この記事では以下のポイントを中心に、住宅ローンの選び方について解説します。
この記事で学べること・ポイント
- 住宅ローンの基礎知識：金利タイプ、返済方法、借入先の違い
- 住宅ローン選びで比較するポイント
- 住宅ローンを選ぶ際に注意すべき点
- 住宅ローン返済中に金利が上昇した場合の対応策
多くの方が、住まいを購入する際に住宅ローンを利用します。
その際、「どのローンを選ぶべきか？」という悩みを抱くケースは多いでしょう。
住宅ローンは、提供している借入先や商品によって様々な違いがあります。
それらの特徴を理解して自分にとって最適なローンを選ぶことが、住まい購入の満足度をさらにあげるポイントです。
主に下記3つのポイントで分類できる。
- 金利タイプ：変動金利・固定金利・固定金利選択型
- 返済方法：元利金等・元金均等
- 借入先：民間金融機関（銀行）・公的融資（住宅金融支援機構）・フラット35
比較ポイントは主に下記6つ。
- 金利
当初返済額を押さえるなら変動、毎月の返済額を安定させるなら固定がおすすめ。
過去30年の金利推移から見ると、総返済額も変動の方が低かった。 - 返済期間
35年ローンが多いが、最長50年借入可能なローンもある。 - 事務手数料・保証料
住宅ローン契約時に必要な費用で、金融機関により金額が異なる。 - 繰り上げ返済の手数料
金融機関により金額が異なる、中には無料のところもある。 - 団体信用生命保険の内容
保障内容や加入にあたる条件を事前に確認する。 - 付帯サービス
金融機関によってATMの手数料優遇など、プラスアルファの特典もある。
- 金利の低さだけで判断せず、手数料など全体的な負担やリスクも考慮する。
- 借入前に毎月の返済額をシミュレーションしておく。
- 自身の借入可能額を把握しておく。
- 中古物件の購入時はリフォーム費用も考慮する。
- 変動金利では「5年ルール」、「125%ルール」があるので金利が上昇しても急激な返済額の増加はない。
- ただし、5年ルール・125%ルールは「返済額を守る制度」ではなく、「リスクを将来に繰り延べる制度」。
- 返済額は同じでも返済の内訳を見ると金利が占める割合が増えるため、元本が減るペースが落ちる。そのため6年目・11年目・16年目・・・等の返済額改定のタイミングで返済が苦しくなるリスクもある。
- 返済額が増えても、元本を確実に減らすことを重視する方は「元金均等」がおすすめ。
- 金利上昇の対策は「繰上げ返済をして将来払う利息を減らす」、「他の金融機関へ借り換えをする」など。
まず知っておきたい“住宅ローンの基礎”
住宅ローンをかしこく選ぶため、どんな住宅ローンのラインナップがあるのか、まずは基礎をおさらいしましょう。
- 金利タイプを理解する
変動金利・全期間固定金利・固定金利選択型の3種類に分けられる。 - 返済方法の違いを知る
元利均等・元金均等の2種類ある。 - 借入先の種類を知る
民間金融機関（銀行）・公的融資（住宅金融支援機構）・フラット35の3種類に分けられる。
金利タイプを理解する
金利が何％になるのかは、住宅ローンの返済額を決定する重要なポイントです。
住宅ローンの金利タイプは「変動金利」、「固定金利」、「固定金利選択型」の3種類に分けられます。
- 変動金利
世の中の経済状況に応じて金利が変動する金利タイプ - 全期間固定金利
借入期間中ずっと適用金利が変わらない金利タイプ - 固定金利選択型
契約時に設定した一定期間は金利が固定され、期間終了後は変動金利にするか、再び一定期間の固定金利にするかを選ぶことができる金利タイプ
変動金利と固定金利の違いは、以下の【不動産マンガ】でもわかりやすく解説していますのでぜひ読んでみてください。
返済方法の違いを知る
一般的に、返済開始当初の返済額は「元金均等返済」のほうが「元利均等返済」よりも多くなります。
一方、総返済額は「元金均等返済」のほうが「元利均等返済」よりも少なくなります。
また、融資限度額が「元利均等返済」よりも少ない場合もあるうえ、そもそも取扱のない金融機関も存在します。
- 返済方法の違いによる返済シミュレーション
- 借入額：3,000万円
- 固定金利：年2.0%
- 借入期間：20年
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 経過年数 | ローン残高 | 累計返済額 | 支払った利息 | ローン残高 | 累計返済額 | 支払った利息 |
| 5年 | 約2,358万円 | 約910万円 | 約269万円 | 約2,250万円 | 約1,013万円 | 約263万円 |
