この記事で学べること・ポイント
- 資金計画から物件引き渡しまでのマンション購入の流れ
- 各手続を進める際に必要な書類や費用
- マンション購入をする際に一番大切なこと
マンションの購入は大多数の方にとって、一生に一度か二度しかない大きなイベントです。
そんな人生最大の買い物といわれるマンションの購入ですが、実は事前準備の不足で希望の物件が手に入らず、10人中4人が後悔していると言われています。
また、マンションを購入するときの支出の大きさだけでなく、ご家族や不動産会社の方、銀行員、司法書士など関わる人の多さを不安に思うこともあると思います。
マンション購入は、事前準備の良し悪しが、そのままマンション購入の結果に直結します。
できることなら、物件探しから住宅ローンの契約、必要書類など流れをしっかりイメージして、自分のスケジュールしたとおり進めていきたいですよね。
そこで、マンションレビュー運営事務局は10年以上のサイト運用の中で、50万人以上の会員の声を聞いて「いちばんやさしいマンション購入講座」を作成しました。
- マンション購入者の10人中4人が後悔
- 後悔しないためには、事前準備が大切
これから具体的にマンション購入の流れを見ていきますが、その前に大切なことを１つ覚えておいてください。
それは、物件を探してから実際に住むまでは時間がかかると言うことです。
そのため、やるべきこととどれくらいの期間がイメージできるようになるのが理想です。
この記事では、マンションの購入の流れと、各ステップで気を付ける点を分かりやすく解説します。
それでは、マンション購入の全体の流れを見ていきましょう！
- 資金計画を立てる
- 物件選びと情報収集
- 物件見学
- 購入申し込み
- 売買契約
- 住宅ローンの事前審査
- 住宅ローンの本審査と契約
- 決済・物件引き渡し
【STEP1】資金計画を立てる
住宅購入の予算を決めるにあたって、次の人生の三大支出について具体的にイメージする必要があります。
- 住宅支出
- 教育支出
- 老後支出
ここで多くの人がやってしまう間違いがあります。
それは一番最初に住宅支出を決めてしまうことです。
多くの人は一番最初に住宅支出を決めてしまって、残ったお金で教育支出や老後支出を賄おうとします。
実は、住宅支出で資金を全部使ってしまい、教育支出や老後支出が足りなくなり困ってしまうというケースが非常に多いのです。
そのため、教育支出と老後支出を先に計算して、収入からその２つを引いたお金から、無理なく支払っていける住宅支出をプランニングするのがベストです。
三大支出以外にも、転職、退職などの転機や、オートローンなどの支出や収入の変化をイメージして決めましょう！
マンション購入の予算、頭金と年収
マンション購入の予算は、簡単にまとめると以下の通りになります。
住宅ローンで借りられるのは、年収の5～7倍が大まかな目安です。
ここに頭金として、親族からの援助やご自身で貯金した自己資金から、捻出できる額をプラスした金額が購入予算となります。
ローンの借り入れ額は物件価格の80%程度、頭金は物件価格の10～20%程度が相場です。
また頭金なしで全額住宅ローンを借りることも可能です。
ただし、デメリットとして後述の住宅ローン審査が厳しくなるのに加え、毎月の返済額が増えてしまいますので注意してください。
マンション購入シミュレーション
年収800万円の場合
- 借入可能額：4,000万円〜4,800万円（年収の5〜6倍）
- 頭金の金額：400万円〜800万円（年収の50%〜100%）
月々の返済額
- 14万2650円 ※固定金利（0.495％）の場合
住宅ローン金利は、一般的には0.4%〜0.6％の間になります。
1990年後半から近年は史上最低金利が続いています。
そのため、従来の「頭金は2割を用意すべき」という考え方は古いとも言えます。
こちらの表を御覧ください。
※:住宅金融支援機構：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2022年４月調査）】
低金利で住宅ローンを借りて、頭金を入れずにその分を資産運用に回し、住宅ローンの支払い金利よりも高いリターンを狙うというのも1つの考え方です。
また、頭金を何年もかけて貯めているうちに金利が上がってしまったり、希望の物件が売れてしまう可能性もあります。
