この記事で学べること・ポイント
- 修繕積立金の目的と、管理費との違い
- 修繕積立金の相場と適正額
- 修繕積立金が高くなるマンションの特徴
- 修繕積立金が値上げされる要因
- 修繕積立金を払わない・不足した場合のリスク
- 大規模修繕工事
- 機械式駐車場、エレベーターなど共用設備や上下水道や電気配管のメンテナンス、電気代
- 敷地内の清掃費用
- マンション全体をカバーする火災保険や地震保険の料金
…など
マンションの維持費用のひとつとして支払う修繕積立金。
はじめて分譲マンションを購入する方は、そもそも何のための費用なのか、そして実際にいくらくらい支払うことになるのかが気になるかと思います。
この記事では、マンションの修繕積立金の用途や管理費との違い、相場金額に加えて、「どんなマンションだと修繕積立金が高くなるのか」「修繕積立金が不足するとどうなるのか」など、購入前に知っておきたい注意点を解説します。
マンションの修繕積立金は何のために必要？管理費との違いとは
マンションを所有する人が毎月必ず支払う修繕積立金と、管理費。
まずはこの2つがそれぞれどのような目的で徴収されている費用なのかを確認しましょう。
修繕積立金とは？何に使われている？
修繕積立金とは、マンションの共用部の修繕・補修のための費用として、区分所有者が毎月支払うお金のことです。
一般的に、マンションの寿命は条件次第で100年を超えるとも言われています。
しかしもちろん、どんなにしっかりした設計で建てられたマンションでも、新築時のままの状態で100年もつわけではありません。
10年、20年…と長く住み続けるにつれて、外壁や共用部は劣化していきます。
マンションの住環境を長く良好に保つためには、定期的に建物や設備を補修する修繕工事や、必要に応じて建物や設備の性能を向上させるための改修工事を実施しなくてはいけないのです。
つまり修繕積立金は、将来必ず必要となるメンテナンス=修繕・改修工事に備えた、マンションの所有者全員による貯金であると考えることができます。
マンションにおいて実施が見込まれる工事の内容や時期、費用の概算は長期修繕計画にまとめられています。
この情報を元に、修繕積立金の徴収額も決定されます。
徴収された修繕積立金の具体的な用途は次のとおりです。
- 大規模修繕工事
- 機械式駐車場、エレベーターなど共用設備のメンテナンス
- 各住戸の共用部分にあたる玄関ドア、サッシ、上下水道や電気配管のメンテナンス
- そのほか大型の改修や補修
なお、修繕積立金は将来の修繕工事のため管理組合に預けるお金と考えられるため、支払いに対する対価性がなく、消費税はかかりません。
※1 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
管理費も区分所有者が毎月支払う費用
修繕積立金とは別に、管理費もまた、マンションの維持管理のために区分所有者が支払う費用です。
管理費は主に、次の目的で使用されます。
- 敷地内の清掃費用
- 共用部分の照明やエレベーターの電気代
- 管理組合運営費用
- 共用施設や設備の保守・点検費用
- マンション全体をカバーする火災保険や地震保険の料金
- 共用部分の植栽のメンテナンス
管理費は日常的な環境維持や点検のための費用であり、修繕積立金はそれとは別に計画された、特別な維持管理のための費用と考えると良いでしょう。
なお、管理費も修繕積立金と同様に消費税はかかりません。
資産価値の観点において、マンションの管理状態の良し悪しは近年さらに重視されるようになってきています。
2022年4月からは、マンションの管理状態を見える化し、良好に管理されている物件が市場で正しく評価されるための仕組みとして、マンション管理適正評価制度がスタートしました。
毎月徴収される費用、と思うとつい「払いたくない」と考えてしまうかもしれませんが、修繕積立金も管理費も、自身が所有するマンションの状態を良好に保つために必要な費用なのです。
マンション管理についてもっと詳しく知りたい方には、マンションレビューのおすすめブロガーはるぶーさんのSNSや記事をチェックすることをおすすめします。
マンション管理や管理組合に関して、初心者向けからニッチな層まで幅広く情報発信されているブロガーさんです。
