マンション購入について調べていると、資産価値というキーワードに出会うと思います。
この記事では、住みかえや投資用にマンション購入を検討している方へ、マンションの資産価値について詳しく解説していきます。
この記事で学べること・ポイント
- マンションの資産価値の重要性
- 資産価値の下がりにくいマンションの条件
- マンションの資産価値の調べ方
マンションの資産価値とは？
資産価値とは、対象のものを財産として評価したときにいくらになるのかの指標です。
マンションの資産価値は、市場におけるマンションの財産としての価値を具体的な金額であらわしたものとなります。
資産価値の高い物件であるほど、より高く・早く売却や貸出ができます。
なぜマンションの資産価値が重視されるのか
かつては、「マンション購入＝一生に一度の大きな買い物」という認識が一般的であり、購入時に資産価値を重視する人はあまり多くいませんでした。
例えば、結婚・出産・子どもの独立といった家族構成の変化や、年をとって体が若い頃のように動かなくなるなどの、自分自身の変化があると、住まいに求めるものも変わります。
環境の変化にあわせて住まいも柔軟に変えることが当たり前となり、購入時から売却するときのことを考える人が増えたのです。
同時に、投資目的でマンションを買う人もここ数年で増えてきました。
調査によれば、マンションの購入理由として「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」を選んだ人は全体の32.0%にのぼっています。※1
マンションレビューの調査「2024年4月 全国中古マンション相場推移」のデータをみると、42の都道府県において中古マンションの相場価格が10年前から10%以上上昇しています。
とくに首都圏では、ほとんどのエリアが10年前と比較して約80%相場価格が上がっていることがわかります。
【首都圏主要エリア 中古マンション相場推移(70㎡換算価格/2014年4月〜2024年4月)】
※価格は、当社算出の坪単価から70㎡価格に換算した推定価格です。
※小数第一位まで表記しております。
※小数第二位以下の数値により、0.0%は-0.0%や+0.0%と表記が変わる場合がございます。
※単位：万円 対象件数：当月の販売物件数
※1首都圏新築マンション契約者動向調査（2023年）／(株)リクルート調べ
SUUMO リサーチセンター
20年、30年経っても大丈夫！資産価値の下がりにくいマンションの条件
一般的にモノの価値は、一度購入されると新品時よりも下がります。
マンションも基本的には同じです。
しかし、中には新築時から20年後、30年後まで資産価値を保っている物件もあります。
マンションレビューのプレスリリース『「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100 関東編』『【全国】値上がりマンションランキング」』を見ると、騰落率の高いマンション、ようするに資産価値の高いマンションにはある一定の傾向・共通点があると気づくことができます。
以下の表は、値上がり率の高いマンションについて、属性ごとに集計したものです。
それぞれの傾向を見ればなんとなくピンとくる方も多いのではないでしょうか。
値上がりしやすいマンションには共通して以下の傾向があるのです。
- 都心、都心近くの立地
- 大手ディベロッパー分譲
- 20階建以上(タワーマンション)
- 駅徒歩5分以内(駅近)
- 総戸数100戸以上(大規模)
データから見ると、上記の条件を満たした物件が「資産価値が高い物件」と言えます。
ここまでは、たとえ不動産取引に詳しくなくても、ぼんやりとした「資産価値の高い物件」のイメージと一致する方が多いのではないでしょうか。
ただし、先に示した傾向はあくまで「傾向」に過ぎません。
実際に資産価値が高い物件かどうかを見極めるには、どんな条件が、どのように資産価値に影響を及ぼすのかを知っておく必要があります。
マンションの資産価値はさまざまな面から評価されます。中でも重視されるのが、この6点です。
①立地
通常、不動産の価格は土地の価格＋建物の価格で決まります。
立地は内装や設備のように後から手を加えて改良できるものではないため、資産価値を考える上では最も重視すべきポイントでもあります。
ちなみに、物件タイプによって土地と建物の資産価値に占める割合は異なります。
マンションの場合は土地よりも建物の占める割合が高く、戸建ての場合はその逆です。