- 昨今のように金利が低い場合
→頭金無しではできる限り入れないほうが得 - 金利が高い場合
→頭金を入れたほうが良い
また、物件を探し始めると高くて条件が良いマンションに目がいきがちです。
実際に予算以上の物件を買ってしまうと、その後の教育支出・老後支出にも大きく影響が出て後悔することになります。
そうならないためにも、最初に予算を決めて、予算を軸に物件を探すようにしましょう。
物件価格以外にも諸費用がかかる
頭金や住宅ローンの説明をしましたが
頭金なし＝購入時にお金がいらない、というわけではないのに注意です。
マンション購入にかかる諸費用は大きく２つに分類できます。
- マンション購入の際に発生する諸費用
仲介手数料や不動産取得税など - マンションを所有していると発生する諸費用
管理費や修繕積立金、固定資産税など
まずは、①マンション購入の際に発生する諸費用についてです。
マンションを購入する際、物件価格の6～7%程度の諸費用がかかります。
マンションの売買契約時には、購入には売買契約書に貼る印紙税や、不動産会社への仲介手数料、抵当権の設定時に必要な登記費用などがかかります。
住宅ローンの契約には、後々の支払いになる住宅ローン以外にも事務手数料（借入金額の2%ほど）や、団体信用保険、ローン保証料などの費用がかかります。
これは物件費用とは別に手元に用意しておくよう必要があります。これらの諸費用は基本的に現金で支払います。
印紙税
仲介手数料 ※中古マンションの場合
登記費用
事務手数料
団体信用保険
ローン保証料 → 現金払い
また、マンションを購入した後には固定費用として、マンション管理費（共益費）・修繕積立金や年間の固定資産税も発生してきます。
マンション管理費
修繕積立金
年間の固定資産税
事務手数料
団体信用保険
ローン保証料 → 固定費
特に、中古マンションを買う場合には仲介手数料が必ず発生するのと、決済・引き渡しのタイミングで固定資産税・都市計画税の支払いが必要になるので注意してください。
【STEP2】物件選びと情報収集
物件探しはインターネット上の物件検索サイトや、不動産会社の仲介サービスを通して行います。
都市部で特に東京都内のマンションは新築・中古に限らず人気の物件はすぐに予約で埋まってしまいます。
いい物件に出会うためには「不動産会社の持っている情報」が非常に大事になってきます。
不動産会社から、適切で自分がほしい物件情報を手に入れるためにも、不動産仲介エージェントを頼る前の段階で、あらかじめ希望条件を明確に決めておくことが重要になります。
希望条件と物件選びのポイント
- エリア
- 間取り
- 築年数（中古マンションの場合）
- 最寄り駅からの距離
- 周辺の生活環境
- リノベーション済みかどうか（中古マンションの場合）
内装や間取りに関しては、リフォームやリノベーションで経年劣化に対応できますが、立地だけはどうしても変えられないからです。
同じ設備や内装、間取りであっても立地によってマンションの価値は大きく変わってきます。
築年数が経過しているほど物件費用は安くなりますが、その分リフォームの手間と費用がかかりますし、築浅の物件だと数が少なく立地が限定されることも多いです。
希望条件を設定するときは、何を重視して購入するのかをはじめに決めてから行うようにしましょう。
不動産会社や仲介エージェントを決める
希望条件がしっかりと固まったら、その内容を不動産会社にメールをします。
このときに全ての不動産会社から必ずしも連絡が返ってくるとは限らないので、ほしいエリアの地元の不動産会社と大手不動産会社の両方に必ずメールをしましょう。
不動産の営業をしている人は、大前提として物件の成約をしないと成績が上がりません。
たくさんの顧客を抱え忙しいため「この人は本気で物件を探しているな！力になりたい！」と思われるようになると優先的に物件の情報を送ってもらえます。
本気で探しているかどうかは以下の基準でチェックされます。
希望条件をしっかりとまとめてきているか
資金計画をしっかり考えているか
支払い能力や信用があるか
※職業やこれまでのローン実績が考慮されます
そのため、メールを送る際に、
- 勤務先
- 資金計画
- 事前審査の情報
をしっかりと伝えると、営業マンもやる気が出てあなたに優先的に情報を教えてくれるようになります。
