この記事で学べること・ポイント
- 住み替えローンとは何なのか
- 利用するためのステップ
- 利用にあたっての注意点
- 住み替えローンの利用は節税になるのかどうか
- 住宅ローンを賢く活用するためのポイント
A.住み替えローンとは、住まいを買い替える際、もともとのローンの残債額を新たに借り入れる住宅ローンに一本化できる商品のこと。
【メリット】
- オーバーローンでも住み替え可能
- 二重の返済が発生するダブルローンを避けられる
- 仮住まい等の住み替え費用を節約できる
【デメリット】
- 金利が高い
- 審査基準が厳しい
- 売却と購入を同時に進める必要がある
- まずは元の住まいの売却準備を進める。
- 新たに組む住み替えローンの借入可能額を算出するため、住宅ローン残高を確認する。
- 住み替えローンを扱っている金融機関を選定する。
- 住み替えローンの審査を受ける。
- もとの住宅ローンの残債も一本化して借入をする必要があるため、借入金額が高くなり、審査落ちのリスクがある。
- もともと住んでいた住宅の売却ができないリスクがある。
- 住み替えローン完済時の年齢制限が設定されている場合がある。
住み替えローン利用時は、以下の控除が利用できる。
- 住宅ローン控除
- 譲渡損失特例
この記事では、不動産ローンを返済中の方が使える住み替えローンについて詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
住み替えローンとは？
かつては「住まい購入は一生に一度」と言われてきましたが、今では、ライフスタイルにあわせての住み替えが一般的になってきました。
住み替え時には、多くのひとがもとの持ち家のローンを完済しているか、もしくは売却して得たお金でローンを完済して新しい住まいを購入します。
ですが、中には自宅の売却金額から仲介手数料等の諸費用を引いた手取り金額が、ローン残債に足りず、もとの住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの状態となってしまっているケースもあるでしょう。
そんなときに活用できるのが「住み替えローン」です。
- 【住み替えローンとは】
すでに借り入れているローンと、新たに買い替える住宅のローン残債を一本化できる商品 - 【住み替えローンのメリット】
ダブルローンを避けられ、住み替え費用を節約できる - 【住み替えローンのデメリット】
通常の住宅ローンより金利が高く、審査基準が厳しい
住み替えローンとは何か
住み替えローンとは、住まいを買い替える際、もともとのローンの残債額を新たに借り入れる住宅ローンに一本化できる商品のことです。
【住み替えローンを利用したローンの組み方の例】
・もともと組んでいたローンの残債額が「3,000万円」
・元の住まいの売却価格が「2,500万円」
・新しい住まいの購入費用が「4,000万円」
の場合、
4,000万円＋（3,000万円-2,500万円）＝4,500万円での借入が可能
住宅ローンの対象となる住まいには、抵当権がついています。
つまり、金融機関が住まいを担保にできるのです。
住まいを売却する際は、この抵当権を抹消する必要があるため、ローンを完済しなくてはいけません。
よって、万が一不動産の売却価格と自己資金をあわせてもローン残債に足りない場合、そのままでは住み替えができません。
ですが、住み替えローンを使えば、既存のローン残債を引き継いで新たな借入が可能となり、売却と購入を同時に進めてスムーズな住み替えが可能となります。
また、一からローンを組む必要がなく、手続きが比較的簡単であるという側面もあります。
住み替えローンのメリット
住み替えローンを利用する主なメリットは、下記の3点です。
- オーバーローンでも残債の手出しの返済なしで住み替え可能
- 二重の返済が発生するダブルローンを避けられる
- 住み替え費用を節約できる
住み替えローンを利用することで、オーバーローンでもスムーズな住み替えができ、ライフステージにあわせた柔軟な住まい選びの可能性を広げられます。
また、元の住まいのローンを支払いながら新しいローンの返済がはじまるダブルローンも避けられるため、家計のやりくりも助かるでしょう。
さらに、住み替え時の自己資金の持ち出しを抑えられる点もメリットです。
住まいの売却が完了してから新居の購入を進める場合、新たな住まいが見つかるまで賃貸の家に住む必要があります。
