この記事で学べること・ポイント
- マンション内覧の目的と流れ
- 内覧前に準備するもの
- 内覧時にチェックするべきポイント
マンションの内覧は、これから住む部屋の状態を事前に直接確認できる唯一の場面です。
購入者にとって大切な機会になります。
- 新築マンションの場合は、設備や内装が購入時の説明で受けた内容と一致しているか
- 中古マンションの場合は、日当たりや周辺環境に問題ないか
もし不具合があれば改善してもらうことも可能なので、気になる点はしっかり確認しておきましょう。
この記事ではマンション内覧の目的や流れ、必要な持ち物と準備するもの、内覧を行う際のチェックリストも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
マンション内覧時には何をするか？
内覧は、購入予定・購入済みの物件の室内を実際に見学し、仕上がりや設備内容などを直接確認する場です。
近年はWeb内覧の利用も増えてきているため、現地に足を運ぶ内覧と比べて、できることとできないことをしっかり把握しておく必要があります。
内覧を上手に活用するために、内覧会の目的について理解しておきましょう。
新築・中古マンションの内覧会の目的とは？
新築マンションの内覧会は、建物完成後もしくは建物の一部が完成した段階で、住宅の引渡し前に、購入者自身の立会いのもと行われます。
新築マンションの内覧では、不具合の発見が大きな目的となります。
- 物件の間取りや設備が、販売時のパンフレットで説明されていた情報と違いはないか
- 選んだ設備や内装でできているか
- 施工に不備はないか
- 壁や床などに傷や汚れ、不具合がないか
- 扉や窓などの開閉はスムーズか
気になる点やキズ、不具合等があれば担当者に伝え、修復の相談をしましょう。
引き渡し後だと買主の負担となってしまうものも、内覧のときに発見していれば売主の負担で直してもらえる可能性があります。
中古マンションの内覧会は購入前に「商品を見る場」です。
- 間取りや日照などはどうか
- 床や壁、設備に傷や不具合がないか
- リフォームによってどこまで自分自身の希望通り変えられるか
- 隣家や上下階の生活音など周辺環境はどうか
気になることがあれば遠慮をせずに、新築マンションであれば売主に、中古マンションであれば、仲介会社に質問・疑問・要望を伝えて対応を相談しましょう。
Web内覧でできることとできないこと
Web内覧は、インターネットを通じて、販売されている物件の内部を見学できるサービスです。
具体的には、不動産会社や物件のウェブサイトなどで提供され、動画や画像、360度パノラマ写真などを通じて、実際の部屋や設備・共用部内部などを見ることができます。
- 実際に物件を訪れることが難しい場合や遠方に住んでいる場合でも、物件の内部を確認することができる
- ドアや窓の開閉、周辺の音の確認などを担当者にリクエストすることも可能
- VR内覧の場合は、架空のアバターをバーチャル空間上に置き、実寸サイズの家具配置や生活の導線を見ることができる
- 部屋の窓から見た外の風景や時間帯別の陽の入り具合も確認できる
- エレベーターや廊下などの共用部分を見ることも可能
忙しくて時間が取れない人や遠方に住む人でも、時間や手間を省きながら、間取りや内装、設備、部屋の雰囲気などについて気軽に確認できるのがメリットです。
また、コロナ渦で現地訪問型の内覧のハードルが上がる中で、VR内覧の勢いも増しており、2021年には前年比3倍超となっています。※2
現地に行くのが困難な時は有効に活用していきましょう。
Web内覧・VR内覧に関しては、具体的に以下のようなデメリットがあります。
- 現地で見た時の印象と異なる場合がある（風景や部屋の広さ、高さ、照明など）
- 詳細情報が限られている場合がある（室内の素材・質感・設備の状態や、建物の共用部分など）
- 見落としや誤解が生じる可能性がある
- 物件の周辺環境までは確認ができない
Web内覧では、実物を現地で見た時の印象とは異なる場合があります。
特に、風景や部屋の広さ、高さ、照明など、実際の物件の特徴を正確に把握することは難しいでしょう。
また、Web内覧の場合は物件の周辺環境を確認することができません。
内覧の際は、部屋の設備だけでなく、景観や音などの周辺環境を含めた雰囲気が物件購入の大きな決め手になりえます。
そのため、理想としては、Web内覧も場合によっては活用しつつ、実際に物件を購入する前には、やはり現地を訪問する内覧を併用することが、現在のWeb内覧の技術下においては、ベターと考えられます。
マンション内覧の流れ
