進するため、法改正も行われました。※5
法改正後は、特定空家の前段階として「管理不全空家」が新たに定義づけられました。
管理不全空家は、このまま放置しておくと特定空家になるおそれのある空き家について、市区町村が認定するものです。
管理不全空家に認定された空き家へは、市区町村は管理指針に即した管理を行うよう、所有者などに対して指導できます。
こちらも特定空家と同様に、指導に従わない場合は勧告が行われます。
勧告を受けた管理不全空家の敷地は、特定空家のケースと同様に、住宅用地特例を受けられません。※6
⑥老朽化により売却・活用が難しくなる
空き家をそのまま放置しておくのは、維持管理費がかかる一方で合理的とは言えません。
かといっていざ活用をしようにも、建物の老朽化が進んでいる場合、その難易度は上がります。
リフォームをするにしても、さらに費用がかかります。
また、築年数の古くなった空き家をそのまま売却するのもやはり困難です。
⑦相続トラブルの原因になる
放置されている空き家の所有者が亡くなった場合、空き家の処理は相続トラブルの原因となりかねません。
前述のとおり、空き家は維持管理の費用がかかります。
それでいて、相続の上では不動産として財産扱いになるため、相続人には相続税の納付義務が発生します。
相続税の税額は、相続によって取得した財産の価額と、相続時精算課税制度の適用を受けた贈与財産の価額の合計をもとに算出されます。
なお、相続財産にあたる空き家は、相続を知った日から3ヵ月以内に申し立てをすれば、相続放棄が可能です。
ただし、相続放棄は基本的にすべての相続財産に適用されるため、空き家だけでなく他に相続した資産もまとめて権利を放棄することになります。
なぜ空き家は増えていく？空き家問題の根本的な原因3点
空き家問題の根幹には、以下の3つの原因があると考えられます。
- 【①相続問題による空き家の放置】
空き家の約56％は相続が原因で、費用・思い出・手続きの複雑さから放置されやすい。 - 【②所有者の高齢化と管理能力の低下】
高齢化で所有者の6割が60歳以上となり、維持管理が困難で空き家化が進みやすい。 - 【③都市部と地方の地価・人口の格差問題】
地方の空き家率が上昇し、遠方に住む相続人は管理が難しく放置されやすい。
それぞれ詳しく解説していきます。
①相続問題による空き家の放置
国土交通省が公表している資料「空き家等の現状について」※8によれば、空き家となった住宅の取得理由のうち、約56.4%が相続によるものです。
親族間で相続された空き家は、以下の理由から放置されやすい傾向にあります。
- 解体費用がかかるのが嫌
- 親族との思い出が残っていたり、使途について遺言で示されていなかったりという理由で、家財や荷物の整理が進まない
- 今は用途が決まっていないけれど、将来自分やほかの親族が使う可能性がある
また、活用以前に相続の手続き自体が複雑で難航するケースも見られます。
- 相続人が複数いる
- 相続人間で財産分与に関する意見が対立している
- 空き家を含めた相続財産が複雑になっている
- 相続税の支払いのため、空き家となっている不動産を売却しなくてはいけない
相続問題の決着がなかなかつかず、結果的に相続財産である空き家が放置されてしまうという事態も珍しくありません。
②所有者の高齢化と管理能力の低下
空き家問題は、高齢化社会と密接に関係しています。
国土交通省の調査※9によると、全国の宅地資産のおよそ60%は60歳以上の高齢者が所有するものです。
今は問題なく空き家の維持管理ができていたとしても、所有者が年齢を重ねると、体力的経済的に困難になる可能性があります。
また、所有者が高齢の場合、現在居住中の物件であっても入院や施設への入居で自宅を離れることになり、結果空き家となってしまうケースも多数です。
③都市部と地方の地価・人口の格差問題
高齢化とともに空き家問題につながる社会的要因が、都市部への人口の集中です。
国土交通省の調査資料※10では、47都道府県ごとの「その他の住宅」の空き家率が公表されています。
これによれば、 一都三県が7.5%未満であるのに比べ、中国四国地方や九州地方は割合が高い傾向にあります。
さらに別の資料※11では、所有者の居住地との空き家の所在地との距離が車・電車などで1時間を超えるケースが全体の約4分の1を占めていると公表されました。
多くの人が都市部へ流入すると、全国に人口の少ない市区町村が増え、住む人のいない空き家が増加します。
その空き家を現役世代が相続しても、相続した本人は所在地から離れた都市部に住んでいるため、結果的に放置されやすいのです。
空き家を放置しないためにできる4つの対策と活用法
「空き家問題」という言葉には、管理を怠った所有者が悪く、近隣住民が被害者というイメージがあるかもしれません。
