この記事では以下のポイントを中心に、マンションの管理組合について解説します。
この記事で学べること・ポイント
- マンションの管理組合の目的と役割
- マンションの管理維持の重要性
- 管理組合の実際の運営方法
- 管理組合と管理会社の違いと、管理会社を活用する上でのポイント
- 管理組合の運営で起きやすいトラブルとその解決法
はい！マンションの各専有部の所有権をもつ人には、管理組合への加入が義務付けられています。
- 管理組合は、マンションを住民にとって住みやすい環境に保つための組織。
- マンションの所有者（オーナー）によって構成されている。
- 建物や共有部の修繕、管理規約に定められる住民同士のルールの策定などを行なっている。
- 理事会は、管理組合の代表として維持・管理の業務を実際に行う組織。
- 理事会役員の選出方法は輪番制、立候補制、推薦制の３パターン。
- 正当な理由があれば役員を拒否することも可能。
- 雇い主と雇い人の関係。
- 管理組合（雇い主）：マンションの維持管理をする組織。
- 管理会社（雇い人）：管理組合より委託を受けて管理業務の実務を行う企業。
- 管理会社を選ぶ際は実績、提案力、費用対効果などをチェック。
- 住民同士での意見の対立：日頃から住民同士交流をして相互理解を深めあうことが大切。
- 管理費の滞納：滞納者へただちに連絡し、支払いを促す。滞納時の罰則を定めておくと良い。
- 修繕積立金の不足：長期修繕計画の策定・見直しの際は、専門家の意見を取り入れる。
「管理組合って面倒くさそう」、「管理組合に入りたくない」と思う方もいるかもしれません。
ですが、マンションの住環境と資産価値の維持向上には、管理組合の存在が不可欠です。
マンション管理組合とは？その重要性と役割
マンションの管理組合は、マンションの住環境を快適に維持するため、区分所有者全員で構成される組織です。
ここでは、管理組合の目的と重要性、運営において定められていることを解説します。
- 【管理組合の目的は快適な住環境の維持】
建物のメンテナンスや管理規約に定められる住民同士のルールの策定などを行う。 - 【管理組合の設置は義務づけられている】
管理組合の設置は「区分所有法」より義務付けられている。 - 【管理組合の運営は外部委託できる（第三者管理方式）】
管理組合の運営を、区分所有者以外の外部のプロへ委託できる。
管理組合の目的は快適な住環境の維持
管理組合の役割は、マンション共用部の維持管理です。
管理組合による建物のメンテナンスや管理規約に定められる住民同士のルールの策定などは、マンションの住環境を快適かつ安全に保ち、マンションの資産価値を維持する目的で行われます。
下記は、管理組合が対応することの一例です。
- 建物や共用部の修繕
- 共用部の清掃
- 植栽の管理
- 設備の点検
- 災害への備え
- 防犯対策の実施
- ゴミ出しルール・マナーの徹底
2022年4月には「マンション管理適正評価制度」がスタートし、マンションの資産価値と管理状況との関係には年々注目が集まっています。
自分の購入したマンションの資産価値を守るためにも、管理組合の役割は重要なのです。
管理組合の設置は義務づけられている
管理組合の設置は、「区分所有法」という法律により義務付けられています。
そして各住戸の区分所有者には、管理組合への加入が義務付けられています。※１
管理組合に入るのはあくまでも区分所有者＝オーナーであり、すべての住民が入るわけではありません。
たとえば夫婦ふたりで分譲マンションに住んでいる場合でも、所有者本人のみが管理組合に入り、配偶者の加入は不要です。
区分所有者にはそのほかに、管理費と修繕積立金の支払いが義務付けられています。
マンションの管理費や修繕積立金に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
※1 e-Gov法令検索：建物の区分所有等に関する法律
法令省：老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について
