マンションを購入するときには、購入時の諸費用だけでなく、入居後に発生する費用にも目を向けて検討することが大切です。
固定資産税は、マンションの所有に伴い土地や建物に対して発生する税金で、マンションの評価額に基づいて税額は決められます。
今回はマンションにかかる固定資産税の仕組みや調べ方、価格推移などをシミュレーションと共に紹介します。
この記事で学べること・ポイント
- マンションにかかる固定資産税とは
- 固定資産税の平均相場
- 軽減制度と減税手続きについて
- 支払い納期について
固定資産税とは「所有する土地・建物にかかる税金」
固定資産税とは、所有する土地および建物に発生する税金のことです。
税額は税金計算のときに参照される固定資産税評価額によって決まります。
固定資産税の金額は「固定資産税評価額×標準税率」から算出されます。
地方自治体によっても多少異なりますが、標準税率は全国的にほぼ1.4％の設定となっています。
固定資産税の特徴
固定資産税が持つ特徴の一つが、毎年継続的に納税を行う点です。
毎年1月1日の時点で固定資産を所有している人（個人・法人を問わず）に対し、市町村が自動的に税額を計算し、納税通知書を郵送して案内しています。
納税義務者は届けられた通知書にしたがって、期限までに固定資産税を納めなければいけません。
また「市街化区域」という区域に属する物件では、固定資産税に加えて、都市計画税もかかります。
そのため、マンションでは敷地全体の面積と所有している部屋の専有面積の比率をもとに、各区画の固定資産税評価額や税額が決まるのです。
固定資産税評価額の見方・調べ方
購入予定の物件の場合は、販売を担当する不動産会社に聞いて確認します。
ここでは、自ら調べる場合の方法を案内します。
- 土地の評価額
→国土交通省のホームページで「公示価格」を確認する - 建物の評価額
→新築時の評価額は建築費の約60％と言われている
→新築分譲マンションの場合も建物価格と土地価格がわかるので、そこから推定する
→ただし、あくまで推定価格なのでやはり不動産会社に確認するのが確実
→経年の減価は各自治体で公表されている「経年減価補正率表」を確認する
土地の固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「公示価格」の70％を目処に計算されます。
国土交通省のホームページの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を閲覧することで、自身の所有する物件の土地の固定資産税評価額がある程度把握できます。
また、建物の価値は「経年減価補正率※1」に従って経年劣化に伴い評価額が低下し、固定資産税の金額も下がります。
土地は「公示価格」から、建物は「新築時の建築費」と「経年減価補正率表」から、固定資産税額が大体どれくらいかかるかを推定することができます。
ただし、「公示価格」は定められた地点のみの価格が公示されているため、所有している土地ピンポイントの金額は、近隣の「公示価格」から予測して割り出す形となり、正確な金額ではありません。
また、「新築時の建築費」と「経年減価補正率表」から計算した建物の固定資産税ももちろん、あくまで推定価格となります。
すでに不動産を所有しているのであれば、毎年送られてくる「固定資産税課税明細書」を確認することがやはり、間違いありません。
また、もし固定資産税課税明細書を紛失してしまった場合は、不動産物件の管轄の市役所（もしくは区役所、町・村役場）で「固定資産税評価証明書※2」を取得することで、確認できます。
身分証明書（免許書・保険証・パスポートなど）
※3
※4
また、「固定資産税課税台帳」でも確認が可能です。
ただし、台帳が更新される毎年4月から7月初め頃の一定期間においては、自分が土地や建物を所有する市区町村内の台帳を閲覧できる縦覧制度があります。
これは、自分の所有する物件の評価額が近隣と乖離していないか確認できるようにする目的で実施されている制度です。
※1「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表経年減価補正率表」
※2「東京都主税局 固定資産 証明・閲覧とは」
※3 警視庁
※4 トラベルjp
各物件の固定資産税の目安・平均相場
固定資産税は原則として固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は最大で0.3％程度です。
※1
ただし、土地・建物とも様々な特例があるため、実際の税負担額はさらに少額になるケースもあります。
つまり都市部かつ市街化区域内であれば、合計で最大1.7％の税率がかかることになります。
