この記事で学べること・ポイント
- 住宅ローン審査の概要
- 事前審査でチェックされるポイント
- 本審査で落とされないための注意点
- 審査に落ちてしまった個人の体験談
マイホームを購入したいと考えている方の中には、「自分は住宅ローンを組めるのか？」と心配している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マイホームを夢見てあれこれ考えても、住宅ローンを借りられなければ、単なる願望で終わってしまいますよね。
住宅ローンは誰でも借りられるわけではなく、金融機関の審査を受けて通らなければなりません。
住宅ローンを利用するためには「事前審査」と「本審査」の2回の審査を通過することが必要です。
年収・職業・健康状態など様々な観点からチェックがありますが、内容をしっかりと把握することで、落ちないための対策法が見えてきます。
住宅ローン審査の基本
住宅ローン審査の流れ
住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階となっています。
住宅ローン審査の流れ
実際の住宅ローン手続きは、物件購入手続きと同時並行で行われます。
物件の購入申し込みをしたら、住宅ローンの事前審査にも同時に申込みます。
事前審査が通ったら売買契約を結ぶのが一般的な流れです。
そして、売買契約のタイミングで、本審査の申込みをします。
ただし、事前審査を通過していても本審査で落ちてしまうこともあります。
そのため、「審査が通らなかった時は契約を白紙にできる」住宅ローン特約を付ける必要があります。
事前審査(仮審査)と本審査の期間
住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査（正式審査）の2段階で実施されて、事前審査に通らないと本審査には進めません。
事前審査は、「本人の返済能力があるのか」「いくらまで融資が可能か」について審査します。
一方、本審査では申込者本人の健康状態と担保価値についても審査が行われます。
| 審査内容 | 審査期間 | |
|---|---|---|
| 事前審査 | ・本人の大まかな返済の能力調査 ・希望する物件価格まで融資が可能か |
金融機関 |
| 本審査 | ・ローンを返済できる健康状態にあるか ・物件に十分な担保価値があるか |
保証会社 |
STEP① 事前審査（仮審査）
事前審査は、本審査の申込みをする前に行われる審査です。
申込みをする場合は金融機関から求められる情報を申告します。
事前審査は購入したい物件が決まった段階で行われることが一般的で、この審査結果で否認されると、物件の売買契約等の手続きに進めません。
また、金融機関によって異なりますが、事前審査を書面記入ではなく、オンラインや郵送で申込みできる場合があります。
現在は事前審査はオンラインで行うのが一般的になっています。
通常、事前審査の結果は申込みをしてから、3日～1週間程度で結果が通知されます。
事前審査承認後に締結した売買契約書類等を含めた資料を用意して、次で説明する本審査の申込みを行います。
STEP② 本審査（正式審査）
事前審査を通過すると、次に本審査に入ります。
もちろん事前審査を通過しない限り、本審査に進むことはできません。
事前審査よりも詳細となり、特に購入希望物件や、保険加入のための健康状態についての申告が必要になります。
このため審査期間も事前審査よりやや長く、1週間～2週間程度かかるケースが多いようです。
また、注文住宅を建てる場合などでは、住宅ローンの融資を受ける（建物引き渡し）前にハウスメーカーなどに支払う資金が必要になることがあり、そういった場合には、つなぎ融資が利用されることがあります。
このつなぎ融資についても、契約手続きに移行するのは、本審査の承認後となることを注意しておきましょう。
- 事前審査
→本人の返済能力を調査する - 本審査
→健康状態と物件の担保価値の詳細を審査
- 住宅ローン審査には事前審査・本審査の2段階の審査が一般的
- 事前審査にかかる期間は３～４日、本審査は1～2週間程度
- 申込先は自分で金融機関を探す方法と不動産会社に申込を依頼する方法がある
審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、一般的に事前審査では2～4日ほど、本審査では本人の返済能力の有無や健康状態について詳細に審査するので1～2週間程度要します。
その後、住宅ローン契約の手続きから、融資の実行まで2週間〜2ヶ月程度かかることがあります。
書類の不備がある場合には、審査期間が長くなることがあるので、余裕をもって申し込むようにしましょう。
なお前述のように、一般的に物件の購入とローン審査は並行して行われるので、きちんとスケジュール化する必要があります。
事前審査で必要な書類
事前審査時に必要な書類は、金融機関やお申込みの内容によって異なります。
夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合や、配偶者が連帯保証人になる場合、両親が所有の土地に住宅を建築する場合などで両親が担保提供者になる場合などは、それぞれについての書類が必要になります。