| 10年 | 約1,649万円 | 約1,821万円 | 約471万円 | 約1,500万円 | 約1,951万円 | 約451万円 |
| 15年 | 約866万円 | 約2,732万円 | 約598万円 | 約750万円 | 約2,814万円 | 約564万円 |
| 20年 | 0円 | 約3,642万円 | 約642万円 | 0円 | 約3,602万円 | 約602万円 |
借入先の種類を知る
民間の金融機関
民間の金融機関から借入れることを、一般的に「民間ローン」といいます。
このときの借入先は銀行や信用金庫です。
大手メガバンクや地方銀行だけでなく、近年はネット銀行の住宅ローンを利用する人も増えています。
金利や手数料、そのほか借入のための条件は金融機関によって異なり、多様な商品の中から自分に合ったものを選べるのがメリットです。
競争が激しいため、中には魅力的な低金利や特典を提供する金融機関も存在します。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| メガバンク（都市銀行） | ・全国に支店があるため、窓口で相談しやすい ・比較的金利が低い |
・審査は比較的厳しい ・個人的な事情を考慮してもらうのが難しい場合がある |
| 地方銀行・信用金庫 | ・支店のある地域であれば窓口で相談可能 ・地域密着型で、個人的な事情を考慮してもらえる可能性がある |
・ネット銀行や都市銀行に比べ、比較的金利が高い |
| ネット銀行 | ・比較的金利が低い | ・実店舗がないため、窓口での相談はできない |
公的機関
国や地方自治体など、公的機関から借入れることを「公的ローン」といいます。
民間ローンに比べ金利面が有利な商品が多いというメリットがあります。
一方で、民間ローンよりも借入条件が厳しく上限額も低く設定されていることが多いため、人によっては利用が難しいかもしれません。
住宅の公的ローンには、主に下記の種類があります。
財形住宅融資
- 住宅金融支援機構が提供している、財形貯蓄をしている人におすすめの住宅ローン
- 金利：5年間固定金利制（借入期間のあいだ、5年ごとに適用金利の見直しをする）
- 利用条件：財形貯蓄を1年以上続けている・ローン申込日の過去2年以内に財形貯蓄の預入をしている・申込時点での貯蓄残高が50万円以上ある
自治体の住宅ローン
- 都道府県、市区町村など自治体が主体となり提供する、地域限定の住宅ローン
- 制度の有無やローンの内容・条件は自治体により異なりますが、一般的に金利は低いケースが多い
- ローンそのものに限らず、民間ローンの金利補助など代替となる制度を設けている自治体もある
- 移住世帯や子育て世帯への支援、省エネルギーなどを目的として設けられている場合、細かく利用条件が設定されているため、お住まいの自治体の窓口へ確認するのがよいでしょう
フラット35
「フラット35」は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携する形で提供する「全期間固定金利型住宅ローン」です。
借入期間金利が固定されているほか、民間ローンに比べ就業年数や雇用形態などの制約がゆるく、借入しやすいという特徴があります。
- 借入全期間にわたり固定金利
- 融資限度額は8,000万円 ※2026年4月より1億2,000万円に引き上げられます
- 団体信用生命保険（以下「団信」）への加入不要
- 保証人は不要、繰り上げ返済手数料不要
フラット35については、こちらの記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
※住宅金融支援機構：財形住宅融資
住宅ローン選びで比較したいポイント6つ
- ①金利
当初返済額を押さえるなら変動、毎月の返済額を安定させるなら固定がおすすめ。
過去30年の金利推移から見ると、総返済額も変動の方が低かった。 - ②返済期間
各金融機関・ローン商品により異なるが、最長で50年借入が可能。 - ③事務手数料・保証料
住宅ローンを契約する際に必要な費用で、金融機関によって金額が異なる。 - ④繰り上げ返済の手数料
金融機関によって金額が異なる。中には無料のところもある。 - ⑤団体信用生命保険の内容
保障内容と加入条件を事前に調べる。 - ⑥付帯サービス
独自のポイントなど、金融機関によって付帯のサービスを受けられることがある。
①金利
先に解説したとおり、住宅ローンの金利タイプには「変動金利・固定金利・固定金利選択型」の3つがあります。