中古マンション購入の場合の注意点
特に中古マンションを選んで購入する場合は、チェックすべき点があります。
それは耐震性、管理状態、立地環境といったリフォームやリノベーションでは変えられない条件です。
固定費用としてかかってくる修繕積立金やマンション管理費は、耐震基準や管理状態によってだいぶ変わってきてしまいます。
さらに言うと、物件の価値はエリアで決まるという言葉のとおり、
災害に強い立地であるか、生活に便利な環境であるか、治安の良い地域であるかといった周辺環境に関する条件も重要です。
こうした要素は、生活に大きな影響を与えるポイントであるため必ず確認するようにしましょう。
【STEP3】物件見学
気になる物件が見つかれば内覧の申し込みをします。
自分が購入して資産にするマンションなので、しっかりと細かいポイントまでチェックしましょう！
マンション内覧時のポイント
購入後に後悔しないためには、日当たりや水回りの設備、ひび割れや不具合がないかなど、インターネットの情報では分からない場所をしっかりと確認しましょう。
また、内覧時に、
このような不安がある場合は、専門的なチェックをするために住宅診断士（ホームインスペクター）に同行してもらうことを検討しても良いでしょう。
室内をチェックするのも大事ですが、それだけでは不十分です。
しっかりと資産になるマンションを購入するために、内覧時に次のチェックポイントを抑えておいてください。
周辺環境
外観の修繕・管理状況（中古マンションの場合）
掲示板（中古マンションの場合）
周辺の土地の状況
多くの人が間取りや室内設備ばかりを気にします。
しかし、周辺環境や周辺土地状況は、これから購入しようとしている物件の資産価値に大きく影響するので必ずチェックしましょう。
資産価値の高いマンションを選ぶために、現地で確認しないとわからない要素はたくさんありますが、購入検討しているエリアが遠方でどうしても内覧のために足を伸ばせないというケースもあると思います。
中古マンションのリノベーションの場合
中古マンションを割安で購入する場合、リノベーションを前提でプランを検討してる方も多いと思います。
リノベーションでは間取りの変更や床や壁の改修などができますが、何でもかんでも思い通りに改修できるとは限りません。
なので、希望のリノベーションができるかどうかを確認しておく必要があります。
リノベーションでは
ほかにも、床下の排水管状況によって水回りの配置変更ができるかどうかが決まるなど、どんな物件でも自由自在なリノベーションができるわけではありません。
失敗しないためには、リノベーションも手掛ける不動産会社に確認しながら物件を選ぶようにしましょう。
【STEP4】購入申し込み
買付証明書（購入申込書）を提出する
内覧をした結果、買いたいと思える物件が見つかったら、「この物件を購入します」という意思表示として買付をを行います。
購入申し込みは、購入申込書(買付証明書)の提出によって行います。
買付証明書とは、物件内覧後に気に入った物件を売り主または仲介業者に向けて提出する書類です。
買付証明書には法的拘束力は無いのですが、この買付証明書を提出しないと契約行為が始まりません。
買付証明書に書く内容とは
買付証明書に書く内容は以下の通りになります。
①物件を買いたい理由
②物件価格の金額 →物件価格を下げたい場合はその事情も記載
※全て自筆で記入してください
物件の値下げを求める価格交渉を行う場合は、買付証明書にしっかりと事情を書きましょう。
事情を書くと売り主さんも交渉に応じてくれやすくなりますので、きちんと気持ちを伝えることが大事です。
無茶な要望は売主からの印象が悪くなってしまうため、「この金額なら即決で購入します」というように条件を絞って交渉するようにしましょう。
【STEP5】住宅ローンの事前審査
住宅ローンを利用する場合は、事前審査と本審査の計2回審査を受ける必要があります。
事前審査は銀行によって本人の返済能力が調査されて、希望する物件価格まで融資可能かどうかが審査されます。
事前審査を通過すると、本審査では保証協会によって申込者本人の健康状態と物件の担保価値の確認が行われます。
・住宅ローンは「事前審査」と「本審査」の２回受ける必要がある
・事前審査は、銀行によって行われる
・本審査は、保証協会によって行われる
