中古マンションの住宅ローン控除の適用要件とは？いちばんやさしく注意点も解説！

森本

住宅ローンの借り入れをするなら、住宅ローン控除の申請は必須ですよね？

神谷

住宅ローン控除は、どんな物件にも使えるんでしょうか？

西村

もちろん中古でも新築でも、住宅ローン控除が利用できます！

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、マイホーム購入を検討する際に強い味方になってくれる制度です。

また、住宅ローン減税の制度については、令和4年度税制改正大綱、更に令和6年度税制改正において、内容の変更が行われました。

現在は、令和6年と同様の措置が引き続き実施されています。

ただし、中古住宅の住宅ローン控除については、引き続き令和4年度税制改正の内容が適用されており、令和6年度税制改正の内容に影響を受けることはほぼありません。

これからマンションの購入を検討している方は、新築マンションか中古マンションかを問わず、購入する前に住宅ローン控除の適用要件について確認することが大切です。

この記事では、中古マンションの住宅ローン控除を受けるための要件や具体的な控除額など、シミュレーションしながら解説していきます。

マレッピ

マイホームの購入を検討しているすべての方に役立つ内容となっているから、是非最後まで読んでみてネ！

 住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、マンション購入において、大きな節税効果が期待できる制度です。マイホーム購入の大きな助けになってくれます。

なお、住宅ローン控除の適用対象住宅は、令和6年度税制改正において細かく区分されるようになりました。

今購入を検討しているマンションには、どのような控除内容が適用されるのか、しっかり押さえておきましょう。

買取再販ではない中古住宅の場合、最大10年間所得税額から控除が適用される

マレッピ

住宅ローン控除の仕組みを簡単に説明するヨ！

住宅ローン控除とは、自身が住むための中古住宅を購入した際に、年末の住宅ローン残高（買取再販住宅以外の上限額は2,000万円）の0.7%が「支払った所得税額から控除」※される税制度です。
※所得税から控除しきれない金額は来年分の住民税から控除される。
※2024年1月1日以降建築確認を受けた新築住宅、買取再販住宅に関しては省エネ性能条件を満たさない場合住宅ローン控除の対象外。

令和4年度税制改正大綱によって以下の変更がありました。

マレッピ

この記事では基本的に令和4年1月1日以降に取得取得した住宅を想定して解説していくヨ。

新築住宅や、買取再販住宅（リフォーム済戸建など）に関しては、令和6年度税制改正により更なる控除概要の変更が加えられましたが、中古住宅に関しては、「2022年税制改正大綱」の基準がそのまま適用される形になります。

そのため、中古住宅に関しては、住宅ローン控除の利用によって控除される金額は、以下の計算式で算出できます。

住宅ローン控除を受けられる期間は最長10年なので、最大控除額は10年間で140万円です。

神谷

仕組みは分かったけど、具体的にどのくらい控除されるのか知りたいです！

西村

わかりました！具体例を用意したので、確認していきましょう。

既に納付した所得税40万円のうち、14万円が還付されることになり、納税額は26万円になります。

なお、住宅ローン控除は本来支払うべき所得税額から、直接引くことができる税額控除です。

所得税で控除されなかった部分の金額は住民税から控除されます。
※所得税の課税所得の7％または97,000円が上限

なお、住宅ローン控除は、医療費控除や寄付金控除（ふるさと納税）などの「所得控除」と違い、本来納めるべき所得税額から直接控除できる「税額控除」のため、大きな節税効果が期待できます。

西村

住宅ローン控除はマイホーム購入者にとって非常に大きな節税効果が期待できる制度なので、次の章で適用要件をしっかりと押さえましょう。

3,000万円控除って何？マンション売却にかかる税金と計算方法・控除を徹底解説マンションの売却時に発生する税金について、会話形式でわかりやすく解説します。計算方法や知っているだけで、3,000万円分の節税が可能な控除制度も紹介します。...