過去30年の金利推移では金利が上昇しなかったので、総返済額も変動の方が低かったです。
下記は変動金利と固定金利のメリット・デメリットを比較した表です。
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 変動金利 | ・金利が下がればその分、総返済額が減る ・固定金利よりも金利が低いケースが多い |
・金利が上昇すると総返済額が増える ・場合によっては返済計画を立てにくい |
| 固定金利 | ・返済額を全期間もしくは一定期間固定できるため、返済計画をたてやすい ・金利が上昇しても返済額は上がらない |
・変動金利よりも金利が高いケースが多い ・金利が下がってもとくにメリットを得られない |
住宅ローンの金利は政策金利の動向に左右されるため、もちろん経済情勢にもとづいた判断は大切です。
一方で、何十年にもわたり毎月支払っていくものであることから、ご自身が安心して返済計画を立てられるかどうかも重視することも大切です。
どちらもメリットデメリットがあり、どちらが正解ということはないため、ご自身のライフスタイル、信条に合う金利タイプを選択しましょう。
②返済期間
返済期間も、各金融機関・ローン商品により異なります。
一般的には35年借入が多いですが、中には最長で50年借入ができるローンもあります。
返済期間を長く設定すれば、それだけ月ごとの返済額を抑えることが可能です。
また、住宅ローンは債務控除が適用されるため、相続税を減らせる可能性があります。
※団信に加入している場合は、債務者の死亡時に債務が０になるため、債務控除は関係なくなります。
ローンの支払いを相続人に引き継ぐ、というのは、一見ネガティブなイメージもあるかもしれません。
ですが、ローンの返済中に相続が発生した場合、家族に不動産を残しつつ相続税を減らせるのは大きなメリットです。
※国税庁：相続財産から控除できる債務
③事務手数料・保証料
住宅ローンを契約する際は事務手数料や保証料がかかりますが、これらの費用は金融機関ごとに異なります。
下記が、住宅ローンの契約時にかかる主な諸費用の一覧です。
- 事務手数料（融資手数料）
- 保証料
- 印紙税
- 登記費用
- 抵当権設定費用（登録免許税＋司法書士報酬）
- 火災保険・地震保険
- 団体信用生命保険料（特約をつける場合）
※登記や抵当権の設定には専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するケースが多いです。
④繰り上げ返済の手数料
住宅ローンを、毎月の返済とは別に、ある程度まとまった金額で返済することを「繰り上げ返済」といいます。
繰り上げ返済には、残債の一部を返済する「一部繰上返済」と、残債の全額を返済する「全額繰上返済」の2種類あります。
繰り上げ返済にはメリットもありますが、金融機関に応じて手数料が発生します。
繰り上げ返済した金額は元本返済とみなされるため、支払う利息を節約することができます。
なお、金融機関やローン商品によっては、繰り上げ返済の手数料が無料の場合もあります。
繰り上げ返済の手数料は、金額に関わらず1回の手続きごとに発生することが多いです。
そのため、可能な限りまとめて実施するのがよいでしょう。
⑤団体信用生命保険の内容
民間の住宅ローンを契約する際には、団体信用生命保険（通称：団信）への加入が必須条件となる場合が多いです。
団体信用生命保険については、保障内容と加入条件を事前によく調べておきましょう。
金融機関により、内容が大きく異なる場合があります。
一般的な団信には、死亡や高度障害への保障が含まれています。
それに加え、がんや脳卒中、心筋梗塞など特定の疾病への保障もカバーされているものがあり、より広い範囲で”万が一”に備えることが可能です。
一方で、持病があると加入ができないケースもあるため、注意も必要です。
以下のマンガでは、「住宅ローンの事前審査は通ったのに、団信でつまづいてしまった」エピソードが描かれています。
その後の解決策もご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
⑥付帯サービス
団信のほかにも、住宅ローンには提供する金融機関によって様々なサービスが付けられている場合があります。
例①：りそな銀行の場合（2025年12月17日現在）
- 独自ポイントサービス「りそなクラブ」におけるポイントプレゼント
- コンビニATMの利用手数料・振込手数料の優遇 など