自分の借り入れに必要な書類を金融機関に確認して、手続きを進めていきましょう。
事前審査申込書
※書類の名前は金融機関や商品によって異なります。
- 本人確認書類（運転免許証・健康保険証など）
- 収入確認書類
給与所得者：前年の源泉徴収票※1や住民税決定通知書※2、課税証明書※3など
個人事業主：確定申告書や納税証明書※4など
法人代表者：上記に加えて、決算報告書など - 物件確認書類 ・購入予定物件の販売チラシ
- 間取図など（注文住宅を建築する場合）
- 資金計画表（土地購入から注文住宅を建築する場合）
※1 源泉徴収票は、毎年年末年始に勤務先から発行されるものです。紛失された場合は、勤務先での再発行には時間がかかることがあります。
※2 住民税決定通知書は、毎年5～6月頃に勤務先から発行、または各市区町村から送付されてくるものです。
※3 課税証明書は、各市区町村で発行できる書類です。
※4 納税証明書は、管轄税務署で発行できる書類です。
通らない理由は何か？事前審査で見られる条件・ポイント
| 項目 | 審査基準とする割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 99.0％ |
| 健康状態 | 98.5％ |
| 担保評価 | 98.2％ |
| 借入時年齢 | 96.8％ |
| 年収 | 95.7％ |
| 勤続年数 | 95.6％ |
| 連帯保証 | 94.2％ |
| 金融機関の営業エリア | 90.6％ |
| 返済負担率 | 89.2％ |
| 融資可能額 | 77.1％ |
| 雇用状態 | 76.6％ |
| 国籍 | 67.8％ |
| 申込人との取引状況 | 42.6.6％ |
| 業種 | 27.1％ |
| 家族構成 | 20.1％ |
| 雇用先の規模 | 17.9% |
| 所有資産 | 17.1% |
| 性別 | 14.0% |
※1
上記のデータから考えると、住宅ローン審査の最重要ポイントは次の６つと考えられます。
- 完済時年齢・借入時年齢
- 健康状態
- 物件の担保評価
- 年収
- 勤続年数
- 個人信用情報
1.借入時年齢・完済時年齢
住宅ローンの年齢に関する審査基準には「借入時年齢」と「完済時年齢」があり、多くの金融機関で年齢制限が設けられています。
主要金融機関のローン借入時年齢と完済時年齢
| 金融機関名 | ローン借入時年齢 | ローン完済時年齢 |
|---|---|---|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 18歳以上70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで |
| 三井住友銀行 | 満20歳以上70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで |
| みずほ銀行 | 満20歳以上71歳未満 | 81歳未満 |
| 新生銀行 | 20歳以上65歳以下 | 80歳未満 |
| イオン銀行 | 満18歳以上71歳未満 | 80歳未満 |
| ソニー銀行 | 満20歳以上65歳未満 | 85歳未満 |
| フラット35（アルヒ） | 70歳未満 | 80歳未満 |
※2022年12月自社調査
表を見て分かるように、ローン借入時の上限年齢はおおむね70歳、ローン完済時の上限年齢は80歳となっています。
借入期間35年のローンを利用するためには、45歳でローンを組み80歳までに返済を終える必要があります。
また70歳でもローンは組めますが、80歳までに返済を終えなければならないので、借入期間は10年間になり長期のローンは組めません。
住宅ローンを組む適齢期は20代後半〜30代と言われることが多いです。
団体信用生命保険の審査に通る必要があるので、より若い方が健康状態が良いケースが多いのと、20代前半でももちろん利用することは可能ですが、収入が安定していないと見られるなど、将来的にまだ不安定だと見なされる場合もあるからです。
借入年齢の上限に収まっていたとしても、完済時の年齢も制限があるため、最長の借入期間は逆算して決まります。
例えば最長35年までローンを組むことができる商品があり、完済時年齢の条件を80歳未満としている場合、48歳の方は31年が最長の借入期間になります。
2.健康状態
住宅ローンを借りる場合には、普通、団体信用生命保険(以下、団信)への加入が義務付けられています。
「団信」は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になったときに、生命保険会社が借金を肩代わりしてくれる保険です。
「団信」は、健康状態が悪いと加入できないので、住宅ローンの審査は通りません。
住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供するフラット35は、団体信用生命保険への加入は任意だからです。
「ワイド団信」は、健康上の理由で団信に加入できない人向けに、通常の団体信用生命保険よりも引受条件を緩和した保険です。
3.物件の担保評価
物件にどれだけの担保評価があるのかどうかも審査の判断基準となります。
住宅ローンを組む際には、金融機関は対象となる不動産を担保にして融資します。