事前審査は購入申し込みと同時に行うのが一般的です。審査申し込みから結果が分かるまで、大体3日～1週間程度と考えておきましょう。
事前審査で注意すべきポイント
事前審査は、銀行によって本人が返済能力があって貸出先として適切か審査されるため以下の書類が必要になります。
健康保険証
収入確認書類
- 給与所得者の方は、前年の源泉徴収票や住民税決定通知書や課税証明書
- 個人事業主の方は、確定申告書や納税証明書
- 法人代表者の場合は、決算報告書など
資金計画表
間取図
事前審査に必要になる書類は金融機関によって異なりますが、上の４種類は必須になります。
また提出した書類をベースとして、銀行などの金融機関が気にしてるポイントは以下の通りです。
金融機関がチェックするポイント
完済時年齢・借入時年齢
物件の担保評価
年収
勤続年数
【STEP6】マンションの売買契約
マンションの売買契約の流れ
売主との交渉が終わり、合意に至り次第、売買契約を結ぶことになります。
売買契約当日には3つの手続きを行います。
- 物件の重要事項説明
- 売買契約の締結
- 手付金の支払い
契約手続きは通常不動産会社のオフィスで行われ、時間は2～3時間ほどが目安です。
①の重要事項説明は、物件に関する重要な事項の調査報告書と説明がおこなわれます。
重要事項説明は法律用語等が多く、購入する物件に関する大事な事柄であっても聞き流してしまう可能性があります。
そのため、可能であれば事前に重要事項説明書の雛形に目を通しておくと理解が進み、質問もしやすくなるのでおすすめです。
後で聞いておけばよかったと後悔しないためにも、細かく疑問点を聞いておきましょう！
また、今は「IT重説」と呼ばれる、オンラインで画面をつないで重要事項説明を行うサービスもありますので、担当の不動産エージェントに確認してみましょう。
マンション売買契約に用意すべき書類と費用
契約時に用意すべき必要書類と費用は、下記の通りです。
- 印鑑
- 本人確認書類
- 手付金（物件価格の5〜10%）
- 手付金（物件価格の5〜10%）
- 印紙代
- 仲介手数料の半額（不動産会社によって異なる）
契約時の印鑑は一般的には、認印でも大丈夫ですが、不動産会社によって銀行印や実印を求められることがあります。用意する印鑑の種類を担当者に確認しておきましょう。
また、この売買契約時に手付き金と仲介手数料の半額の支払いを行います。
これらは一連のマンション購入の流れの中で初めて発生する金銭の支払いで、支払い方法は全て現金で行われます。
- 売買契約時の手付き金は、すべて現金
【STEP7】住宅ローンの本審査と契約
住宅ローンの本審査のチェックポイント
売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査に入ります。
本審査は銀行に申し込みますが、審査自体は保証協会によって行われ、以下の2点が重要なチェックポイントになります。
- ローンを返済できる健康状態であるか
- 物件にローンの担保として十分な価値があるか
住宅ローン本審査に関しては、マンションの売買契約書に書かれているローン特約の期限内にローン申し込みをして、本承認を得ることができなければ、契約は手付解約になってしまいます。
ですので、この本審査手続はスピード重視で行う必要があります。
本審査に関しては、事前審査を行った以外の銀行に何行でも申し込んでもOKです。
ただし、ローン特約の対象になるのは売買契約書にかかれている銀行のみになるので注意しましょう。
中古マンションを購入し、リフォームやリノベーションの費用を住宅ローンで借りようとしている場合は、詳細な見積もりと請負契約書が必要になり更に時間がかかります。
住宅ローン契約時に必要な書類
ローン契約時に用意すべき書類は下記の通りです。
本人確認
- 運転免許証やマイナンバーカード
- 住民票
- 印鑑証明書
収入確認
- 源泉徴収票
- 住民税決定通知書、または事業納税証明書
物件確認
- パンフレット・販売図面などの写し
- 土地・建物の登記事項証明書
- 実印を登録していないと印鑑証明書は発行されません。この日までに市役所にて、印鑑登録を行っておきましょう。
- 契約上、住民票と印鑑証明は複数枚求められることがありますので、余分に持っておいたほうが安心です。