詳しくは、こちらの記事でご紹介しています。
中古マンションの修繕積立金の相場は？適正額も計算してみよう
修繕積立金の金額は長期修繕計画の内容によって決定されますが、実際にいくらが設定されるかは建物ごとの状態や条件によって異なっています。
まずは、最新の修繕積立金の平均額から確認してみましょう。
【最新】中古マンションの修繕積立金の相場
マンションの修繕積立金の相場額は、国土交通省が実施する「マンション総合調査」(※1)の令和5年(2023年)度版に記されています。
調査報告資料によると、令和5年における全国のマンションの月／戸あたり修繕積立金の額は平均1万3,054円。
駐車場使用料等からの充当額を含んだ総額の平均は1万3,378円でした。
駐車場使用料等、とは、マンションの駐車場やそのほかの敷地や共用部分の使用料のことです。
使用料は該当の施設の管理費用にあてられますが、一部は修繕積立金として積み立てることと、マンション標準管理規約で定められています。(※2)
さらにこれを、完成年次別の内訳でみてみると、次のグラフのようになっています。
- 古い物件の方が建物の劣化が進み、修繕のための費用もより高額が必要となる
- 築年の浅いマンションはそもそも修繕積立金額を低く設定されている
築年の浅い物件を購入したとしても、ずっと修繕積立金の額が低いままではありません。
年数を経るにつれて修繕が必要となる範囲が増え、将来的には修繕積立金が値上がりとなることも考えられるでしょう。
また、新築マンションの場合、物件の売れ行きをよくするための戦略として修繕積立金や管理費が低めに設定されることがあります。
分譲会社にとっては、販売価格を安くすると売上も減少してしまうため、代わりに修繕積立金や管理費を割安に設定するのです。
ちなみに、新築物件の購入時は、諸費用として「修繕積立基金」の支払いが発生します。
戸数ごとの修繕積立金額の平均は、以下の表のようになっています。
| 中古マンション戸数ごとの修繕積立金の平均額(円) | |
|---|---|
| 20戸以下 | 16,800 |
| 21~30戸 | 12,144 |
| 31~50戸 | 12,952 |
| 51~70戸 | 10,581 |
| 76~100戸 | 11,535 |
| 101~150戸 | 10,755 |
| 151~200戸 | 12,698 |
| 201~300戸 | 12,883 |
| 301~500戸 | 14,496 |
| 501戸以上 | 13,719 |
戸数が50戸以下と少ない小規模マンションと、逆に151戸以上の大規模マンションが共に高めの傾向となっています。
戸数の少ない物件は、必要とされる修繕費用を分担する世帯数が少ないため、一戸あたりの負担額が高くなる場合があります。
なお、首都圏に限定した修繕積立金の平均額はこちらの記事でも紹介しています。
修繕積立金の適正額の算出方法
修繕積立金には、マンションの条件に応じた適正額の目安があります。
国土交通省が発表している「マンションの修繕積立に関するガイドライン」（2011年4月公表・2021年9月改訂・2023年4月追補）(※1)では、マンションの階数と建築延床面積に応じた、m²あたりの月額平均の目安を確認できます。
| 計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安(機械式駐車場を除く) | |||
|---|---|---|---|
| 地上階数／建築延床面積 | 月額の専有面積当たりの修繕積立金 | ||
| 事例の3分の2が含まれる幅 | 平均額 | ||
| 【20階未満】 | 5,000m²未満 | 235円〜430円／m²・月 | 335円／m²・月 |
| 5,000m²以上〜 10,000m²未満 |
170円〜320円／m²・月 | 252円／m²・月 | |
| 10,000m²以上〜 20,000m²未満 |
200円〜330円／m²・月 | 271円／m²・月 | |
| 20,000m²以上 | 190円〜325円／m²・月 | 255円／m²・月 | |
| 【20階以上】 | 240円〜410円／m²・月 | 338円／m²・月 | |