マンション内覧前には、当日落ち着いて気になる項目を点検できるよう、内覧の流れを具体的に理解しておきましょう。
内覧会では売主側で30分～1時間ほどの時間が確保されていることが多いですが、納得するまで確認するなら2時間程度かかるかもしれません。
施工会社や販売会社の担当者が同行することが多いため、疑問点はしっかり確認しましょう。
新築マンションの内覧会の流れ
未完成物件の新築の場合は、物件完成前にモデルルームを見学して購入を決め、完成して初めて実際の部屋を内覧できる状態になります。
新築マンションの内覧会は、引き渡しの1か月から1か月半ほど前に、販売する不動産会社の案内で行われます。
新築マンションの場合は販売会社の担当者に加え、施工会社の担当者が説明役として参加するのが一般的です。
ただ、大規模なマンションで購入希望者が多く参加する場合などは担当者の立ち合いが難しい場合もあります。
このような場合は、会場で渡されるチェックシートを参照しながら自分で点検することになります。
- マンションのエントランスで担当者と合流し、内覧会の進行について説明を受ける。
- 契約した部屋に移動。
- 室内設備、室外設備の使用の説明を受ける。
- 各自で室内をチェック。
- チェックシートを見ながら指摘事項を確認する。
- 共用部分の確認をする。
間取りや設備は事前の説明通りか、壁や床に傷・汚れはないかを点検するほか、扉や窓などの開閉はスムーズかなど、実際に動きを確認することも重要です。
所要時間は30分～1時間ほどが設定されることが多いですが、今後暮らすことをイメージしながら入念に点検することになるため、1～2時間かかる可能性もあります。
中古マンションの内覧の流れ
中古マンションや購入前の完成済みの新築マンションを内覧する場合は、仲介会社や販売会社を通じて売主側と日時を調整します。
当日は不動産仲介会社、売主、売主側の仲介会社のうち、少なくとも一人は立ち会います。
- 不動産会社に連絡して内覧の予約をする。内覧希望日時や希望する物件の情報を伝える。
- 内覧当日、不動産会社や売主と現地で待ち合わせをするか、不動産会社の店舗で待ち合わせをして、一緒に現地に向かう。
- 不動産会社や売主が案内し、物件の内部を見学する。
- 物件に関する疑問点や気になる点をその場で質問する。
- 内覧後に、購入意思がある場合は、不動産会社や売主に対して、購入申し込みの意思を伝える。
- 契約書の作成やローン申請などの手続き。
内覧当日には、時間に遅れると売主の心象が悪くなってしまうため、余裕をもって出かけるようにしましょう。
また、内覧の際には、間取りや設備、周辺環境などを確認し、購入を決断するための情報をくまなく得ることが重要です。
このタイミングで、売主が実際に暮らしている場合は隣家や上下階の生活音など環境面も聞き取りもできます。
内覧時間は売主や不動産会社の都合にもよりますが、10分～30分程度とされることが多いです。
30分以上確認したい方は、売主が入居中の場合はどれくらい内覧可能なのかを事前に確認したり、必要以上に長時間にならないようにしたりする配慮が必要です。
Web内覧の流れ
Web内覧では、サービスを提供しているサイトにアクセスして事前に予約し、当日に不動産会社や施工会社の担当者から説明を受けながら動画で物件を確認していきます。
同時に他の購入希望者も参加することもありますが、画面をオフにすることで顔を見られる心配はありません。
所要時間は30分～1時間程度が多いです。
- 不動産会社のウェブサイトなどで、Web内覧の予約をする。予約フォームに必要事項を入力、内覧希望日時を選択する。
- 内覧用のURLやパスワードなどを受け取る。
- 当日、内覧用のURLを使用して物件内部を見学する。動画や写真、360度パノラマ写真などを通じて、実際の部屋や建物内部を確認。
- 物件情報や価格、支払い条件などを確認し、物件に関する疑問点や気になる点があれば、不動産会社に問い合わせる。
- 内覧後に、購入意思がある場合は、不動産会社や売主に対して、購入申し込みの意思を伝える。
- 物件購入の手続きをする。
マンション内覧会の持ち物とマナー
売主が暮らしている中古物件の場合は、内覧の際のマナーもとても重要です。
マンション内覧会に必要な服装や接し方などについても確認しておきましょう。
マンション内覧会の持ち物
マンション内覧会に準備しておくと便利な持ち物には次のようなものがあります。
- スマートフォンやタブレットもしくはカメラ
- メジャー
- 筆記用具・メモ帳
- 家具や家電の寸法メモ
- 間取り図やパンフレット
内覧は、物件や設備に不具合はないか、事前の間取り図でのイメージと一致しているか確認するのに加え、実際に暮らし始めた後をイメージするのに貴重な機会です。