また細かいポイントではあるのですが、銀行と契約するときに新しい住所の住民票と印鑑証明書が求められます。
住宅ローンは、居住用の物件にのみ適用になる特別なローンです。
銀行は貸し出しを行った後では、居住用の物件かどうか判断ができないので事前に新しい物件の住所の住民票と印鑑証明の提出を求めてきます。
詳しくは別記事でも解説しているので、必ずチェックしてください。
金銭消費貸借契約の締結
住宅ローンの審査が通ったら、銀行と金銭消費貸借契約を結びます。
この契約は、基本的に物件の決済日時が確定している場合に行われて、借入れする金額や借入期間・金利などローンの条件と融資の実行日を決定します。
基本的には物件の決済日時までに間に合うように契約をしていかなければなりませんので、スケジュール管理は気をつけるようにしてください。
また、マンションを購入する際、買主は購入する住宅を担保にする抵当権を設定する必要があります。
住宅ローン契約を結ぶのは銀行なのですが、審査と債権回収を行うのが保証協会であるため、購入した物件を担保とした抵当権の設定はマストになります。
【STEP8】決済・物件引き渡し
融資の実行が可能になれば、いよいよ決済と引き渡しです。
決済と引き渡しは、通常住宅ローンを組んだ融資先の金融機関で行われます。この引き渡しには売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士などが出席します。
なので、基本的には銀行の窓口が営業している平日の時間帯に行われると考えてください。
決済・引き渡し当日に行う手続き
決済・引き渡し日には7種類の手続きが行われます。手続きは以下の通りです。
-
Step1登記手続きの委任
-
Step2融資の実行
-
Step3売買代金の支払い
-
Step4諸費用の支払い
-
Step5固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
-
Step6管理規約・住宅設備の取扱説明書など関係書類の受け取り
-
Step7鍵の受け取り
手続きの中でも
- 登記手続きの委任
- 諸費用の支払い
に関しては、特に注意してください。
中古マンションの場合、登記が以前の管理人のままになっていることもあります。
自分で登記の変更もできますが、前管理人の書類が必要になることから、登記手続きの委任状を提出し、登記変更の手続きをお願いしたほうがスムーズに進みます。
また、中古マンションに関しては必ず仲介手数料の支払いが発生します。
中古マンションの場合は物件価格の8%程度が諸費用としてかかってきて、全て現金払いになります。
そのため、決済日までに必ず現金を用意しておいてください。
決済・引き渡し時の必要書類
- 印鑑
- 印鑑証明
- 本人確認書類
- 住民票
- 通帳
- 届け印
- ローンを組んだ金融機関のキャッシュカード
- 売買代金
- 仲介手数料・登記費用など
- 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の精算金
最終的な仲介手数料は、基本的に当日までに振込を求められることもあります。
この日まで全ての手続きを終えている場合が多いですが、最後の書類を確認する意味でもひと通りの必要書類を持参しておきましょう。
マンション購入には事前準備が一番大事
ここまでマンションの購入・契約の流れについてご紹介しました。
賃貸取引に比べて、マンションの購入はプロセスが非常に複雑ですが、本当に重要になってくるのは前半部分で説明した「事前準備」です。
マンションの購入は事前準備が8割と言われており、事前準備の良し悪しによって、理想の物件を購入できるかどうかが決まります。
住宅選びでは、事前準備の不足で10人中4人が後悔していると言われていますが、住宅選びに限らず、事前の準備が不足していると色々な後悔が後々発生してくることでしょう。
物件探しを始める前に、まずは流れを把握した上で事前準備をしっかりとしていただきたいと思います。
また、手続きをスムーズに行うことはあくまで手段であり、いちばん重要なのは自分が理想としてる物件を購入できるかどうかです。
そのためにも、情報収集や市場調査に力を入れて、手続き等の事務作業は効率よく行いたいですね。
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