この記事で学べること・ポイント
- マンション購入後に確定申告をした方がいい理由
- マンション購入と税金の関係について
- 住宅ローン控除
- 確定申告の期間と方法、申告を忘れてしまったときの対処法
住宅ローン控除を受けることで、税金が還付されます（税金が戻ってくる）。
A.住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるために必要。住宅ローンを借り入れて住宅を購入または増改築等をした場合、年末のローン残高（上限あり）の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大10〜13年間控除できる。
控除を受けるためには、前年末時点でのローン残高の確定申告が必要となる。
A.マンションなどの住まいの購入には、多額の資金が必要なため住宅ローン控除制度（正式名称「住宅借入等特別控除」）が設けられている。
控除の制度によって個人の負担を軽減し、住宅取得を支援する目的がある。
住宅ローン控除で節税できる金額や期間は、以下によって変わる。
- 購入した住まいの種類（新築か中古か）
- 認定住宅や省エネ適合住宅かどうか
- 入居時期
【新築住宅のローン残高上限と期間】
| 新築住宅の借入限度額 | 控除期間 | |
|---|---|---|
| 長期優良・低炭素住宅 | 4,500万円（5,000万円） | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） | |
| 省エネ基準適合住宅 ※2026年〜2027年の入居 |
2,000万円（3,000万円） | |
| 省エネ基準適合住宅 ※2028年〜2030年の入居 （2027年までに建築確認を受けたもの） |
2,000万円 | 10年 |
| その他住宅 | 対象外 | 対象外 |
【中古住宅のローン残高上限と期間】
| 中古住宅の借入限度額 | 買取再販住宅の借入限度額 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素住宅 | 3,500万円（4,500万円） | 4,500万円（5,000万円） | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円） | 2,000万円（3,000万円） | |
| その他住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
A.住宅ローン控除を受けるために、確定申告に必要な基本書類は以下の通り。※各住宅の種類に応じて、該当する住宅ローン控除を受けるための必要書類は異なる。
- 確定申告書用紙（税務署に書面で提出する場合）
- 住宅ローンの残高証明書
- 不動産売買契約書
- 住宅の登記事項証明書
- 源泉徴収票
- 確定申告書に記載するマイナンバーがわかる本人確認書類（マイナンバーカードの写しなど）
従来は申告書は書面で作成し、税務署に持参もしくは郵送で提出していたが、近年では確定申告書等作成コーナーでのオンライン申請が主流。
確定申告書等作成コーナーで作成した確定申告書類は、e-Taxを使ってオンラインで税務署に提出が可能。
- 初年度に確定申告を忘れてしまった場合
…過去5年間までは遡っての確定申告が可能 - 2年目以降の確定申告をする場合
…個人事業主・自営業の場合は引き続き確定申告が必要。会社員であれば2年目以降は、年末調整で手続きが完了する。 - 共有名義・ペアローンの場合
…ローンの債務者それぞれが住宅ローン控除を受けられる。確定申告は共に行う必要がある。 - 省エネ適応住宅や認定住宅の場合
…認定住宅や、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などにあてはまる場合、控除の対象となるローン残高の上限が増える。購入したマンションが対象となる認定住宅だった場合、その証明書が必要となるため注意。 - 贈与や補助金を受けた場合
…贈与の場合は、「住宅取得等資金の非課税贈与制度」を利用すれば控除が適用される。補助金を受けた場合は、補助金分については控除除外となるため注意。
マンション購入初年度に確定申告をすべき理由とは？基本を解説
マンションを購入した年は、勤め先で年末調整を行っている場合でも、「住宅ローン控除」、「住宅取得等資金の非課税贈与制度」を受ける場合は、確定申告をしましょう。
正しく申告することで、納めた税金の一部が戻ってきます。
まずはマンションの購入で税金が戻ってくる仕組みと、確定申告の基礎知識をお伝えします。
- 【確定申告が必要な理由】
住宅ローン控除による、所得税の還付を受けられるため - 【確定申告の対象者】
個人事業主、自営業者、会社員で住宅ローン控除利用1年目の場合など - 【確定申告の期間と提出方法】
毎年2月中旬〜3月中旬頃など決められた期間内に確定申告書を作成し、国税庁に申告 - 【初年度に確定申告を忘れたとき】
過去5年間までの確定申告が可能なため、5年以内に申告の手続きをすればOK
確定申告はなぜ必要？マンション購入と税金の関係
多くの場合、マンションの購入時には住宅ローンを契約することになります。
その際、ぜひ活用したいのが住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。
この制度を利用すると、所得税の一部が還付されます。