中古マンションの住宅ローン控除の概要と適用要件

ここからは、中古マンションの場合の住宅ローンの適用条件を見ていきます。

西村

なお、中古マンションで住宅ローン控除を利用するための主な条件は下記の通りです。

※1

中古マンションの場合は「1982（昭和57）年以降に建築された住宅であること」が第一要件になります。

ただし、第一要件をクリアしていない場合は、次の３つの書類のうち、いずれかの「耐震基準を満たしていることを証明する書類」があれば要件クリアとなります。

西村

国土交通省指定の指定性能評価機関や、建築士事務所登録を行っている事務所で発行してもらえます。

中古住宅と買取再販住宅

次に、中古マンションでも「中古住宅」と「買取再販住宅」の2パターンがある点を説明します。

西村

中古マンションと一口に言っても、「中古住宅」と「買取再販住宅」では大きな違いがあります。

「中古住宅」と「買取再販住宅」の場合では、住宅ローン控除を受けられる期間と、年末残高の上限額がそれぞれ異なります。

なお、この「買取再販住宅」に関しては、令和6年度税制改正により、 借入限度額の引き下げや「省エネ基準適合」などの条件により上限金額が変わるなど、住宅ローン控除の適用条件変更が行われています。

森本

じゃあ、どちらの方が住宅ローン控除において有利なんですが？

マレッピ

税制面では、「認定住宅である買取再販住宅」が有利ダヨ！

※1

特定要件を満たし「買取再販住宅」として認められた中古住宅は、 認定住宅に該当する場合に限り、新築住宅に近い優遇が受けられます。

ただし、「買取再販住宅」の場合、省エネ非適合だと住宅ローン控除を受けることができないため、注意してください。

また、認定住宅に該当する場合、新築住宅と同様に、「19歳未満の子がいる世帯」、または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」は、税制改正前と同じ高い限度額で控除を受けられるのも特徴です。※2

「買取再販住宅」は不動産会社がリノベーションして販売しているので販売価格が高くなりがちな上、消費税がかかり、購入者の負担が大きくなってしまうため、税制優遇がされています。