立地条件を左右するのは、駅への距離、都心部への距離、エリアの人気度合いです。
- 最寄駅からの距離が近い
- 都心に近い
- 交通利便性が高い
- 人口が増加している
- 周辺施設が充実している
- 住環境、治安がよい
- 災害に強い
人気の街については、複数の調査機関が行っている、住みたい街に関するアンケート調査も参考になるでしょう。
とくに近年は、吉祥寺や横浜など昔から人気の高いエリアのほかに、再開発や新線の開業により利便性を高めているエリアも注目を集めています。
モノの価値は、需要によって変わります。
人口が増えているエリアはそれだけ住まいへの需要も高くなり、マンションの資産価値を保ちやすくなります。
マンションレビューでは、その駅をよく利用する人によるリアルな口コミが掲載されています。
駅ごとの口コミを見ると、エリアの周辺施設、住環境、治安等を確認できます。
また、防災の観点で見ると、より安全性の高いエリアの方が資産価値においても有利と言えます。
災害による被害があると、そのエリアの資産価値が下落する場合が多いです。
物件周囲の住環境とあわせて、自治体が公表しているハザードマップも確認するとよいでしょう。
②希少性・ブランド力
…あ！そういう物件は資産価値も高そう！
「駅直結」、「駅徒歩1分」、「再開発で誕生した商住一体開発の物件」…etc。
このような物件は、その駅に何物件も存在しない上に、将来に渡って、同様な物件が開発されないことが多いため、希少性が高く、築年が経過しても資産価値を維持しやすくなります。
特に皆が知っているような、地域のランドマークとなる物件は、そのマンションに住みたいという人が多く、他のマンションの相場よりも一段階高い価格帯で取引されることも多くあります。
有名なブランドマンションであれば、誰しも一度は名前を聞いたことがあるのではないでしょうか。
一般的な市場と同様に、マンション市場においても、ブランドは存在し、ブランド物件は資産価値も高まる傾向にあります。
特に、下記のような大手ディベロッパーによるブランドマンションは、市場から高く評価されており、リセール市場（中古市場）でも高値売却に繋がりやすい物件となっています。
| マンションブランド名 | 提供会社名 |
|---|---|
| パークホームズ／パークコート／ パークシティ／パークタワー |
三井不動産レジデンシャル |
| パークハウス／ザ・パークハウス／ ザ・パークハウス・グラン |
三菱地所レジデンス |
| シティハウス／シティテラス／ シティタワー／グランドヒルズ／ パークスクエア |
住友不動産 |
| プラウド／プラウドタワー／ プラウドシティ／オハナ |
野村不動産 |
| ブリリア／ブリリアタワー／ ブリリアシティ／ヴェール |
東京建物 |
| ブランズ／ブランズタワー／ ブランズシティ／東急ドエル |
東急不動産 |
| グランドメゾン | 積水ハウス |
| THE LIONS | 大京 |
③物件の規模
一般的に、50戸以下の物件は小規模マンション、50～100戸の物件は中規模、100戸以上の物件は大規模マンションと分類されています。
大規模マンション、小規模マンション、それぞれメリットデメリットがありますが、大規模マンションのほうがランドマーク性が高く、管理費・修繕積立金が集めやすいというスケールメリットがあり、修繕も行いやすいため、資産価値が維持されやすいと言われています。
- 大規模マンション
■メリット 戸数が多いので管理費や修繕費が安い。共用施設が充実しやすい。防犯や防災システムに優れていることが多い。
■デメリット マンション内の移動やエレベーター待ちに時間がかかる。敷地外に出るまでに時間がかかる。 - 小規模マンション
■メリット プライバシー性が高い。閑静な住宅街に立地する物件が多い。
■デメリット 戸数が少ないため管理費・修繕積立金が高くなりやすい。共用施設などが大規模マンションに比べ劣ることが多い。
④居住性
物件の居住性のうち、とくにマンションの資産価値に影響を与えやすいのは以下の項目です。
間取りで大切なのは、専有部の中が大多数の人にとって生活しやすい空間であるか、つまり需要が多い間取りかどうかです。
- 掃除や洗濯をする視点で、生活導線がよいか
- 収納スペースが十分に確保されているか
- 家具を配置しやすいか
- リビングが広いか
2LDK～4LDKのファミリータイプのマンションであれば、家族が一番長く時間を過ごすリビングダイニングキッチンのレイアウトを気にする人も多いでしょう。