国土交通省住宅局：マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法
管理組合の運営は外部委託できる（第三者管理方式）
「第三者管理方式」を選択すると、管理組合の運営を、区分所有者以外の外部のプロへ委託することができます。
第三者管理方式は、区分所有者の負担を減らすだけでなく、専門家による適切なマンション管理を受けられるメリットがあります。
マンションの管理については、実際に管理組合の運営に携わっているブロガーの発信を見ることも参考になるでしょう。
マンションレビューでは、マンションの管理組合に詳しいインフルエンサー「はるぶーさん」を紹介しているので、ぜひこちらの記事もあわせて読んでみてください。
管理組合を運営する理事会とは？
管理組合は、理事会と呼ばれる組織によって運営されます。
ここではマンションの管理組合の理事会について、役割や選出方法、活動内容などを解説します。
- 【理事会はマンションの維持・管理の業務を行う組織】
管理組合の代表としてマンションの維持・管理の業務を実際に行う組織である。 - 【理事会役員の選出方法は3パターン】
「輪番」「推薦」「立候補」の3パターン存在する。 - 【役員は理由があれば断ることもできる】
法的な効力はないため、正当な理由があれば拒否することも可能。 - 【理事会役員の役職と主な業務内容】
「理事長」「副理事長」「監事」「理事」などの役職が存在する。 - 【役員の活動は大きく2種類】
日々の管理業務（共用部の清掃など）と重要な意思決定（管理規約の改訂など）の2種類。
理事会はマンションの維持・管理の業務を行う組織
区分所有者の管理組合へのかかわり方は、以下の2パターンになります。
- 理事会役員になる
- いち区分所有者として参加する
マンションの維持管理の方針は、原則として区分所有者全体で決めるものですが、実際の業務に対応したり、方針をまとめる上での話し合いを行ったりするのは理事会の役割です。
理事会に入らない場合、いち区分所有者としては、普段業務にかかわることはありません。
ですが、管理規約や修繕計画などマンション全体の方針を決める時には、理事会の定めた内容に対して賛成・反対の意思表示をします。
理事会役員の選出方法は3パターン
役員の選出方法は、マンションの管理規約によって定められています。
輪番、推薦、立候補などの方法がありますが、一般的には輪番制が採用されていることが多いです。
それぞれの方法は下記のように異なります。
- 輪番制
区分所有者全員に、順番に役員がまわってくる方法 - 立候補制
希望する区分所有者が理事会役員に立候補する方法 - 推薦制
現役員やほかの区分所有者が、次期役員を推薦する方法
役員は理由があれば断ることもできる
仕事や健康、家庭環境の都合などでどうしても理事会役員に就任するのが難しい場合もあるでしょう。
理事会役員への就任は法律で定められた義務ではないため、拒否することも可能です。
ただし、輪番制の役員選出は、すべての区分所有者が役員を受け持つことを前提としています。
正当な理由なく役員を拒否すると、ほかの世帯とのトラブルに発展しかねません。
一方、近年全国的な課題となっているのが、役員のなり手が不足するマンションの増加です。
- 役員の負担が大きい
- 専門知識が必要になる
- 理事会の仕事に時間を多くとられる
- 区分所有者の高齢化
これらの解決策として選べるのが、本記事でも紹介している第三者管理方式です。
外部の専門家に理事会へ入ってもらったり、運営をサポートしてもらうことで、理事会役員の負担を減らせます。
また、住民間の協力体制を構築しておくのも、理事会役員に管理の負担が集中するのを防ぐことができます。
理事会役員の役職と主な業務内容
理事会の中にはいくつかの役職が設けられており、それぞれ主な業務内容が異なります。
以下は、一般的な役職とその業務内容です。
理事長
- 管理組合の代表者として、管理業務を統括する。
- 理事会や総会では議長をつとめる。
- 管理組合の活動計画や企画を立てる。
副理事長
- 理事長の補佐役として、不在時に代理をする。