例えば、東京都武蔵野市では令和4年度時点で都市計画税が0.2％で、固定資産税との合計税率は1.6％です。※2
固定資産税額の目安は75㎡程度の一般的なマンションであれば、新築購入の場合、年間10～30万円、中古購入の場合では同10～20万円程度です。
新築と中古マンションの納税額の違い
居住用の物件では土地部分の評価額に対して「小規模住宅用地の特例※1」が適用され、固定資産税評価額が1/6、都市計画税に適用される評価額は1/3に軽減されます。
この措置は200㎡まで適用されるため、ほとんどのマンションは所有面積全てが適用範囲となるでしょう。
※マンションを所有した場合の土地の持分が200㎡を超えることは少ないため。
建物部分では、新築なら、マンションは耐火構造のため、当初5年間は固定資産税額が半額になる制度があります。
ただし、原則として都市計画税については軽減の特例はありません。
このように建物と土地で異なる税額の低減措置があるため、土地・建物の評価額の割合によって固定資産税額は変わってきます。
「土地：建物」の評価額の割合はケースバイケースですが、マンションでは土地より建物部分の金額が高い物件が多くみられます。
【新築の納税額シミュレーション】
- 新築物件
- 土地評価額1,000万円
- 建物評価額2,000万円
- 所有面積は75㎡
年間の固定資産税は約16.3万円、都市計画税は7万円です。
所有面積は75㎡のため、小規模住宅用地の特例が適用されます。
内訳
土地：固定資産税額=1,000万円×1/6×1.4％=23,333円
土地：都市計画税額=1,000万円×1/3×0.3％=10,000円
建物：固定資産税額=2,000万円×1.4％×1/2=140,000円
建物：都市計画税額=2,000万円×0.3％=60,000円
23,333円＋10,000円＋140,000円＋60,000円=233,333円
中古物件の場合は、経年劣化に伴う減価により建物部分の税額が低減します。
【各築年数の減価率】
| 経年数 | 築5年 | 築6年 | 築10年 | 築20年 | 築30年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 減価率 | 85.69％ | 83.35％ | 73.97％ | 50.54％ | 30.59％ |
※3
先ほどと同じ土地評価額1,000万円、建物評価額2,000万円で築30年の中古物件についてその他の条件が同じだった場合は、次のように計算されます。
【中古の納税額シミュレーション】
- 中古物件（築30年）
- 土地評価額1,000万円
- 建物評価額2,000万円
- 構造：非木造
年間の固定資産税額は約10.9万円、都市計画税は約2.8万円です。
内訳
土地：固定資産税額=1,000万円×1/6×1.4％=23,333円
土地：都市計画税額=1,000万円×1/3×0.3％=10,000円
建物：固定資産税額=2,000万円×1.4％×30.59％=85,652円
建物：都市計画税額=2,000万円×0.3％×30.59％=18,354円
23,333円＋10,000円＋85,652円＋18,354円=137,339円
一戸建てとマンションの税率の違い
一戸建てとマンションでは、適用される税率や税額の低減措置に大きな違いはありません。
しかし、建物と土地の割合の違いや経年劣化に伴う減価の違いによって、両者で税額に差が出るケースがあります。
200㎡以内であれば土地部分の税額が1/6になる軽減措置があるため、物件の評価総額が同額でも、戸建ての方が固定資産税が安くなるケースが少なくありません。
例えば、土地評価額2,000万円、建物評価額1,000万円、土地面積は75㎡の新築物件の場合、固定資産税と都市計画税を合わせて約16.6万円です。
評価総額は同じ3,000万円でも、新築マンションの例では約23.3万円だったのに対して、戸建てでは約16.6万円となり、戸建ての方が税額が安くなります。
【戸建ての納税額シミュレーション】
- 戸建て（新築）
- 土地評価額2,000万円
- 建物評価額1,000万円
- 土地面積は75㎡
固定資産税は約11.6万円、都市計画税は5万円です。
内訳
土地：固定資産税額=1,000万円×1/6×1.4％=46,667円
土地：都市計画税額=2,000万円×1/3×0.3％=20,000円
建物：固定資産税額=1,000万円×1.4％×1/2=70,000円
建物：都市計画税額=1,000万円×0.3％=30,000円
46,667円＋20,000円＋70,000円＋30,000円＝166,667円