なお、マンションに機械式駐車場がある場合、1台あたりの月額の修繕工事費の目安は下記の通りです。
| 機械式駐車場の1台あたり月額の修繕工事費 | |
|---|---|
| 機械式駐車場の機種 | 機械式駐車場の修繕工事費 (1台当たり月額) |
| 2段(ピット1段)昇降式 | 6,450円／台・月 |
| 3段(ピット2段)昇降式 | 5,840円／台・月 |
| 3段(ピット1段)昇降横行式 | 7,210円／台・月 |
| 4段(ピット2段)昇降横行式 | 6,235円／台・月 |
| エレベーター式(垂直循環方式) | 4,645円／台・月 |
| その他 | 5,235円／台・月 |
このデータをもとにして、以下のような計算式で毎月支払う修繕積立金の額を算出します。
では、実際の例に当てはめて、下記の条件の物件の場合に支払う修繕積立金の目安をチェックしてみましょう。
ケーススタディ①
- マンションの階数：15階建
- 建築延床面積：12,000m²
- 機械式駐車場：なし
- 住戸の専有面積：58m²
修繕積立金の目安額は…
271円×58m²＝15,718円／月
続いて、今度は条件を変えて、機械式駐車場がある場合の金額を算出してみます。
ケーススタディ②
- マンションの階数：25階建
- 建築延床面積：22,000m²
- 機械式駐車場：3段（ピット2段）昇降式
- 住戸の専有面積：85m²
修繕積立金の月額の目安は…
338円×85m²＋5,840円＝34,570円／月
※1 国土交通省「マンションの修繕積立に関するガイドライン」
特別公開！修繕積立金を過去の売出事例からチェック
マンションレビューで紹介している中古マンションの過去の売出履歴では、各物件の売出価格だけでなく、売出時の修繕積立金・管理費の金額も確認できます。
例 シティタワー品川の過去の中古販売履歴
シティタワー品川の物件詳細ページ
マンションレビューの中古販売履歴情報は、会員登録だけで、どなたでも無料で閲覧が可能です。
マンションの購入を検討する方はぜひ、物件購入後のランニングコストも含めた資金計画にお役立てください。
他にも物件の口コミや資産価値、適正相場を確認するために、まずは下記からあなたの気になる物件のデータベースを探してみましょう！
タワマンは高額？修繕積立金が高くなりやすいマンションの特徴
修繕積立金は、マンションの階数・戸数・築年数・共用施設の充実度など、様々な条件により変動するものです。
以下に紹介する特徴に当てはまる物件は、一般的に修繕積立金が高くなりやすいとされています。
築古の物件
築年数が古い物件は、建物の経年変化に伴い必要となる修繕工事の程度も大きくなるため、修繕積立金が高い傾向にあります。
注意しておきたいのは、建てられた年代によって修繕積立金の額が変わる訳ではないことです。
今は古い物件に比べて修繕積立金の額が安い築浅物件でも、時間の経過にともなって修繕の必要な箇所が増えれば、徴収額が値上げされることもあると覚えておきましょう。
戸数の少ない物件
小規模マンションで修繕積立金が高額になるのは、単純に費用を分担する頭数が少なく、一戸あたりの負担額が大きくなるためです。
総戸数100戸のマンションと30戸のマンションでも、もしエレベーターなど同等の共用設備があった場合、保守点検費用もほぼ同額となるため、戸数の少ないマンションの方が負担は大きくなります。
共用部の設備が充実している物件
マンションにおける共用部の設備の充実度と、必要となる修繕積立金の額は比例しています。
特に影響を与えるとされているのが機械式駐車場で、維持や修繕には多額の費用が必要です。
他にも、特別維持費用のかかるような共用施設が備えられている物件では、一般的なマンションよりも修繕積立金が高い傾向にあります。
タワーマンションは要注意？外壁の面積が大きい物件
外壁の面積の大きさは修繕費用に影響します。高層のマンションは修繕を必要とする外壁面積も広くなるため、その分修繕費用がかかるというわけです。
なお、修繕積立金の高いタワーマンションの場合、階数の他にも以下の条件が理由として挙げられます。
- 維持修繕費のかかる共用施設が充実している