- 理事長の職務をサポートする。
監事
- 管理組合の活動を、客観的に監査する。
- 会計などにおいて不正や不備がないかをチェックし、総会で組合員全体に報告する。
理事
- 理事長・副理事長・監事以外で、会計、防災、美化など、マンションの細かな管理業務ごとの担当者のこと。
理事の受け持つ業務については、マンションによって細かく異なります。
住民間の交流イベントを担当する理事がいる場合もあります。
役員の活動は大きく2種類（日々の管理業務・重要な意思決定）
理事会役員が行う日々の管理業務には、下記のようなことが含まれます。
- 敷地や共用部の清掃・管理
- 植栽の手入れ
- ゴミ出しなどのマナーやルールの周知
- 修繕積立金・管理費の収集と運用
- 広報活動
下記のようなマンション全体の方針にかかわる重要な事項について話し合うのも理事会の業務です。
- 長期修繕計画の作成や内容変更
- 管理規則の改定
- 修繕積立金や管理費の用途の決定
- 役員の選任・解任
マンションにとっての重要な意思決定は、年に1度、区分所有者全員が参加する総会でとり行われます。
この総会の運営も理事会が行います。
総会への参加は区分所有者の義務ですが、やむなく参加ができない場合は、代わりに家族が出席する、もしくは白紙委任状を提出して理事に任せることもできます。
管理組合と管理会社の違いとは？管理会社の活用ポイント
マンションの維持管理を行う組織と聞くと、管理組合ではなく管理会社をイメージされる方も多いかもしれません。
管理会社とは、管理組合から管理業務を委託された、第三者の専門企業のことで管理組合とは別物です。
ここでは「管理組合と管理会社の関係性」や「上手な管理会社選びのポイント」を解説します。
- 【管理組合と管理会社は「雇い主と雇い人」の関係】
管理組合が建物管理の責任を持ち、管理会社は日常業務や点検・修繕の実務を担う。 - 【管理会社への委託方式は2種類ある】
「全部委託方式」と「一部委託方式」の2種類。 - 【管理会社を利用しない「自主管理」の場合の注意点】
管理組合の負担が大きく、建物設備や経理などの専門知識がないと難しい。 - 【管理会社の選び方のポイント】
実績、提案力、費用対効果などを総合的に判断することが重要。
管理組合と管理会社は「雇い主と雇い人」の関係
管理組合と管理会社の関係は、わかりやすく書くと、雇い主と雇い人です。
マンションの維持管理に対して責任を持つのは管理組合およびそれを代表する理事会ですが、実際には、区分所有者ひとりひとりにも日々の暮らしがあり、なかなか管理業務に時間を使えません。
設備の点検など専門知識や技術の必要な業務を行うのも難しいでしょう。
そのため、実務に関しては管理業務を専門で行う管理会社に委託するマンションが多いのです。
管理組合と管理会社の間では、管理委託契約が結ばれます。
その内容に基づき、管理会社は建物や共用部、設備の保守点検を行い、修繕計画の提案を行うこともあります。
管理会社に業務を委託する際、管理組合は委託した業務がきちんと遂行されているかをチェックする責任が発生します。
管理会社への委託方式は2種類ある
管理会社にマンション管理を委託する方式には、下記の2種類があります。
- 全部委託方式
管理業務の大部分を管理会社に委託すること。 - 一部委託方式
清掃業務や建物設備の管理業務など一部に限って委託すること。
それぞれの主な違いは、委託する業務の範囲です。
管理会社を利用していたとしても、マンションの管理を主として行うのは管理組合です。
大規模改修工事のタイミングや内容の決定、もしくは管理規約の改定といった重要な意思決定に関しては、管理組合が当事者として行わなくてはいけません。
管理会社を利用しない「自主管理」の場合の注意点
管理会社を利用せず、管理組合だけですべての管理業務を行うことを自主管理といいます。
- 委託費用がかからない
- 管理組合に属する所有者の当事者意識も芽生えやすく、マンション内のルールやマナーの遵守にもつながる
- 管理組合の負担が大きい
- 建物や設備の維持管理に関する知識はもちろん、徴収した管理費を正しく扱うための経理知識も必要