部屋や設備の状態を記録するためにカメラは欠かすことができません。
メジャーで廊下の幅やドアの高さ、ベッドやソファの置き場所の寸法を測っておくと引っ越しの時にスムーズです。
引っ越しの際に持ち込みたい家具や家電の寸法を書いたメモも持参すると役立ちます。
気になった箇所をすぐにメモできるように筆記用具や間取り図も必須です。
家具や家電を配置する際に重要なコンセントの場所が図面と違いはないかも点検しましょう。
マンション内覧会でのマナーや準備しておくこと
- 内覧時は必ず事前に予約する。
- 内覧の時間は必ず守る。
- 内覧会中は担当者の案内に従い、家具や備品などに気軽に触れないように注意する。
- クローゼットやドアを開けるとき、写真を撮影するときなどはきちんと売主に確認を取る。
- 売主に直接価格交渉しない。
- 相手に迷惑をかけない、不快な思いをさせない。
- 寸法を測ったり傷や汚れなどを確認したりする際に、しゃがんだり背伸びをしやすいよう、動きやすい服装で行く。
特に中古物件では、引っ越し直後など清掃が入る前はほこりで汚れていることもあるため汚れると困る服装は避けるのが無難です。
また、中古物件では一層マナーには気をつけましょう。
売主が個人となるケースが多い中古物件では心象を悪くしないようにする配慮が欠かせません。
大きな金額をやり取りする不動産売買契約は、互いの信頼関係がなければ成り立たないものです。
売主は内覧に訪れた人が誠実に取引できる相手かどうかを気にします。
売主と良い関係を気づいたため、物件の値引きに繋がったケースもあります。
売主がまだ生活している物件を内覧する際、手土産を持参するべきか迷う方もいると思いますが、一般的には必要ありません。
それよりも、時間を守ることやあいさつをしっかりする、クローゼットやドアを開ける際、写真を撮影するときはきちんと売主に確認を取るなど、最低限のマナーを守ることが大切です。
また中古マンションの場合は、売主に直接価格交渉をするのは禁物です。
直接値引きを求められても売主が困惑して印象が悪くなります。
売買交渉をスムーズに進めるためにもルールは守りましょう。
中古マンションの場合は、売主と買主の両方が気をつけないと行けない事項があるから、このマンガを見ておくのもオススメダヨ！
マンション内覧のチェックリスト。裏ワザはあるのか？
新築マンションと中古マンションで注意するべきポイントが異なります。
しっかり確認して本番に臨みましょう。
新築マンション内覧会のチェックリスト
| 項目 | チェックする主な内容 |
|---|---|
| ドア | スムーズに動くか。傾きはないか |
| クロス | 傷や汚れ、はく離、すき間などがないか |
| フローリング | 傷や汚れ、床鳴りはないか。水平になっているか |
| 収納 | 扉の開閉はスムーズか。棚にがたつきはないか |
| 窓 | 鍵や窓の開閉はスムーズか。ガラスや網戸に傷や汚れがないか |
| スイッチ・コンセント | 図面通りの位置に設置されているか |
| 給排水 | 吐水量は適切か。水漏れはないか |
| 間取り | 部屋の形状や窓・ドアの配置は図面通りか |
| 駐車場・駐輪場 | 図面通りか |
施工ミスや不具合の確認を30分程度で終えることは物理的にほぼ不可能です。
目立つ傷や汚れをさっとみるだけで終わってしまう可能性もあります。
時間の上限について催促された場合も「大事な機会なのでゆっくり時間をかけて確認したい」と意思をはっきり伝えましょう。
また、これに加えて内覧には２人以上で参加してください。
家族や親しい友人に依頼し同行してもらうことをおすすめします。
確認は多岐にわたり時間がかかるため、効率よくチェックできるように事前にイメージをしておくとよいでしょう。
中古マンションの内覧チェックリスト
| 項目 | チェックする主な内容 |
|---|---|
| 図面と現況 | 間取りやコンセントの位置など図面と現況で相違ないか |
| 間取り変更 | 間取りの変更が可能な構造か |
| エアコン | エアコンが設置されているか。使用は可能か |
| 外壁 | ひび割れやはく離など劣化が目立つ部分はないか |
| 1階の店舗 | 1階に店舗がある場合の営業時間など |
| バルコニー | 手すりはサビていないか。排水がしっかりされているか |
| 管理人 | 管理人室の場所はどこか。管理形態は日勤か巡回か |
| 掲示板 | 掲示物の更新状況。管理は行き届いているか |
| エレベーター | 住戸数に対する数やサイズは適切か |