- タワーマンション特有の構造により、修繕に特別お金がかかる
通常、大規模修繕では建物の周囲に足場を組む形で作業が行われますが、タワーマンションの高層階は、位置が高すぎることや強風の影響を受けやすいことから、その方法が適していません。
代わりに、ゴンドラや「リフトクライマー」という移動式の昇降機など機材を使用することが多いのですが、こちらは足場で作業する工事に比べ時間がかかります。
そのため、機材のレンタル料や人件費がかさみ、結果修繕費用全体が高額になりやすいのです。
修繕積立金が値上げされる要因
修繕積立金は、物件を所有する間ずっと一定の金額というわけではありません。様々な背景により、金額が高く設定され直すことが多々あります。
修繕積立金がなぜ値上がりするのか、詳しくみていきましょう。
新築時のままとは限らない！修繕積立金は値上がりする可能性あり
竣工から10年、20年と長い時間が経ったマンションは、新築時よりも広範囲で建物や共用部の修繕が必要となるケースが多いです。
当然、修繕工事にかかる費用も高額となるため、新築時に設定された金額よりも高い修繕積立金が必要となります。
また、国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、一定期間（5年程度）ごとの長期修繕計画の見直しが推奨されており、それに伴い修繕積立金の額も見直しが必要とされています。
中でもよくあるのが、大規模修繕工事のタイミングでの見直し。
一般に12~15年周期で行われていますが、工事に伴いマンションの現況が改めて把握されるため、次回の修繕工事に向けて不足する分の金額が値上げされます。
マンションの修繕積立金が値上がりする理由
マンションの修繕積立金が値上げされる主な理由には、下記のようなものがあります。
- 新築時の設定金額が低い
- 段階増額積立方式のため、最初から値上げが決まっている
- 計画外の大規模な修繕工事が実施される
それぞれについて、詳しくみていきましょう。
■新築時の設定金額が低い
新築時に設定された修繕積立金の額が低い場合、後々必要な金額に積立額が足りなくなるため、値上げされることがあります。
修繕積立の適正額は、2008年に国土交通省によって策定された「長期修繕計画ガイドライン」において見直されました。
このガイドラインの発表以前に建てられたマンションでは、設定されていた修繕積立金の金額が目安額に達しておらず、値上げを必要とする物件もあります。
場合によっては、段階的な値上げではなく、大規模修繕を遂行するために修繕積立一時金として追加徴収が発生することもあります。
■段階増額積立方式の場合、最初から値上げが決まっている
修繕積立金の積立方式には2種類あります
- 均等積立方式
必要となる修繕費用を計画期間で均等に割って、毎月同じ金額を徴収する方式。修繕積立金は計画期間中変わらない。 - 段階増額積立方式
修繕積立金の徴収額を、最初は低く設定し、計画期間内で段階的に引き上げていく方式。
段階増額積立方式は、あらかじめ積立額が値上げされることが決まっています。マンションを購入する際、どちらの積立方式となっているかよく確認しておきましょう。
■計画外の大規模な修繕工事が実施される
修繕積立金の主な用途は長期修繕計画で予定されている大規模修繕工事ですが、それとは別に、計画外の工事が行われることもあります。
具体例としては、居住者の高齢化に対応したバリアフリー化工事や、災害で受けた破損への補修などです。
こういった場合も、従来積立ててきた金額だけでは費用が足りなくなると、修繕積立金の値上げにつながります。
修繕積立金の値上げに関する体験談は、以下の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
不足するとどうなる？購入時に気をつけたい修繕積立金の注意点
修繕積立金の不足は、同じマンションに住み続ける人にとっても、住み替えのため売却を検討する人にとっても大きなデメリットになるおそれがあります。
また、これから物件を購入する方は、検討中の物件で修繕積立金の滞納や不足がないか注意が必要です。
割安はむしろ要注意！修繕積立金不足が招く住まいのリスク