また、全国的に区分所有者が高齢化していることも、自主管理を困難にしています。
管理会社の選び方のポイント
管理会社は、区分所有者全員から徴収した管理費で雇います。
自分たちの支払う管理費を最大限有効活用するには、管理会社を適切に選ぶことがとても大切です。
見極めのポイントは3点です。
- 実績
実績の豊富な管理会社は、様々なトラブルや課題に対応してきた経験があり、安心して管理を任せることができます。 - 提案力
修繕計画の策定について具体的なアドバイスを提示する提案力も欠かせません。 - 費用対効果
サービス内容をよくチェックして判断しましょう。たとえ料金が安かったとしても、サービスに不足があれば、満足度は下がります。
管理組合員は必ずしもマンション管理のプロではないため、専門的な知見については、管理会社によきパートナーとなってもらう必要があります。
また、その管理会社が管理している物件を見学に行くのもよいでしょう。
実際の管理状況は大きく参考になります。
下記の体験談では、管理会社の質がいい中古マンション購入の成功エピソードが紹介されています。
管理の行き届いたマンションは購入希望者にとっても魅力的なため、買い手もつきやすいのです。
管理組合運営でよくあるトラブルと解決法3選
管理組合の運営で、トラブルに見舞われてしまうこともあります。
ですが、どんなトラブルが起こりやすいかを事前に把握しておくことで、事前にリスク回避が可能です。
ここではマンションの管理組合が遭いやすいトラブルと、その解決方法を紹介します。
- 【住民同士での意見の対立が起きる】
住民同士の関係を悪化させないためにも、日々の交流が大切。 - 【管理費の滞納が発生する】
滞納が発生しないよう、管理規約には滞納時の罰則を定めておくと良い。 - 【修繕積立金の不足】
長期修繕計画は、専門家の意見を取り入れながら策定・見直しを行うべき。
住民同士での意見の対立が起きる
総会で重要な意思決定を行う際、必ずしも意見がスムーズにまとまるとは限りません。
多様な住民の入居するマンションでは、それぞれの世帯の生活条件や構成が異なり、当然、意見が食い違うこともあるでしょう。
こうした意見の対立がこじれると、管理組合の運営が滞るだけでなく、住民同士の関係悪化にもつながります。
日頃から相互理解を深めあうことで、話し合いの場でも冷静に議論しやすくなります。
住民同士で起きたトラブルについては、下記の記事も参考にしてください。
管理費の滞納が発生する
毎月の管理費の徴収も管理組合の役目ですが、管理費が正しく支払われないケースも発生します。
管理費の滞納が重なり管理組合の資金が不足すると、建物や共用部のメンテナンスが行き届かなくなります。
ゆくゆくは、マンションの資産価値低下にもつながりかねません。
未納がある場合はただちに該当者へ連絡し、支払いを促しましょう。
この際、未納となってしまった理由をヒアリングすると、必要に応じて支援策を考えることもできます。
万が一滞納が長期化した場合には法的措置をとることもできます。
修繕積立金の不足
会計に関しては、修繕積立金が不足するリスクも考えられます。
修繕積立金は、マンションの長期修繕計画にもとづいた大規模修繕を実施するため、管理組合員が毎月積み立てるお金です。
修繕積立金ももちろん、管理費と同様に滞納を未然に防ぐことが大切です。
それに加え避けたいのが、きちんと毎月積み立てていたにも関わらず、いざ修繕工事を行う際に資金が足りなくなるという事態です。
修繕積立金の額は、長期修繕計画の策定時に決定します。
この際の見積が甘いと、修繕費が足りなくなるのです。
将来的な物価上昇への考慮も必要ですが、専門家であれば、それも見越した上での適切な積立金額を提示してくれます。
なお、マンションの修繕積立金については下記の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
まとめ
この記事の結論・まとめはこちら
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