「中古マンション購入＋リノベーション」の選択肢も人気が高まっているため、修繕がしやすい構造になっているかどうかも、将来的に「マンションの資産価値＝売りやすさ」に影響を与える可能性があります。
家族構成によって、間取りに求めるものは異なります。
周辺にはどのような人が多く住んでいるのか、エリアの傾向とも掛け合わせて考えるのがおすすめです。
例えば、最近のファミリータイプの物件ですと、部屋数よりも広いリビング、収納量の多さを求める人が多い傾向があります。
専有部の広さが需要に合致するかどうかも資産価値に関わります。
ただ広ければいいというわけではなく、住む人にとって使いやすい広さ・部屋数であるかが重要です。
広い物件は当然その分価格が高くなりますが、そのエリアで想定される買主の購入予算が追いつかないと、どうしても売却単価は低くなってしまい、いざ売りに出したときにもなかなか売れず、結果希望の売出価格よりも値下げをしなくてはいけなくなり、坪単価ベースで考えると割安価格で売却してしまった、というケースも存在します。
そのエリアで求められる広さ、買いやすい価格になる広さの物件の資産価値は高くなります。
高階層にある物件のほうが、資産価値は高まりやすい傾向にあります。
眺望や日当たりを重視する人が多いためです。
日当たりは居住性を左右する要素であり、住まい選びの際に方位を重視する人は多いです。
マンションの方位は、主要採光面の向きで判断されます。
日本で人気が集まりやすいのは、南向き住戸です。
日照時間が長いため、冬でも採光と暖かさを確保しやすく、洗濯物が乾きやすいメリットがあります。
ちなみに、部屋位置は、角住戸のほうが中住戸よりも人気で、資産価値が高まる傾向にあります。
⑤管理体制
「マンションの価値は管理で決まる」と言っても過言ではありません。
適切に管理の行き届いたマンションは、資産価値を保ちやすいです。
中古マンションを購入する場合は、管理状態や管理費・修繕積立金の金額・収集状況をチェックするのがおすすめです。
内見のときにはエントランス、エレベーター、ラウンジ、駐車場、ゴミ置き場など共用部の清潔感や故障している箇所がないかをよく見ておきましょう。
管理費や修繕積立金の滞納も、資産価値に悪影響をもたらす可能性があります。
それだけでなく、マンション全体での管理費滞納額が大きいと、金融機関からの融資評価を下げるおそれもあります。
なお、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、東京建物、住友不動産、東急不動産などの場合、グループ会社の管理会社がサポートをしているケースが多いです。
⑥築年数
マンションを含む建物は、時間の経過によってその価値が下がる減価償却資産であるとされています。
マンションを含む建物、建物に付属する設備、機械装置、器具や備品、車両運搬具などが減価償却資産に含まれます。
RC造（鉄筋コンクリート造）・SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）のマンションに定められている法定耐用年数は47年です。※1
東日本不動産流通機構の調査「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」※2によれば、築年数ごとの中古マンションの成約状況は下記の通りです。
【中古マンション 成約状況（万円、㎡）】
| 築年数 | 価格 | 面積 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 築0~5年 | 7,077 | 62.87 | 112.55 |
| 築6~10年 | 6,655 | 66.19 | 100.54 |
| 築11~15年 | 5,932 | 68.19 | 86.99 |
| 築16~20年 | 5,509 | 70.49 | 78.15 |
| 築21~25年 | 4,887 | 70.60 | 69.23 |
| 築26~30年 | 3,344 | 64.94 | 51.48 |
| 築31~35年 | 2,303 | 57.66 | 39.94 |
| 築36~40年 | 2,672 | 57.63 | 50.49 |
| 築41年~ | 2,260 | 56.00 | 46.37 |
築30年あたりまでは価格低下が続き、それ以降は、横ばいの傾向が見られます。