修繕積立金が目安額よりも極端に安く設定されている物件は、注意が必要です。将来的に大幅な値上げが生じるか、もしくは修繕が十分に行われない恐れもあります。
一度に大幅な値上げをされると、区分所有者にとっては金銭的に大きな負担です。
こちらのデータで紹介している目安額や、周辺で似た条件のマンションの修繕積立金の額とギャップがある場合、不足分の徴収にも備えられるような資金計画が必要となります。
一方、修繕が先送りになったり、実施されない場合、せっかく購入した分譲マンションの住環境は悪化していき、資産価値の低下を招いてしまいます。
こうした事態を防ぐためには、自らがしっかりと管理費・修繕積立金を納入するのはもちろん、日頃から自身が居住するマンションの管理組合の運営状況を気にかけておくことが大切です。
管理費や修繕積立金を払わないとどうなるの？
修繕積立金や管理費の支払いに滞納があると、まず受けるのが管理組合や管理会社からの督促の連絡です。
この時点で滞納分を支払えば問題ないのですが、もしも督促に応じず滞納が続いた場合、今度は裁判所への支払督促の申し立てが行われるおそれがあります。
裁判所から送られる支払督促正本を受領してから2週間以内に異議申し立てを行わないと、支払督促は判決と同等の法的効力をもちます。
こうなると、もしも滞納が続いて悪質であるとされた場合、法的な手段で強制的に住戸を売却されてしまうかもしれません。売却が成立したら、立ち退きをしなくてはいけなくなります。
また、もしも修繕積立金に滞納がある場合、滞納分の支払いは売主から買主に引き継がれることになっています。
マンション売却時、修繕積立金は返ってくる？
マンションを売却した場合でも、すでに支払った修繕積立金が返金されることはありません。
一度納入された修繕積立金を個別に返還してしまうと、将来建物の維持管理に必要な資金が足りず、管理組合の財務が成り立たなくなってしまいます。
自身が居住（保有）していた期間に生じた劣化や破損を修復するための費用と考えれば、返還されないのが妥当と納得できるでしょう。
まとめ
- 修繕積立金は、長期修繕計画に明記されたマンションの外壁や共用設備などの修繕・改修工事のために、区分所有者全体で積み立てる費用
- 管理費は、建物における日常的な環境維持や点検のための費用
国土交通省のガイドラインで、階数や建築延床面積に応じて定められています。
| 計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安(機械式駐車場を除く) | |||
|---|---|---|---|
| 地上階数／建築延床面積 | 月額の専有面積当たりの修繕積立金 | ||
| 事例の3分の2が含まれる幅 | 平均額 | ||
| 【20階未満】 | 5,000m²未満 | 235円〜430円／m²・月 | 335円／m²・月 |
| 5,000m²以上〜 10,000m²未満 |
170円〜320円／m²・月 | 252円／m²・月 | |
| 10,000m²以上〜 20,000m²未満 |
200円〜330円／m²・月 | 271円／m²・月 | |
| 20,000m²以上 | 190円〜325円／m²・月 | 255円／m²・月 | |
| 【20階以上】 | 240円〜410円／m²・月 | 338円／m²・月 | |
このデータをもとにして、以下のような計算式で毎月支払う修繕積立金の額を算出します。
以下の条件に当てはまるマンションは、修繕積立金が高くなる傾向にあります。
- 築古の物件
- 戸数の少ない物件
- 共用部の設備が充実している物件
- 外壁の面積が大きい物件
- タワーマンション
修繕積立金が値上げされる理由には、以下のようなものがあります。
- 新築時の設定金額が低い
- 段階増額積立方式のため、最初から値上げが決まっている
- 計画外の大規模な修繕工事が実施される
修繕積立金が不足した場合、以下のようなリスクが考えられます。
- 大幅な修繕積立金の値上げ
- 修繕工事自体が行われない
修繕や改修が行われないと、マンションの住環境が悪くなり、資産価値の低下につながる恐れもあります。
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