例②：住信SBIネット銀行の場合（2025年12月17日現在）
- 自動車ローン、カードローンなど各種ローンの金利優遇
- コンビニATMの利用手数料・振込手数料の優遇 など
※記載の時点での状況です。それぞれの金融機関において、特典の利用には諸条件が定められています。
最新の情報・詳細は各金融機関のサイトをご確認ください。
※りそな銀行：住宅ローン利用者向けのりそなクラブ特典
※住信SBIネット銀行：住宅ローンをご利用中のかた限定 優遇サービスのご案内
また、マンションレビューでは、「金利＋α」のメリットがあるユニークな商品ラインナップで多くのお客様のニーズに対応している「日本住宅ローン」のローン商品をご紹介しています。
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住宅ローンをご検討の方はぜひご確認ください。
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住宅ローン選びで注意しておきたい点は？
- 金利の低さだけで判断しない
当初の金利は安く設定されていることが多いので、手数料等その他の負担も考慮した総費用を確認する。 - 毎月の返済額をシミュレーションしておく
購入後の生活に無理がないよう、毎月の返済額を事前にシミュレーションしておく。 - 借入可能額を把握する
金融機関によって借入できる上限額が違うので、事前に確認しておく。 - 中古物件の購入時はリフォーム費用も考慮する
リフォーム費用もローンに組み込めるか必ず確認しておく。 - 【もしそれでも迷ったら…】プロの意見を参考に
金融機関の窓口、ファイナンシャルプランナー等に相談し、アドバイスをもらう。
金利の低さだけで判断しない
住宅ローンの契約時には、どうしても金利の低い商品が魅力的にみえるでしょう。
ただ、金利の低いローンが必ずしもおすすめとは限りません。
例えば、変動金利は当初の金利が低く設定されていることが多い一方で、将来的に金利が上昇すると返済額が増える可能性があります。
また、事務手数料や保証料が高めに設定されている商品もあり、総返済額で見ると必ずしも割安とは言えないケースもあります。
毎月の返済額をシミュレーションしておく
住宅ローンを選ぶ際は、必ず毎月の返済額をシミュレーションして比較・検討しましょう。
ローンの支払いは数十年続きます。
その間に家族が増えたりなど、お金のかかるライフイベントが発生する可能性も考慮しながら、合理的な返済計画を立てることが重要です。
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ぜひご活用ください。
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借入可能額を把握する
住宅ローンを選ぶ際は、金融機関ごとに自分が借入できる上限額を把握しておくことも欠かせません。
ローンの借入可能額は、そのまま物件購入の予算に関係します。
それぞれの金融機関は、年収・勤続年数・ほかのローンの借入がないかなどの情報をもとに、申込者の借入可能額を判断します。
また、年収に対する年間返済額の割合も、金融機関により異なります。
そのため、同じ年収であっても条件に応じて借入可能な額は変わります。
金融機関の多くで、住宅ローンの事前審査が可能です。
物件探しを着実に進めるためにも、ぜひ活用をおすすめします。
中古物件の購入時はリフォーム費用も考慮する
住まいの購入費用だけではなく、中古物件のリフォーム費用も住宅ローンに組み込める場合があります。
近年、不動産価格の高騰を受け、「中古物件を安く購入してリノベーションやリフォーム」という選択肢をとる方が増えています。
ただし、リフォーム費用をローンに組み込めなかった場合、改装や修繕の費用は自己資金でまかなうか、金利の高いリフォームローンでまかなわなくてはいけません。
中古物件を購入する際は、物件の状態を確認するとともに、リフォーム費用もローンの中に組み込めるかどうかを不動産会社に相談しておくのがおすすめです。
【もしそれでも迷ったら…】プロの意見を参考に
住宅ローンに関する相談は、金融機関の窓口、不動産会社、ファイナンシャルプランナー、自治体の窓口など様々な場所で受け付けてもらえます。
具体的に検討しているローンがあれば、提供している金融機関の窓口へ相談するのが確実です。
もし複数で比較検討したいのであれば、ファイナンシャルプランナーや、住宅ローンの比較サービスなどへ相談するのがよいでしょう。