また、重要なポイントとして、マンションの耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があります。
新耐震基準のマンションは、耐震基準が高いだけでなく、住宅ローン控除や税制優遇の対象となるメリットがあるため、資産価値が下がりにくい傾向にあります。
※1主な減価償却資産の耐用年数表
※2築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)/東日本不動産流通機構
タワーマンションは資産価値が高い？
タワーマンションは周辺地域と一体の再開発で建てられることが多くあります。
再開発がなくとも、ディベロッパーが莫大な予算を投じるタワーマンションは、ある程度の需要が見込まれるエリアに建てられやすい傾向にあります。
とくに物件が周辺エリアのランドマーク的存在となっている場合、より希少性が高く資産価値も下がりにくいと考えられます。
高層のタワーマンションが眺望に恵まれているのは、言わずもがなかもしれません。
やはり高階層の住戸のほうが資産価値は高い傾向にありますが、新築分譲時は、低層階は販売価格が安く売りだされることが多く、値上がり率という観点から見ると、低層階の方が高い場合も多くあります。
ちなみに方位に関しては、南向きだと暑すぎるという印象を持つ人も多く、東向きの人気が高い傾向があり、北向きでも需要も多くあり、西向きは敬遠する人が多いという場合もあります。
ただ階数と同様に、新築分譲時の販売価格は、南向きは高く、北向きは安く売りだされることが多く、値上がり率という観点から見ると、北向きの方が高い場合も多くあります。
ただ、もちろん「部屋から何が見えるか」も重要な要素となるため、「西向きが東京タワーが見える」という物件の場合は西向きが人気となる場合もあります。
戸数の多い大規模なタワーマンションは、充実した共用施設やサービスが設けられている物件が多いです。
物件によってはコンシェルジュが常駐して配車やクリーニング等の手配をしてくれたり、住民専用のジムやキッズスペースが備わっていることもあります。
需要の高い共用施設やサービスは物件の魅力を高めるうえ、築年数と直接は関係なく提供されるため、将来的にマンションの資産価値を保つ要素となるのです。
ただし、ここでも管理状況のチェックを忘れてはいけません。
タワーマンションに限りませんが、資産価値と自分にとって居心地のよい住環境、両方のバランスを考えて物件を選ぶのが基本です。
今後資産価値は上がる？下がる？マンションの資産価値の調べ方
マンションレビューでは、物件の資産価値を可視化する指標として、物件ごとに次のような情報を掲載しています。
「HARUMI FLAG(PARKVILLAGE)」を例に、それぞれどのように活用できるかをご紹介します。
「HARUMI FLAG」は、中央区晴海エリアにある、東京オリンピック2020大会で選手村として使用された建物を中心に再開発された街区です。
分譲マンション群の「PARK VILLAGE、SUN VILLAGE」「SEA VILLAGE」と賃貸マンション群の「PORT VILLAGE」から成り、総戸数は5,600戸以上あります。
再開発街区ならではの充実した環境や立地条件に対し、ここ数年の首都圏の新築マンションの相場に比べて販売価格が手ごろであったため、分譲時には大きな注目を集めました。
①マンション偏差値
【マンション偏差値】とは、マンションレビューが独自に収集したデータをもとに、そのマンションの資産価値がほかの物件と比べてどのくらいのレベルにあるかを数値化したものです。
手っ取り早くマンションの資産価値を判断したい方にピッタリの指標になっています。
例えば、「HARUMI FLAG(PARKVILLAGE)」の【マンション偏差値】は65です。
※1偏差値・共通テスト得点率／パスナビ
②マンション偏差値ランキング
【マンション偏差値ランキング】は、算出された【マンション偏差値】をもとに、市区町村や駅などのエリアごとに設けられたマンションのランキング式検索機能です。
※ランキングの対象となるのはマンションレビューに算出元となるデータが存在する物件のみとなります。
「HARUMI FLAG(PARKVILLAGE)」は、勝どき駅周辺のマンション122物件中のうち、24位となっています。
ちなみに勝どき駅周辺で偏差値が最も高いのは、「パークタワー勝どきミッド」です。※2024年7月現在
マンションレビューの物件検索では、検索結果を【マンション偏差値ランキング】順に並べ替えることができます。