ですが、所有者自身も空き家をどう管理・活用すればよいかわからず、対処に悩んでいるケースが多数です。
以下に紹介する4つの方法は、所有者が空き家を放置しないためにできることです。
それぞれ詳しく解説していきます。
- 【①空家等管理活用支援法人制度や空き家特例の活用】
専門家による管理・活用支援制度や、相続空き家の譲渡で使える3,000万円控除を活用。 - 【②貸出・売却のために「空き家バンク」を活用する】
所有者と利用希望者をつなぐ仕組みで、売り手・貸し手が見つかりやすくなる。 - 【③リフォーム・リノベーションで空き家を再生する】
老朽化物件でも改修で価値を再生し、店舗・オフィスなど新用途にも転用できる。 - 【④空き家を解体する】
売却しやすい一方、解体費用・固定資産税増・再建築不可リスクがあるため慎重に判断。
①空家等管理活用支援法人制度や空き家特例の活用
政府は、空き家の発生や管理状況の悪化を防ぐため、所有者が活用できる法律や税制を設けています。
空家等管理活用支援法人制度とは、空き家法の中で定められている、所有者をサポートするための制度です。※12
この制度に基づき、市区町村長は要件を満たしたNPO法人や社団法人、企業などを「空家等管理活用支援法人」に指定できます。
指定された法人は、所有者の相談に乗ったり、委託を受けて空き家を管理したり、所有者と活用希望者とのマッチングを行います。
それとは別に、政府は「空き家の発生を抑制するための特例措置」を設けています。※13
これは、相続により空き家を所有することになった人が、その空き家あるいは土地を譲渡した場合、下記をはじめとするいくつかの要件を満たせば譲渡所得のうち3,000万円について特別控除を受けられるというものです。
- 相続開始の直前（老人ホームなどに入所していた場合は入所の直前）まで被相続人がひとりで居住していた
- 相続開始から譲渡の日まで使用されていない
- 譲渡されるのが耐震基準を満たした家屋である、または取り壊しをしたあとの敷地である
- 耐震基準を満たしていない家屋の場合、譲渡後、譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しがされている
- 昭和56年5月31日より前に建築された家屋である
- 譲渡価格が1億円以下である
- 相続開始の日から3年以内にあたる年の12月31日までに譲渡が完了している
- 特例の適用期限である令和9年12月31日までに譲渡が完了している など
②貸出・売却のために「空き家バンク」を活用する
「空き家バンク」とは、自治体や民間企業による、空き家の所有者と空き家活用希望者とのマッチングを促進するための情報提供サービスです。※14 ※15
空き家バンクに登録すると、物件の情報がインターネットやパンフレットを通じて一般に公開されます。
サービスを活用すれば、空き家の買い手や貸し手を見つけやすくなります。
③リフォーム・リノベーションで空き家を再生する
そのままでは売却・貸出・居住などが難しい空き家の場合、リフォームやリノベーションで再生することもできます。
老朽化した家屋でも、必要な改修を行えば新たな価値につながります。
近年、リフォーム・リノベーションした古い空き家を活用し、店舗やオフィスが作られるケースも増えてきました。
リフォームやリノベーションの実施は雇用機会を創出するため、周辺地域にとってもメリットがあります。
④空き家を解体する
リフォーム・リノベーションでの再生が難しい場合、空き家を解体して更地にしてしまうという方法もあります。
もちろん、資金に余裕があれば解体後の土地に新築で新たな住まいや事業用建物をつくることもできるでしょう。
ただし、莫大な費用がかかるため、売却を検討する人が多いと思います。
下記は、空き家を解体して更地の状態で売却するメリットです。
- 老朽化の進んだ空き家がある状態よりも、土地だけのほうが買い手を見つけやすい
- 地中埋没物の有無や地盤の状態など、土地の状態を確認しやすい
- 契約不適合責任を負う必要がほぼない
古くなった空き家は、建物に欠陥が生じている可能性が高く、もし売買契約時の内容に含まれない不具合が見つかった場合、売主がその責任を負うことになります。
以下は、空き家の解体後に売却する際、デメリットとなり得る点です。
- 解体費用がかかる
- 建物を解体した後の土地は住宅用地の軽減措置が適用されないため、固定資産税があがる
- 再建築不可物件の場合、一度解体したあとの土地に新に建物を建築できない
まとめ
この記事の結論・まとめはこちら
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