そうなると、もとの住まい→賃貸の家→新しい住まいと二重の引っ越しで手間もお金もかかりますし、新居が見つかるまでの間賃貸料金も発生します。
住み替えローンを利用して売却と購入を同時に進めれば、持ち家から持ち家に移動するだけで済むため、より効率的です。
住み替えローンのデメリット
一方、住み替えローンには下記のようなデメリットもあります。
- 金利が高い
- 審査基準が厳しい
- 売却と購入を同時に進める必要がある
住み替えローンは、通常の住宅ローンより金利が高いです。
住み替えローンの金利の高さの原因は、「基準金利が高い」、「金利の優遇幅が小さい」、「取り扱う金融機関の数が少ない」ことがあげられます。
金利の優遇措置とは、物件を購入する際に所定の条件を満たした場合、基準金利から引き下げられる利率のことです。
住み替えローンは、住宅ローンより基準金利が高い傾向があるうえに、優遇幅が小さく、基準金利から下がらないことが少なくありません。そのため、住宅ローンよりも金利が高くなってしまうのです。
加えて、住み替えローンを取り扱う金融機関が少ないため、金利競争が起こりづらく、金利が高くなりやすいという側面もあります。
また、オーバーローンとなった残債分を組み込むため、借入額が高くなることで、審査基準が厳しくなる傾向もあります。
住み替えローンの利用は、住まいの売却と購入を同時に進めることを前提としていることも難しいポイントです。
原則として、売却物件の抵当権抹消と購入物件の抵当権設定を同時に行うため、売却と購入それぞれの決済日を同日にしなくてはいけません。
住み替えローンを利用する際のステップ
- 【自宅の売却準備】
情報収集を行い、自宅の資産価値を把握して不動産売却を進める - 【ローン残高の確認】
住み替えローンの借入可能額を算出するため、ローン残債額を確認する - 【金融機関の選定】
住み替えローンを扱っている金融機関は限られているため、比較検討する - 【住み替えローンの審査】
住み替えローンの事前審査、本審査を受ける
持ち家から持ち家への住み替えでは、不動産の売却と購入どちらも進めるため、やるべきことがたくさんあります。
その中でも適切に住み替えローンを利用できるよう、必要なステップを確認しておきましょう。
今の自宅の売却準備
まずは、元の住まいの売却準備を進めます。
基本的な不動産売却の流れは下記の通りです。
- 売却査定をして、市場価値を確認する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決めて、売却活動開始
- 買主が見つかったら、売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し
理想の売却を実現するためには、きちんと情報収集を行い、住まいの資産価値を適切に把握することも大切です。
分譲マンションの売却の際はぜひ、客観的な資産価値評価がマンション毎にわかるマンションレビューの6つの無料コンテンツを活用してみてください。
また、不動産会社や不動産鑑定士による査定は、一か所ではなく複数の会社へ依頼することも、資産価値の適切な把握のために必要なポイントです。
例えば、売却活動において、買いたいと思う人がある程度いると思われる物件であれば、一社と専任媒介契約を結ぶのではなく、複数社と一般媒介契約を結ぶことでより高い金額でより早い売却を叶えられる見込みが高くなります。
マンションレビューの売却サービス「タカウル」では、信頼できる複数の不動産会社に一括で売却の査定依頼ができ、そのまま売却活動の依頼も可能です。
さらに、不動産会社の持つさまざまな強みが可視化されており、ユーザーニーズに合った不動産会社とのマッチングができます。
- 仲介手数料の安い不動産会社
- 成約実績が豊富な不動産会社
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- 仲介・買い取り・貸出それぞれに特化した不動産会社
高値売却、手取りの最大化、早期売却など売主のさまざまな希望を実現できるよう、幅広い選択肢を用意しております。
ローン残高の確認
売却準備を進めるのとあわせて、ローンの残債額がいくらかも確認しておきましょう。
新たに組む住み替えローンの借入可能額を算出するために必要となります。
住宅ローンの残高は、金融機関から発行された返済予定表やローン契約書で確認できます。