客観的な立場からのアドバイスをもらえます。
金融機関に相談する際は、下記のような相談しやすい環境の整っているところを選ぶと安心してじっくり話を聞けます。
- 近くに相談窓口がある
- 窓口の数が多い
- 受付時間が長い など
金利が上昇したらどうする？対応策も紹介
2024年3月、日銀は過去10年以上にわたり続けていた「マイナス金利政策」を終了しました。
これにより、2025年に入ってから政策金利が段階的に引き上げられ、今後もさらに上昇する可能性があります。
政策金利が引き上げされれば、連動して各ローン商品の金利も高くなっていきます。
そうした場合に備えて、対応策を確認しておきましょう。
- 金利が上昇した際の返済例
借入額5,000万円で、金利が0.1%上昇した場合、毎月の返済額は約2,300円上がる。 - 変動金利の5年ルールと125％ルール
金利上昇しても5年間は返済額が据置きで、返済額の増加も125%までに制限する措置。 - 対応策1：繰り上げ返済をする
繰上げ返済をすることで将来払う利息を抑える。 - 対応策2：借り換えする
ほかの金利が安い金融機関へ借り換えを検討する。
金利が上昇した際の返済例
金利が上昇した場合、返済額はどれくらい変化するのでしょうか。
以下に、金利が0.1%ずつ上昇した場合の返済額の例を紹介します。
- 借入額5,000万円で、金利が0.1%ずつ上昇した場合
- 返済スタート時の金利は年0.8%
- 35年ローン
- 元利均等返済
- ボーナス返済なし
| 金利 | 月ごとの返済額 | スタート時の返済額との差 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 0.8%（変動なし） | 約136,549円 | ±0 | 約57,350,580円 |
| 0.9% (+0.1%) | 約138,829円 | +2,280円 | 約58,308,180円 |
| 1.0% (+0.2%) | 約141,143円 | +4,594円 | 約59,280,060円 |
| 1.1% (+0.3%) | 約143,490円 | +6,941円 | 約60,265,800円 |
| 1.2% (+0.4%) | 約145,870円 | +9,321円 | 約61,265,400円 |
| 1.3% (+0.5%) | 約148,284円 | +11,735円 | 約62,279,280円 |
※試算結果の返済額は目安です。
元利均等返済を選択している場合は、さらに注意が必要です。
金利が大幅に上昇した場合、月ごとの返済額に占める金利の割合が増えていき、計算上、利息のほうが月ごとの返済額を上回ってしまうことがあります。
利息が返済額を上回ってしまうと元金の返済は進みません。
それどころか、さらに未払いの利息が増えてしまいます。
このように毎月の返済額を超えてしまった分の利息を「未払利息」といいます。
変動金利の5年ルールと125％ルール
変動金利型の住宅ローンの多くには、急激な返済額の増加を抑えるための仕組みが設けられています。
「5年ルール」、「125%ルール」と呼ばれるものです。
「5年ルール」・「125%ルール」の目的は、あくまでも急激な返済額の増加を抑えることにあります。
増えた利息分は返済期間中に必ず支払うことになるため、総返済額の上昇は避けられません。
対応策1：繰り上げ返済をする
金利上昇への対応策のひとつが、繰り上げ返済です。
繰り上げ返済を利用すれば元金を早めに減らすことができ、将来的に支払う利息の額を抑えられる可能性があります。
繰り上げ返済のメリットを得たい場合、返済期間のなるべく早い段階で行うことをおすすめします。
対応策2：借り換えする
住宅ローンの借り換えも、金利上昇への対応策となります。
住宅ローンの返済中であっても、ほかの金融機関でローンを組み、借入れたお金で従来のローンの一括返済が可能です。
従来のローンを完済したあとは、新たに組み直したローンの返済が始まります。
ただし、借り換え時に事務手数料や登記費用などの諸費用が必要です。
金利の高い・低いだけでなく、残りの返済期間や諸費用を含めて総合的に判断することをおすすめします。
まとめ
2025年以降の金利の上昇予想を受け、住宅ローン選びにますます頭を悩まされている方は多いでしょう。
ですが、選び方さえ間違えなければ、住宅ローンは住まい購入をサポートしてくれる心強い存在です。
この記事の結論・まとめはこちら
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