③将来予測価格
「HARUMI FLAG(PARKVILLAGE)」はまだ築年数が浅く、将来価格を算出するのに充分なデータが揃っていないため【将来予測価格】は表示されません。
代わりに、2008年竣工の「シティタワー品川」のデータを見てみましょう。
日経平均株価の予測価格と調べたい未来の年数を入力すると、予測価格の幅が表示されます。
資産価値が高く、将来値上がりしやすい物件どうか判断する一つの指標になります。
④AIサーチ・AIレコメル
マンションレビューには膨大な数の物件情報が掲載されています。
数多の情報の中から「どの物件が資産価値が高く、割安なのか」｢新着の物件情報はどれか｣、「価格が値下がりした物件」を簡単に検索することができます。
このうちの、「高資産価値・割安を表示」を押すと、その条件に当てはまる高資産価値の物件のみが一覧で表示されます。
表示物件の中古販売情報を見ると、「高資産価値・割安」という赤いアイコンが付いているのが分かります。
このように、マンションレビューに蓄積された過去十数年分の物件データをAIが分析し、より良質な「高資産価値・割安」な物件が一目で分かるようになっています。
この他に、「新着」の物件、「価格値下げ」中の物件も検索することが可能です。
購入検討エリアさえ決まっていれば、高資産価値の物件だけを探すことができるのです。
通常、物件サイトから届くメールマガジンは、購入検討条件に当てはまる物件が届きます。
AIレコメルは、検索条件に合致するだけでなくさらに高資産価値で割安な物件の情報をメールで得ることができる、オトクなメルマガサービスです。
AIサーチでは自分で、能動的に物件情報を検索する必要がありますが、AIレコメルではこれらの物件情報が、メールマガジンで届くのを待つだけで良いのです。
【メルマガ配信内容一覧】
マンション偏差値・マンション偏差値ランキング・将来予測価格・AIサーチ・AIレコメルは、マンションレビューに会員登録すれば無料かつ無制限に閲覧できます。
マンションレビューにはほかにもマンションの口コミや、過去の売出価格データなど不動産売買に役立つ情報を多数掲載しています。
まとめ
マンションの資産価値の重要性や、資産価値の下がりにくい物件について、お分かりいただけたでしょうか。
もちろん、住まい探しでもっとも大切なのは、ご自身やご家族にとって心地よいと感じられる物件に出会うことです。
自分にとってのニーズと資産価値、両方を考えて検討すれば、マンション購入の満足度をより高められるはずです。
A.昨今では住みかえに伴う物件売却時のことまで視野に入れて、購入金額と売却金額に差が出ないようにしたいと考える人が多い。そのため、なるべく高値売却できるようマンションの資産価値を考えて購入検討するのが重要。
A.資産価値が下がりにくいマンションの特徴は以下の通り。
- 立地が良い：
駅が近い
都心まで近い
交通の利便性がよい
周辺施設が充実している
治安がよい
人口が多い など - 希少性・ブランド力：
駅直結
駅徒歩1〜5分
商住一体再開発物件
大手ディベロッパー分譲 - 物件の規模が大きい：
総戸数が多い（大規模） - 居住性が高い：
生活しやすい間取りになっている
使いやすい広さ・部屋数
高階層・眺望が良い
日当たりが良い（主要採光面が南向き） など - 管理体制が整っている：
エントランス、エレベーター、ラウンジ、駐車場など共用部の管理状態が良い
管理費や修繕積立金の収集に滞りがない
大手ディベロッパーによるブランドマンションの場合、管理会社が手厚いサポートをしていることが多い など - 築年数が浅い：
新耐震基準や現行の耐震基準を満たしている など
A.マンションレビューのコンテンツを使って資産価値を簡単に調べることができる。
- マンション偏差値
マンションの資産価値がほかの物件と比べてどのくらいのレベルにあるかを数値化したもの - マンション偏差値ランキング
市区町村や駅などのエリアごとに設けられたマンションのランキング式検索機能 - 将来予測価格
物件の将来の予測価格を算出できるコンテンツ - AIサーチ・AIレコメル
「資産価値が高く、割安な物件」｢新着の物件情報｣、「価格が値下がりした物件」に絞って検索・メルマガで受信できるコンテンツ
マンションレビューでは、マンション売買の際の悩みを解決するために、6つコンテンツを全て無料で提供しています。
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