現在のローンの金利や返済期間を把握しておくと、住み替えローンの借入条件を比較検討する際に役立ちます。
金融機関の選定
住み替えローンを扱っている金融機関は限られます。
とはいえ、複数社あるため、各金融機関で設定されている金利や返済期間、審査基準などの条件を確認し、比較検討しましょう。
実際に金融機関に足を運び、担当者と相談することもおすすめです。
住み替えローンの審査を受ける
もとの住まいの売却が無事成立し、住み替え先の住まいも見つかったら、選んだ金融機関に住み替えローンを申し込んで審査を受けます。
審査はまず事前審査（仮審査）から行われ、そこを通過すると次に本審査があり、正式に借入可能かどうかを判断されます。
住み替えローンは審査が厳しいとも言われています。
審査落ちのリスクについては、次の項目で詳しく解説しています。ぜひ続けてお読みください。
データを見て適正相場で買おう、売ろう。
後悔のない不動産取引のために、マンションレビューで適正価格、資産価値、口コミ確認後の不動産購入、売却、賃貸をおすすめします。
住み替えローンを利用する際の注意点
住み替えローンの利用にあたっては、下記の点に注意が必要です。
- 【審査落ちのリスクがある】
住み替えローンは借入金額が高く、審査も厳しいため、審査落ちしてしまう可能性がある - 【住宅売却ができないリスクがある】
売却ができない場合、売却資金でローン残債を減らせず、計画倒れになる可能性がある - 【住み替えローンに年齢制限が設定されている場合がある】
完済時の年齢が70歳から80歳までと年齢制限がある場合が一般的
審査落ちのリスクがある
住み替えローンは、もとの住宅ローンの残債も一本化して借入をするため、必然的に借入金額が高くなり審査も厳しくなる場合があります。
返済能力や信用情報が厳しくチェックされるため、スムーズに進められるよう、自動車ローン、カードローン等の住宅ローン以外の借入の完済等、事前に出来る限り審査が通り易くなることをしておきましょう。
年齢や職業、年収、過去のローンの返済状況のほか、もともと組んでいた住宅ローンの返済状況なども審査の対象となる可能性があります。
一般的な住宅ローンの審査については、こちらの記事で詳しく解説しているため、あわせてご確認ください。
住宅売却ができないリスクがある
不動産売却は、必ずしも希望のスケジュールで進められるとは限りません。
いつまでも買主が見つからず、売却が長引いてしまう可能性もあります。
せっかく住み替えローンの利用ができる見込みでも、もとの住まいを売却できなくては、売却資金でローン残債を減らせないため、計画倒れとなってしまいます。
あらかじめ売却の計画をしっかりと立て、売却に時間がかかった場合の対策も考えておくとよいでしょう。
住み替えローンに年齢制限が設定されている場合がある
住み替えローンの中には、年齢制限が設けられている場合もあります。
設定されている年齢制限は金融機関によって異なりますが、完済時の年齢が70歳から80歳くらいまでとされている場合が多いです。
年齢制限をこえてしまうと、住み替えローンの利用ができません。
将来的に住み替えを検討しているのであれば、完済時年齢70〜80歳を意識した計画を立てておくことが大切です。
住み替えローンで税制優遇活用はできる？
- 【住宅ローン控除】
一定の条件を満たすと年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される - 【譲渡損失特例】
不動産売却による譲渡所得がマイナスになっている場合、損失分を譲渡所得から控除できる - 【税制優遇の期間と手続き】
住宅ローン控除は住宅購入日から10年間、譲渡損失特例は売却日から5年間控除することができる。
住宅ローン控除は、家計にとって大切な節税ポイントです。
住み替え時でも税制優遇を活用できるよう、条件をしっかり確認しておきましょう。
住宅ローン控除を受けるためには
住宅ローン控除とは、自身が住むための住まいを購入・増築した際に、年末のローン残高（上限額3,000万円）の0.7%が「支払った所得税額から控除」※される税制度です。
※所得税から控除しきれない金額は来年分の住民税から控除されます。
ただし、住宅ローン控除が適用されるにはいくつかの条件をクリアしている必要があります。
下記のページで住宅ローン控除の適用条件を詳しく解説しているため、併せてご確認ください。