さらに、戸建ての場合は木造も少なくありませんが、木造の方が経年に伴う減価率が大きくなります。
そのため、経年と共に早いペースで建物の評価額および固定資産税額が低下していきます。
購入額・築年数別にマンションの税金を計算・シミュレーションする
なお、いずれのケースも「土地：建物」の評価額は時価よりも固定資産税評価額の方が低くなるため、計算を簡素化するために、購入金額の3分の2の金額と仮定し、土地と建物の割合を、「1：2」と仮定するものとします。
2000万円のマンションの場合
購入金額の3分の2の金額で、「土地：建物」を「1：2」とすると、土地評価額が約444万円、建物評価額が約888万円となります。
| 築年数 | 固定資産税・都市計画税 合計額 |
|---|---|
| 新築 | 約10.3万円 |
| 築6年 | 約14.1万円 |
| 築10年 | 約12.6万円 |
新築の場合は、建物税額が1/2となるため、次のように計算されて、固定資産税・都市計画税の合計額は年間約10.3万円です。
【新築の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=4,444,444円×1/6×1.4％=10,370円
土地：都市計画税額=4,444,444円×1/3×0.3％=4,444円
建物：固定資産税額=8,888,888円×1.4％×1/2=62,222円
建物：都市計画税額=8,888,888円×0.3％=26,666円
10,370円＋4,444円＋62,222円＋26,666円＝103,702円
建物は経年に伴い減価されますが、新築に適用される建物税額が1/2となる特例が外れるため、1年目よりも固定資産税は高くなり、約14万円です。
【築6年の中古の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=4,444,444円×1/6×1.4％=10,370円
土地：都市計画税額=4,444,444円×1/3×0.3％=4,444円
建物：固定資産税額=8,888,888円×1.4％×83.35％=103,724円
建物：都市計画税額=8,888,888円×0.3％×83.35％=22,226円
10,370円＋4,444円＋103,724円＋22,226円＝140,764円
【築10年の中古の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=4,444,444円×1/6×1.4％=10,370円
土地：都市計画税額=4,444,444円×1/3×0.3％=4,444円
建物：固定資産税額=8,888,888円×1.4％×73.97％=92,051円
建物：都市計画税額=8,888,888円×0.3％×73.97％=19,724円
10,370円＋4,444円＋92,051円＋19,724円＝126,589円
4000万円のマンションの場合
購入金額の3分の2の金額で、「土地：建物」を「1：2」とすると土地評価額が888万円、建物評価額が1,777万円となります。
| 築年数 | 固定資産税・都市計画税 合計額 |
|---|---|
| 新築 | 約20.7万円 |
| 築6年 | 約28.1万円 |
| 築10年 | 約25.3万円 |
【新築の場合の固定資産税と都市計画税】
内訳
土地：固定資産税額=8,888,888円×1/6×1.4％=20,740円
土地：都市計画税額=8,888,888円×1/3×0.3％=8,888円
建物：固定資産税額=17,777,777円×1.4％×1/2=124,444円
建物：都市計画税額=17,777,777円×0.3％=53,332円
20,740円＋8,888円＋124,444円＋53,332円＝207,404円
やはり新築と比較して、固定資産税が高くなる点には注意しましょう。
【築6年の中古の場合の固定資産税と都市計画税】
内訳
土地：固定資産税額=8,888,888円×1/6×1.4％=20,740円
土地：都市計画税額=8,888,888円×1/3×0.3％=8,888円
建物：固定資産税額=17,777,777円×1.4％×83.35％=207,448円
建物：都市計画税額=17,777,777円×0.3％×83.35％=44,453円
20,740円＋8,888円＋207,448円＋44,453円＝281,529円
【築10年の中古の場合の固定資産税と都市計画税】
内訳
土地：固定資産税額=8,888,888円×1/6×1.4％=20,740円
土地：都市計画税額=8,888,888円×1/3×0.3％=8,888円