債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合は、金融機関は抵当権を実行し、担保物件を売却することで、資金を回収するからです。
金融機関は住宅ローンの借り手に対し長期にわたって貸付けるため、金融機関は貸付に際して、万一返済不能になった場合に備えて、「抵当権」というものを担保として設定します。
つまり、融資可能金額は、担保不動産の評価（担保評価額）によって変わります。
不動産評価額を算出する指標は、「時価（不動産業者による評価額）」「公示価格」(※2)「相続税路線価」(※3)などがあります。
4.年収(返済負担率)
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の負担割合のことです。
基準を超えると返済できなくなるリスクが高まります。
そのため返済負担率が基準を超える場合には、融資を断られたり減額されたりすることになります。
返済負担率は次の算式により算出できます。
フラット35の返済負担率
| 年収 | 融資基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30% |
| 400万円以上 | 35% |
※1
民間の金融機関の返済比率
| 年収 | 融資基準 |
|---|---|
| 300万円未満 | 25％以下 |
| 300万円以上400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上600万円未満 | 35％以下 |
| 600万円以上 | 40％以下 |
例えば、年収400万円で負担率を35％とすると「400万円×35％」で140万円となり、これが年間返済額となります。
年収400万円の場合には、年間で140万円以下が無理なく返済できる金額だと判断されます。
また最近では、おおよその最大の借入額を「最大借入額＝年収×7〜8倍」が目安とされると言われています。
5.勤続年数
勤続年数が短いと、金融機関から収入の安定性が低いと判断され、貸し倒れリスクを回避するために融資が受けにくくなります。
また転職の回数が多い場合も、収入が不安定と判断され審査に通りにくくなります。
- 収入の安定性が低いと判断される
- 今後の収入アップの見込みが判断できない
逆に勤続年数が長くなると、将来にわたって収入が安定すると判断されます。
国土交通省のデータによると、勤続年数3年以上を審査基準とする金融機関は調査件数の約88％※1に上ります。
6.シミュレーションしたい場合
返済負担率は、一般財団法人住宅金融普及協会の返済負担率の計算を利用すれば簡単にシミュレーションできます。
借入希望額や借入金利・返済期間・年収をインプットするだけなので、借入予定額が基準内に収まっているかどうか心配な方は、利用すると良いでしょう。
各金融機関やフラット35でも、住宅ローンの借入可能額や返済額・月々の返済額などをシミュレーションできます。
※
事前審査の５つの基準
- 完済時年齢・借入時年齢
→多くの金融機関で年齢制限が設けられている。 - 健康状態
→団体信用生命保険（以下、団信）の加入が融資の必須条件。 - 物件の担保評価
→購入する不動産を担保として設定。 - 年収
→無理のない返済負担率は20～30％まで - 勤続年数
→勤続年数が長いほど◎
本審査で落とされないための注意点
- 事前審査後に新たな借入をしない
- 頭金をできるだけ用意する
本審査で落ちてしまう原因
本審査は事前審査と比べて、審査内容は厳しくなり、健康状態や担保価値まで詳細にチェックされます。
本審査で審査され、審査に落ちる原因になり得るのは、主に以下の事柄です。
- 事前審査申告内容との相違
- 担保評価
- 団信の否認
書類の不備や虚偽
事前審査と本審査の書類の内容が異なると、審査に通らなくなる場合があります。
たとえば年収の虚偽申告をしたり、途中で転職したような場合には審査に受かることは難しくなります。
また単なる記入ミスであっても、訂正処理をする必要があり、審査に余分な時間がかかります。
病歴の虚偽申告
団体信用生命保険に加入する際には、病歴についての告知義務があります。
虚偽申告をしてバレた場合には保険が下りず、ローンの支払いができなくなることもあるため、決してしてはなりません。
購入物件の担保価値が低い
物件の担保価値が事前審査時と変わったような場合には本審査に通らなくなる可能性があります。
信用情報の問題
事前審査後に新たに借入を行った場合は、返済比率も異なるため、審査に通らなくなる可能性があります。
また多額のキャッシングをしたり、過去の借金滞納等で、信用情報に記録が残っている場合も、本審査に通ることは難しくなります。
本審査で必要な書類
本審査では、事前審査時に提出された書類に加えて、新たな書類の提出が求められます。
事前審査時に提出した書類については、再提出が不要な場合があります。
| 種類 | 備考 |
| 住宅ローン借入申込書 | （金融機関が用意） |
| 保証委託依頼書 | （金融機関が用意） |
| 団体信用生命保険申込書 | （金融機関が用意）※フラット３５の場合は不要 |