| メールボックス | 整理・清掃されているか |
| 集会場 | 集会場があるか。清掃されているか |
| 駐車場・駐輪場 | 住戸数に対する駐車・駐輪可能台数は適切か |
| 共用部分 | 使用方法は適切に決められているか |
| 隣地の敷地 | 隣地で眺望などに影響する建物の計画がないか |
すでに人が暮らしたことがある中古マンションの場合は、完成から時間が経過しているだけに、新築物件でもチェックするポイントに加えてさまざまな確認点があります。
中古マンションは管理状態によって物件の状態に大きな差が生じます。
同じ年に建てられた物件でも、日常の点検やメンテナンスが行き届いたマンションは見た目も良く長持ちする一方、管理がずさんだとサビや傷みが目立ちます。
「マンションは管理を買え」とも言われます。
内覧の際には専有部分だけでなく、廊下や外壁などの共用部分もしっかりチェックすることが重要です。
時間帯を変えて見に行ってみたり、平日と土日の比較をしてみたりすることで、良い面悪い目がより浮き彫りになります。
そのうえで納得するか、もしくは気になることが出てきたなら、それをテコに交渉するなど、失敗しない購入により近づけます。
さらに、隣の敷地にどんな建物が建っているか、マンション１階に店舗があるかも必ず確認しておくと良いです。
実際住んでみて平日に暮らしたら、思わぬ騒音が近くの工場から聞こえてくることもあるかもしれません。
全てを確認することは出来ないかもしれませんが、1度見て決めるよりは2度、3度日時を変えて見に行くことで失敗のリスクを軽減することは出来るはずです。
マンションの室内や敷地のチェックだけでなく、実際に歩いてみて少し時間をかけて周辺のリサーチも行うと、後悔の無い物件選びができるようになります。
番外：リノベーションを検討している場合のチェックリスト
| 項目 | チェックする主な内容 |
|---|---|
| 壁が抜けるか | リビングを広くしたい場合などに確認 |
| 水回りの段差 | 室内に段差がないか |
| 天井裏のスペース | 天井裏にスペースがあれば天井を高くできる可能性がある |
| 共用部分 | インターホン、玄関扉、バルコニーなど |
共用部分のリノベ工事は基本はできないため、事前に現状の状態と修繕計画を照らし合わせて確認をしましょう。
段差がついている理由は、給排水管やガス管が通っていたり、水を流すための勾配があるからです。
壁が抜けるかどうかは自分で判断するのは難しいので、必ず不動産会社に確認をしましょう。
リノベ不動産では「中古購入＋リノベの事例」、「金利が安くなる物件とリフォームのセットローン」、「予算」、「成功ノウハウ」を多数公開中。「好立地の中古マンション、戸建てを購入してリノベ」をお考えの方はご確認ください。
内覧時、特に気をつけるポイントとは
音漏れ
音漏れは、実際に入居したあとの大きなトラブルの原因になります。
賃貸マンションに比べて、分譲マンションは音漏れがしにくくなっています。
ただし分譲マンションだからといって音漏れ対策が万全とは限りません。
そのため、「管理組合の規約」は必ずチェックしましょう。
管理規約では、床材の遮音等級の指定があるか確認してください。
一般的には、LL-45以上の等級が指定されていれば、防音対策を考えられているマンションと言えます。
駅からの距離
現地見学の日は、多少面倒でも最寄り駅から歩いてみることをおすすめします。
実際に駅から歩いてみると、実際には途中に待ち時間の長い交差点があり、表記よりも時間がかなり掛かるといったケースもあります。
共用部分・共用施設
共用部分・共用施設も必ず確認しておきましょう。
例えば、ゴミ置場は、そのマンションの管理状況をよく表していると言われます。
先述の通り、「マンションは管理を買え」という言葉もあるくらい、管理状況が重要です。
将来も値段が下がらず、逆に価格が上昇するような資産価値が高い物件を選ぶためにも、物件の管理状況を確認することは必須です。
部屋だけではなく、「ゲストルーム」、「パーティールーム」、「駐車場」、「駐輪場」、「ゴミ置場」、「メールボックス」、「掲示板」等、全ての共用部分・共用施設の確認をしてみましょう。
内覧する前にマンションレビューでわかること
内覧をスムーズに進めるには、事前にそのマンションの販売履歴、資産価値、口コミなどを確認しておくことも重要です。
【マンションレビュー】では、次の情報を無料で知ることができるのでぜひ試してください。
- 販売履歴
- 賃料履歴
- 適正価格診断
- 価格騰落率
- 将来価格予測
- 口コミ
- 偏差値