建物：固定資産税額=17,777,777円×1.4％×73.97％=184,103円
建物：都市計画税額=17,777,777円×0.3％×73.97％=39,450円
20,740円＋8,888円＋184,103円＋39,450円＝253,181円
6000万円のマンションの場合
購入金額の3分の2の金額で、土地：建物を1：2とすると土地評価額が1,333万円、建物評価額が2,666万円となります。
| 築年数 | 固定資産税・都市計画税 合計額 |
|---|---|
| 新築 | 約31.1万円 |
| 築6年 | 約42.2万円 |
| 築10年 | 約37.9万円 |
【新築の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=13,333,333円×1/6×1.4％=31,111円
土地：都市計画税額=13,333,333円×1/3×0.3％=13,333円
建物：固定資産税額=26,666,666円×1.4％×1/2=186,666円
建物：都市計画税額=26,666,666円×0.3％=79,999円
31,111円＋13,333円＋186,666円＋79,999円＝311,109円
このあたりから年間の固定資産税・都市計画税の負担額がかなり重くなってきます。
【築6年の中古の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=13,333,333円×1/6×1.4％=31,111円
土地：都市計画税額=13,333,333円×1/3×0.3％=13,333円
建物：固定資産税額=26,666,666円×1.4％×83.35％=311,173円
建物：都市計画税額=26,666,666円×0.3％×83.35％=66,679円
31,111円＋13,333円＋311,173円＋66,679円＝422,296円
【築10年の中古の場合の固定資産税と都市計画税】
内訳
土地：固定資産税額=13,333,333円×1/6×1.4％=31,111円
土地：都市計画税額=13,333,333円×1/3×0.3％=13,333円
建物：固定資産税額=26,666,666円×1.4％×73.97％=276,154円
建物：都市計画税額=26,666,666円×0.3％×73.97％=59,175円
31,111円＋13,333円＋276,154円＋59,175円＝379,773円
8000万円のマンションの場合
購入金額の3分の2の金額で、土地：建物を1：2とすると土地評価額が1,777万円、建物評価額が3,555万円となります。
| 築年数 | 固定資産税・都市計画税 合計額 |
|---|---|
| 新築 | 約41.4万円 |
| 築6年 | 約56.3万円 |
| 築10年 | 約50.6万円 |
【新築の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=17,777,777円×1/6×1.4％=41,481円
土地：都市計画税額=17,777,777円×1/3×0.3％=17,777円
建物：固定資産税額=35,555,555円×1.4％×1/2=248,888円
建物：都市計画税額=35,555,555円×0.3％=106,666円
41,481円＋17,777円＋248,888円＋106,666円＝414,812円
【築6年の中古の場合の固定資産税・都市計画税の合計額】
内訳
土地：固定資産税額=17,777,777円×1/6×1.4％=41,481円
土地：都市計画税額=17,777,777円×1/3×0.3％=17,777円
建物：固定資産税額=35,555,555円×1.4％×83.35%=414,897円
建物：都市計画税額=35,555,555円×0.3％×83.35%=88,906円
41,481円＋17,777円＋414,897円＋88,906円＝563,061円
【築10年の中古の場合の固定資産税と都市計画税】
内訳
土地：固定資産税額=17,777,777円×1/6×1.4％=41,481円
土地：都市計画税額=17,777,777円×1/3×0.3％=17,777円
建物：固定資産税額=35,555,555円×1.4％×73.97％=368,206円
建物：都市計画税額=35,555,555円×0.3％×73.97％=78,900円
41,481円＋17,777円＋368,206円＋78,900円＝506,364円
高級物件や都市部の高地価の物件を購入する場合には、購入時の負担だけでなく、将来の税負担も加味して購入を検討することが大切です。
様々な軽減制度と減税手続き