また、「買取再販住宅」の税制優遇は消費税だけでなく、移転登記に係る登録免許税の税率も2%から0.1%になります。
※3

西村

このように、「買取再販住宅」は購入者の負担を軽減するために、「中古住宅」よりも税額控除の面で有利になっています。

住宅の性能ごとの期間と控除額、借入限度額

中古マンションを購入したときに受けられる住宅ローン控除の上限額は、住宅の種類だけではなく、住宅の性能によっても違いがあります。

※1

図解のように、認定住宅の条件を満たす買取再販住宅と一般の中古住宅とでは借入限度額が異なり、認定住宅である住宅の方が優遇されています。

例外はありますが、基本的には中古マンションは新築住宅よりも販売価格は安くなります。

そのため、新築マンション購入と比較すると、中古マンション購入のほうが、控除される税額が少なくなるという税制に対する見解もあります。

しかし、近年は中古マンション市場も価格が上昇トレンドとなっていて、2016年から2022年の間で中古マンションの価格は30%以上も上昇しています。※2

このような市場においては、新築でも中古でも、住宅ローン控除はマイホームを購入した人にとって大きな節税効果をもたらす魅力的な制度となります。

住宅ローン控除が適用できるかを購入前に確認しておくことをおすすめします。

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中古マンションの住宅ローン控除の上限とシミュレーション

それでは、中古マンションを購入して住宅ローン控除を受けるケースで、具体的にシミュレーションしてみましょう。

「中古住宅」を購入したケース、「買取再販住宅」を購入したケースをそれぞれ解説していきます。

「中古住宅」と「買取再販住宅」のローン控除を比較！「買取再販住宅」の方がおトク？

マレッピ

「中古住宅」と「買取再販住宅」の1年間と10年間の最大控除額の比較は下記ダヨ！

※1

近年はリフォームやリノベーションを行い、中古でありながらも快適な住空間のマンションが多くあります。

その中でも「買取再販住宅」は住宅ローン控除の期間が長いうえに、「中古住宅」と比べて最大控除額も大きくなります。※省エネ非適合住宅等を除く

マレッピ

認定住宅や省エネ適合などの条件を満たしている「買取再販住宅」の場合は、新築マンションと同等の住宅ローン控除を受けられるんダヨ！

なお、「買取再販住宅」で住宅ローン控除を受ける場合は、「増改築等工事証明書」が必要となります。

購入した不動産会社に依頼すれば発行してもらえるので、早めに発行を依頼すると良いでしょう。

神谷

「買取再販住宅」を購入する場合は、大きな節税効果が得られますね！

西村

そのためにも、「増改築等工事証明書」を必ず用意しましょう！

 住宅ローン控除額のシミュレーション

実際に住宅ローン控除を利用して、どれくらいの金額が控除されるのか、借入金が

• 2,000万円
• 3,000万円
• 4,000万円

の事例でシミュレーションしてみましょう。

借入金2,000万円の場合

借入金3,000万円の場合

借入金4,000万円の場合

※1

控除対象の借入限度額は最大で3,500万円のため、それ以上の金額を借り入れた場合でも控除額は変わりません。

マレッピ

あくまで目安だけど、どれくらい税金が控除されるのかの参考にしてネ！

確定申告は必要？住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除を受けるためには、給与所得者は初年度のみ確定申告をする必要があります。

2年目以降は、勤務先で年末調整を行ってくれるため、自分で確定申告をする必要はありません。

ただし、個人事業主は年末調整がないため、自分自身で毎年確定申告を行う必要があります。

西村

また、「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」で控除を受ける場合は下記書類も必要になるため、用意しておきましょう。

給与所得者は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

年末調整をする場合は、「確定申告書」「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に記入し、さらに金融機関から送付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば完了です。

個人事業主が住宅ローン控除を受ける場合には、2年目以降も確定申告をしなければなりません。

2年目以降は、毎年「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を税務署に提出します。

マレッピ

「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」は国税庁のHPでダウンロードするか税務署でもらえるヨ！どの書類も大切に保管しよウ！

森本

個人事業主は、毎年確定申告で住宅ローン控除の申請をしなければいけないんですね。

西村

さらに、個人事業主の方の場合は気をつけるポイントがあります。

住宅ローン控除が適用される要件の一つに「住宅の床面積が50平方メートル以上、かつ床面積の1/2以上の部分が自らが住む住宅である」というものがあります。

個人事業主の方は、自宅を事務所として利用している場合も多いと思いますが、自宅兼事務所の場合、床面積の1/2以上が事業用に供されていると、住宅ローン控除が利用できません。

そのため、自宅兼事務所という個人事業主の方は、どの程度のスペースが事業の用途に供されているのか確認しておくことが大切です。

マレッピ

ここからは「買い替え」を行う人向けに注意すべきポイントを解説していくヨ！

 住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できない

西村

ここからは、買い替えによりマンションの売却と購入の両方を行う際の必見のポイントになります。

マンションの売却をする際の重要な特例として「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。

簡単に言うと、物件を売却して、購入時よりも高く売れて利益が出たときに、売却利益から最大3,000万円の控除が受けられる制度になります。

この「3,000万円特別控除」は「住宅ローン控除」と併用できないので注意が必要です。

マレッピ

「3,000万円特別控除」についてはこの記事で詳しく解説しているヨ！

3,000万円控除って何？マンション売却にかかる税金と計算方法・控除を徹底解説マンションの売却時に発生する税金について、会話形式でわかりやすく解説します。計算方法や知っているだけで、3,000万円分の節税が可能な控除制度も紹介します。...