譲渡損失特例の活用
譲渡損失特例とは、もとの住まいを対象の期間内に譲渡して、新しいマイホームを購入したときに譲渡損失が生じている場合、一定の要件を満たしていれば損失分を所得から控除できる制度のことです。
元の住まいの売却価格が、買った時の価格から譲渡費用と取得費を差し引いた金額を下回っている場合、譲渡損失が生じます。
譲渡費用とは不動産売却の際に支払う諸経費（仲介手数料・印紙税など）のこととなり、
取得費とは、不動産購入時の物件価格と諸費用となります。ただし、建物部分は年数とともに価値が減少するため、その減少分を減価償却費として割り引いた金額となります。
つまり、万が一売却価格が低い場合でも、この特例を活用すれば税制優遇を受けられます。
ただし、適用を受けるには売却した住まいが一定の要件を満たしていることや、対象の期間内に売却が成立していることなどが求められます。
税制優遇の期間と手続き
例えば、住宅ローン控除は、住宅を購入した日から10年間、毎年一定の金額を所得税から控除することができます。
※一定の要件を満たした新築住宅では13年間が控除対象となります。（ZEH水準など）
また、譲渡損失特例は、住宅を売却した日から5年間、譲渡損失を他の所得と損益通算することができます。
上記の通り、活用すれば家計にとってメリットの大きい税制優遇ですが、制度の利用には期間が定められています。
必ず、期限内に必要な手続きを完了させましょう。
データを見て適正相場で買おう、売ろう。
後悔のない不動産取引のために、マンションレビューで適正価格、資産価値、口コミ確認後の不動産購入、売却、賃貸をおすすめします。
住宅ローンを賢く利用するためには
住み替えローンにおいても変動金利、固定金利、を選択できます。
住宅ローンは、年収の5〜10倍の物件購入を可能にしてくれます。
ただし、返済ができなければ、住み続けることができず、自宅の売却をしなければならなくなります。
返済し続けられる借入を行うために、下記の3つの点に気を付けましょう。
- 【ライフスタイルに合ったローン選定】
固定金利、変動金利、期間固定金利などそれぞれのローンの特性を調べる - 【金融機関のサービス比較】
資料を取り寄せて、金利や手数料の差異を確認 - 【新しいローンの活用術を学ぶ】
返済期間の設定や繰り上げ返済の検討など時々のライフスタイルにあったものにする
ライフスタイルに合ったローン選定
ライフスタイルにあったローンを選定するためには、それぞれのローンの特性をよく理解することが大切です。
たとえば、ローンの種類は大きく下記の3つに分けることができます。
- 固定金利型…金利が固定されているローン
- 変動金利型…市場金利にあわせて、金利が変動するローン
- 期間固定金利型…一定期間金利が固定され、その後変動するローン
また、通常の住宅ローンに比べて、条件が緩く、借入のしやすい「フラット35」も人気のローン商品です。
フラット35についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。
金融機関のサービス比較
金融機関により、ローン商品のサービス内容は異なります。
インターネットで調べたりパンフレットなどの資料を取り寄せて、金利だけでなく、手数料の金額も確認しましょう。
新しいローンの活用術を学ぶ
住み替えローンを利用するときは、それまでのローンを完済し、別に新しいローンを組み直すことになります。
このとき、ローンの組み方を見直して、自身の今のライフスタイルにあったものにすることも大切です。
たとえば、返済期間を長く設定すれば、月々の返済額を減らせます。
逆に返済期間を短くして、完済年齢を例えば、定年時に合わせるということもできます。
また、繰り上げ返済をすることで、返済期間を短縮したり、利息負担を減らすこともできます。
先述の項目で紹介している税制優遇のメリットも、ぜひ最大限活用してください。
まとめ
長い人生では、ライフステージの変化はつきもの。
住み替えローンのような商品を活用することで、そのときどきにあった理想の住環境を手に入れやすくなります。
ぜひ、この記事で紹介したポイントや注意点を参考に、ローンや税制優遇を賢く活用してください。
この記事の結論・まとめはこちら
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