物件のタイプや用途によっては、固定資産税の支払いを減らしたり、経費として計上することで実質的な税負担を軽減したりできる場合もあります。
ここでは代表例としてタワーマンションの階数による税率補正と、税支払額を必要経費として計上する方法を紹介します。
階数による税率の補正
平成29年度に地方税制が改正され、高さが60mを超えて複数の階層に住戸用の区画があるいわゆる「タワーマンション」の税率が改正されました。
※平成29年以後に新築された物件が対象（平成29年3月31日までに売買契約が締結されたものは除く）
具体的には階層が高いと専有面積が実際の面積より多くなる補正が加えられます。
居住用超高層建築物の1階を100とし、階が１つ増えるごとに、これに10/39を加算した数値とする。すなわち
Ｎ階の階層別専有床面積補正率＝100＋10/39×（Ｎ-１）
となる※1
例えば、30階建てで1フロア当たり10戸、計300戸の区画があるマンションの場合でマンション全体の固定資産税額が6,000万円とすると、この特例によって次のような固定資産税の補正が加えられることになります。
階層ごとの税負担額と補正により発生する差額
| 階層 | 補正を加味しない支払額 | 専有面積補正率 | 補正後の税額 | 差額 |
|---|---|---|---|---|
| 30 | 200,000 | 107.44% | 207,169 | 7,169 |
| 25 | 200,000 | 106.15% | 204,697 | 4,697 |
| 20 | 200,000 | 104.87% | 202,225 | 2,225 |
| 15 | 200,000 | 103.59% | 199,753 | -247 |
| 10 | 200,000 | 102.31% | 197,281 | -2,719 |
| 5 | 200,000 | 101.03% | 194,808 | -5,192 |
| 1 | 200,000 | 100.00% | 192,831 | -7,169 |
つまりタワーマンションの場合は低層に住んだ方が固定資産税が抑えられるということになります。
必要経費として計上する
保有する物件を事業に使用している場合には、固定資産税を必要経費として計上することができます。
また、投資用マンションで、他人に貸付けている場合も、賃貸事業を営んでいることになるので、やはり固定資産税は経費計上できます。
固定資産税を経費計上すれば、所得税などを計算する根拠となる所得額が圧縮され、税支払の総額の抑制が可能です。
固定資産税・都市計画税の支払いはいつまでか
固定資産税および都市計画税は、1月1日現在の固定資産の所有者に納税義務が発生します。
市区町村により対応が異なる場合がありますが、通常は、毎年4月～6月上旬に納税通知書と納付書が送付されます。
1年分を一括納付する「全期用納付書」と第1～4期の各納期限ごとに納付する納付書が同封されていて、どちらかで支払えば支払いが完了します。
例えば東京都の市区町村では次のとおりです。※1
第1期：6月末日
第2期：9月末日
第3期：12月末日
第4期：翌年2月末日
なお、末日が土休日の場合はその次の平日が納付期限です。
※12月のみ月内最終平日が納付期限となります。
全期用納付の場合も第1期の6月末が納付期限となります。
まとめ
- 固定資産税とは、所有する土地および建物に発生する税金のこと。
- 毎年継続的に納税を行なう。
- 「市街化区域」という区域に属する物件では、都市計画税もかかる。
- 固定資産税は原則として固定資産税評価額の1.4％かかる。
- 都市計画税は最大で0.3％程度かかる。
- 中古物件の場合、建物部分は経年劣化に伴い税額が低減する。
- ただし、新築時の固定資産税の軽減措置が外れるタイミング（マンションの場合は6年目）では、固定資産税が値上がりするケースが多い
- 一戸建てとマンションでは、適用される税率や税額の低減措置に大きな違いはないが、木造のほうが早いペースで建物の評価額および固定資産税額が低下する。
- マンションの場合、低層に住んだ方が固定資産税が低くなる。
- ただし、その差額は数千円〜数万円のケースが多い（詳しい差額）。
- 事業に使用中の物件、もしくは投資用マンションの場合必要経費として計上可能。
- 納付期限は第1期：6月末日、第2期：9月末日、第3期：12月末日、第4期：翌年2月末日というケースが多い。
- 自治体によって異なるため、各自治体のHPなどのチェックが必要。
- 通常は毎年4月上旬に納税通知書と納付書が送付される。
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