| 本人確認書類 | 運転免許証・健康保険証・パスポートなど |
| 収入確認書類 | 給与所得者…前年の源泉徴収票や住民税決定通知書・課税証明書 |
| 個人事業主…確定申告書や納税証明書など | |
| 法人代表者…決算報告書など | |
| 物件確認書類 | 売買契約書（不動産会社が用意） |
| 重要事項説明書（不動産会社が用意） | |
| 工事請負契約書（施工会社が用意） | |
| 建築確認申請書（施工会社が用意） | |
| 建築確認済証（施工会社が用意） | |
| 検査済証（施工会社が用意） | |
| 登記事項証明書（不動産会社が用意） | |
| 公図（不動産会社が用意） | |
| 地積測量図（不動産会社が用意） | |
| 間取図など（不動産会社が用意） |
書類に関しては、取引している不動産会社に頼めば、自身で用意する必要があるもののみを案内してもらえます。
不動産会社を通さずに、自分自身で手続きを行う場合には、書類の漏れがないように注意しましょう。
住宅ローン審査に落ちてしまった場合どうすればいいか？
一つの金融機関の審査でおちても、ほかの金融機関でもダメだということはありません。
審査基準は金融機関によって異なるので、ローンを組める可能性はあります。
本審査に落ちてもあきらめず、ほかの金融機関に審査を依頼しましょう。
返済負担率が高くて、ローン審査に通らない場合があります。
たとえば年収500万円の人が35％以上の返済負担率で申請した場合は、審査に通らない可能性は高いでしょう。
その場合は返済期間を長くしたり、借入金額を少なくしたりして35％以下に収まるようにすれば審査に通る可能性はあります。
また、すでに述べたようにフラット３５は団体信用生命保険の加入が義務付けられていません。
健康状態が悪くて落ちた場合には、フラット３５を利用すれば審査に通る可能性があります。
本審査で落とされないための注意点
- 事前審査後に新たな借入等せず、頭金の準備を継続する
- 必要書類は、事前審査時と内容に差異がないようにチェックする
- 審査に落ちてしまう理由は、事前審査と差異が発覚してしまうから
「審査に落ちた…」体験談から学ぶ個人信用情報
クレジットカードの支払いの延滞やカードローンの残金の状態、携帯の分割払いを延滞した場合で信用情報に問題ありとして審査に落ちることがあります。
例えば、過去にクレジットカードの返済遅延を起こしていたなど、個人信用情報に瑕疵がある場合は審査で不利となります。
延滞や支払いの遅延により、ブラックリストに載った場合、事故情報は5～10年程度経てば消えるとされています。
信用情報は、個人信用情報機関に登録されますが、1,000円の手数料を支払うことによって自分の個人情報を確認できます。
- 株式会社シー・アイ・シー（CIC）
…カード会社・信販会社・消費者金融などが加盟 - 株式会社日本信用情報機構（JICC）
…消費者金融・カード会社・金融機関などが加盟 - 一般社団法人 全国銀行協会（JBA）
…国内の銀行が会員
クレジットカードに過去の延滞がある場合は？
お金がないわけではないのですが、うっかりしてクレジットカードの引き落とし日を間違え、引き落としされませんでした。クレジットカードが延滞となってしまい、住宅ローンの審査で落ちてしまったのですが、ブラックリストに載ってしまったのでしょうか？
携帯の分割払いの延滞がある場合は？
スマホの支払いが遅れたのですが、金額は1万円程度と少額です。住宅ローンの審査で落ちたのは、携帯料金の延滞と関係があるのでしょうか？
スマホの延滞で問題になるのは、利用料金ではなく端末の分割払いです。スマホ端末の分割払いはショッピングローンと同じであり、返済の遅れは個人信用情報機関に登録されます。
カードローンが残っている場合は？
個人信用情報で審査落ちになる原因の例
- クレジットカードの滞納履歴
- 携帯端末の分割払いの滞納
- カードローンの残債 など
【まとめ】住宅ローン審査に落ちないためのポイント
住宅ローン審査の合否は、融資したお金が完全に返済されるかどうかという軸で審査され決まります。
従って住宅ローンの審査基準を知り、それに対応することで、住宅ローンの審査に通る可能性が高まります。
審査に通るかどうか心配な方は、インターネットのシミュレーションサイトで試算したり、個人信用情報機関に登録されているか問い合わせてみるとよいでしょう。
A.事前審査で2〜4日ほど、本審査で1〜2週間ほどです。また、契約手続きから融資実行まで2週間〜2ヶ月程度かかかります。結果、事前申し込みから融資までの期間は最大で2ヶ月半程度見たほうがよいでしょう。
A.住宅ローンの申込みは複数の金融機関に申込み可能です。他の金融機関にて申し込みをしてみてください。
また、期間をおいて再度審査に申し込むという方法もあります。
A.事前審査と本審査でそれぞれ異なります。
事前審査は以下のポイントで不備がある場合は通りません。
- 完済時年齢・借入時年齢
- 健康状態
- 物件の担保評価
- 返済比率
- 勤続年数
- 個人信用情報
本審査では以下の理由が考えられます。
- 事前審査申告内容との相違
- 担保評価が低すぎる
- 団信の否認
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