販売履歴や賃料履歴を知ることで、購入を検討する物件の価格が適切かを判断する材料になります。AI技術を用いて算出した適正価格を知ることができる適正価格診断も有効です。
価格騰落率は新築時からの価格上下の推移を知ることができるため、マンション購入後にどれだけ資産価値が維持されるかを予想するのに役立ちます。
将来的に買い替えをする可能性がある場合は、AIが導き出す30年後までの売却予測価格を確認できる将来価格予測も、購入を決める判断材料の一つになるでしょう。
その他にも、マンションレビューでは居住者の口コミを読めたり、資産価値を数値化したマンション偏差値も確認できたりするなど、納得して購入を決断できる便利なサービスがそろっています。
マンション内覧についてよくある質問
Q1.新築マンションの内覧会で気になる箇所があったけど、どこまで言っていいの？
気になる点がある場合は、遠慮せずに内覧会で必ず指摘しましょう。
照明やコンセントの位置などが契約内容、図面と異なる場合もあります。
生活に支障がなくても約束と違う点は確認しましょう。
壁や床の傷・汚れは内覧時にはそれほど気にならなくても、住んでみるとストレスに感じることがあるかもしれません。
Q2.新築マンションの内覧会で気付かなかった部分は後から直してもらえる？
内覧した時点で気付かずに引き渡しを受けた後でも、明らかな施工ミスや不備があれば売主側に対応してもらえる可能性があるので、問い合わせしましょう。
売買の目的物が契約に適合しないものである場合の責任について、買主が売主に補修などを求めることができる権利が、民法第562条に明記されています。
ただ、一般的には、引き渡し後の細かな傷や汚れの補修は対応してもらえません。
引っ越し作業や生活でついた傷や汚れである可能性もあり、責任の所在がはっきりしないからです。
引き渡し後に対応してもらえるケースについては、アフターサービスの内容をしっかり確認しましょう。
Q3.新築マンションの内覧会に他の不動産会社やホームインスペクションなどの第三者の同行は必要？
マンションを内覧する際は、他の不動産会社やホームインスペクションなど第三者に同行してもらうことが有効な場合もあります。
同行費用がかかったとしても、不具合によって将来発生するかもしれない損失を防げるかもしれないからです。
内覧時に素人では気が付かない不具合を指摘してもらえる可能性があるほか、指摘すべきかどうか迷う際のアドバイスももらえます。
Q4.内覧を何回くらいしてマンションを決めるのが普通？
内覧の回数に目安はありませんが、一般的には5件前後の物件を見学してから購入を決めるケースが多いようです。
マンションを何軒見てから購入を決めるかどうかは、人それぞれで正解はありません。
物件の状態や立地、価格など、自分が重視するポイントからベストな物件を判断することが重要です。
長く暮らす住宅を購入するため、妥協しないことは重要ですが、暮らしている人がいる中古物件の場合は多くても内覧は二度までが一般的です。
売主側への配慮も忘れないように、確認しましょう。
様々な物件を比較検討することで、自分の本当のニーズの再確認が出来ることはもちろん、割高か割安かを判断する「相場観」という不動産を適正価格で買うためのノウハウも身についてきます。
Q5.同じ中古物件を二回内覧するとき、何に注意するべき？
内覧が2回目となる場合は、引っ越した後の生活を具体的にイメージできるようチェックすることが大切です。
前回の内覧を振り返って気になっていた点を含めて、売主側に質問するポイントをリストアップしておくとよいでしょう。
現在の住まいで使用している家具や家電などのサイズをメモしておき、引っ越し後にも使えるか確認することも重要です。
たとえば日当たりや生活音など、内覧の時間と曜日を変えることで気が付くこともあるかもしれません。
1回目と時間や曜日を変えて訪問するよう調整してもらうと知らなかった情報が得られる場合もあります。
Q6.中古マンション内覧後、いつ返事をすればいい？上手な返信の仕方は？
内覧後の返事は、早ければ早い方が売主側から歓迎されます。
通常は遅くとも1週間以内が目安となります。
購入するか迷いがある場合は、気に入っている点に加えて、迷いがあることにも触れながら、追加で確認したい点や検討に要する期間を伝えるとよいでしょう。
物件が気に入らなかったときは、理由として希望と異なった部分を添えて先方に明確に伝えると、不動産会社も今後の物件紹介の際に考慮してくれるので、おすすめします。
逆に購入を決めた際は、他の買い手が申し込みをするリスクもあるので、早めに購入意思を伝えましょう。
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