買い替えを行う場合は、マンションの購入も売却も両方行います。

もし自宅を売却して、住宅ローン控除の対象となっている住宅を購入する場合は、「住宅ローン控除」と「3,000万円控除」等のその他の特例を比較し、税制面で有利な方を選択する必要があります。

マレッピ

一度シミュレーションしてみるヨ！

【住宅ローン控除を利用したほうが得な場合】

マレッピ

「3,000万円特別控除」で節税できる金額は40.63万円ダヨ！

「住宅ローン控除」を利用すると、151.7万円が控除されるため、
151.7万円>40.63万円
で住宅ローン控除を利用したほうが得をします。
※ 旧居の所有期間が5年を超える場合のシミュレーションです。

【3,000万円特別控除を利用したほうが得な場合】

マレッピ

よって、「3,000万円特別控除」で節税できる金額は406.3万円になるヨ！

「住宅ローン控除」では、151.7万円が控除されるため、
406.3万円>151.7万円
で「3,000万円特別控除」を利用したほうが得をします。
※ 旧居の所有期間が5年を超える場合のシミュレーションです。

森本

売却時の売却益によって「どちらが得」かが変わるのね！

マレッピ

譲渡所得が大きい場合は、「3,000万円特別控除」の方が有利になる可能性が高いヨ。

神谷

でも、自分でお得な方を計算するのって大変じゃないですか？

西村

そうですね。金額が大きいので、ご自身での計算が不安な時は、税理士や不動産会社に相談することをお勧めします。

よくある質問

最後に、中古マンションや住宅ローン控除に関するよくある質問を紹介していきます。

西村

中古マンションの購入を検討している方は、参考にしてみてください。

Q.中古マンションでも住宅ローン控除を受けられますか？

受けられます。

厳密には床面積が50㎡以上であること、合計所得が2,000万円以下であること、借入期間10年以上であることなどの条件がありますが、この条件を満たしていれば控除を受けることができます。

また、新築住宅とは異なり、令和6年度の税制改正による影響を中古住宅は受けていないため、省エネ基準等に適合していない、認定住宅でない物件でも控除制度を利用することができます。

中古マンションは「中古住宅」と、不動産会社がリフォーム・リノベーションを行ってから販売する「買取再販」の2種類に分けられます。

税法上有利なのは「認定住宅である買取再販」ですが、住宅ローン控除の最大額だけに着目するのではなく、物件の資産価値や立地等の変更できない点なども踏まえて物件を選ぶようにしましょう。

Q.ふるさと納税と併用はできますか？

住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能です。

住宅ローン控除では、まず納付した所得税から控除を行い、控除しきれなかった額があれば翌年分の住民税からも控除できます。

注意点としては、住民税の控除限度額は「課税総所得金額の5％、かつ最大97,500円まで」という部分です。

ふるさと納税の税額控除をした後に住宅ローン控除の金額を引くため、住民税から、住宅ローン控除の金額を引き切れないと損をしてしまうので気をつけましょう。
参考：総務省「ふるさと納税の仕組み」

西村

併用にあたっては下記の2つを行うようにしましょう！

また、ワンストップ制度の利用にあたっては下記の2点について注意してください。

この場合、住宅ローン控除を控除を引き切れないということは起こらず、ふるさと納税を利用したことにより、住民税が3万円下がりました。

森本

なんだかややこしいですね…

西村

節税的に不要なふるさと納税をしないためには、「住宅ローン控除でいくら住民税が控除されるか」を先に把握すると良いですよ

Q.控除が適用される築年数は？

1982（昭和57）年以降に建築された住宅が適用対象です。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、基本的にクリアすべき条件があります。

ただし、それ以前であっても「耐震基準適合証明書」or「建設住宅性能評価書の写し」or 「既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書」があれば適用されます。

これらの書類を入手するために、不動産会社に連絡しておくとスムーズです。

なお、「買取再販住宅」は、新築された日から起算して10年を経過した住宅である必要があります。

まとめ

中古マンションでも「住宅ローン控除」は利用できるため、購入を検討している方は要件を確認しておくことが大切です。

また、初年度は確定申告が必要になるため、必要書類も事前に押さえておくと良いでしょう。

「住宅ローン控除」を活用することも大切ですが、マンション購入の際に大切なのは、節税だけでなく「資産価値の高いマンション」を購入することです。

西村

住宅ローンの節税効果と資産価値のバランスを鑑みて、最適な物件を探していきましょう。

この記事の結論・まとめはこちら

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