現在の税制では、条件を満たした住宅に2025年12月31日までに入居すれば、住宅ローン控除の対象となります。
控除を受けるためには、2026年の確定申告時に、2025年末時点でのローン残高の確定申告が必要です。
申告された内容をもとに税務署が住宅ローン控除の適用条件を満たしているか確認し、控除額が決定されます。
なお、購入した物件が自身で居住するためのマンションなら、確定申告が必要となるのは購入したその初年度のみです。
会社員の方は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の手続きをしてもらえるため、自分で確定申告をする必要はなくなります。
以下の記事でも住宅ローン控除について詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
確定申告の仕組みは？対象となるのはどんな人？
確定申告とは、その年に納めるべき正しい税金の額を計算し直す手続きのことです。
いくつか種類がありますが、所得税の確定申告の場合、一年間の所得額に応じて税金額を確定し、納付もしくは還付が発生します。
会社員の場合、通常は勤め先が年末調整をして、一年間の所得額を計算してくれます。
個人事業主や、副業をしている会社員、自営業者の場合、年間の所得の合計は自分で計算しなくてはいけません。
そうして計算した所得を国に申告し、すでに払っている所得税の過不足を調整するのが確定申告です。
次の条件にあてはまる人は、確定申告の対象になります。
- 個人事業主、自営業者
- 年収が2,000万円を超えている
- 副業・不動産などによる収入が20万円を超えている
- 医療費控除を利用する
- 住宅ローン控除を利用する1年目
- ふるさと納税をしており、かつ、ワンストップ特例を利用しない
因みに株式取引の利益は、特定口座で、源泉徴収ありの場合は確定申告は不要だヨ。
確定申告期間と提出方法
確定申告は、決められた期間内に行わなくてはいけません。
毎年2月16日から3月15日前後の1か月間が対象期間として設定されています。
初日や最終日が土曜・日曜・祝日のいずれかにあたる場合は翌平日となるため、年によって1～2日ずつずれることもあります。
参考までに、2024年の確定申告期間は2025年2月17日(月)～3月17日(月)でした。※1
例：
2024年3月にマンションを購入した場合
→2025年2月17日(月)～3月17日(月)の期間内に確定申告が必須。
なお、その年の確定申告期間の日程は、通常、11月～12月頃に国税庁から発表されます。
所得の額や控除の対象となる項目については、確定申告書を作成し、必要な書類一式を添付して国税庁に申告をします。
申告した結果、納めるべき税金がある場合には、必ず確定申告の期間内に納税も行います。
国税庁のHPには毎年確定申告の特集ページが公開され、確定申告に関する情報が掲示されます。
確定申告の具体的なやり方については、この記事内の「マンション購入時の確定申告に必要な書類とやり方」の項目でも解説していますので、ぜひ読んでみてください。
※1 国税庁：令和6年分確定申告特集
初年度に確定申告を忘れてしまった場合
確定申告を忘れてしまった場合でも、すぐに罰則の対象となったり、還付されるべき税金が返ってこなくなったりするわけではありません。
税法上は、過去5年間まで遡っての確定申告が可能です。
期間を過ぎてからの確定申告を期限後申告といいます。※2
住宅ローン控除を受けたい場合には、必要な書類を揃え、5年以内に申告の手続きを行いましょう。
例：
2024年3月にマンションを購入したが、確定申告を忘れてしまった。
→2029年12月31日までに申告が必要。
なお、所得税の追加納付が必要な方の場合は、期限後申告となってしまうと、無申告加算税が課されてしまうことがあります。
同じ期限後申告でも、税務署からの通知を受ける前と後では無申告加算税の税率が変わります。
※2 国税庁：No.2024確定申告を忘れたとき
なぜ確定申告で税金が戻ってくる？住宅ローン控除の仕組みを解説
マンション購入の強い味方である住宅ローン控除の仕組みを解説します。
- 【住宅ローン控除の仕組み】
年末時点の住宅ローン残高に応じて、一定の割合の金額が所得税から控除される - 【新築マンションの場合】
低炭素建築物、省エネ基準適合住宅などの場合、控除額が増える - 【中古マンションの場合】
新築マンションよりも控除額は下がるが、認定住宅以外の一般住宅でも控除が受けられる
税金が戻ってくる理由とは？住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除の正式名称は、「住宅借入等特別控除」といいます。
マンションなどの住まいの購入には、多額の資金が必要なため、控除の制度によって個人の負担を軽減し、住宅取得を支援する目的があります。
この制度では、その年の年末時点での住宅ローンの残高に応じて、一定の割合の金額が、所得税から控除されるようになっています。
もし所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されることもあります。
住宅ローン控除の種類は、以下の要件などによって変わります。
- 購入した住まいの種類
- 入居時期
また、控除を受けるにあたっては所得制限や住宅の床面積などの必要条件もあります。
新築マンションを購入したときの住宅ローン控除
まず、新築住宅を対象とした住宅ローン控除では、以下の基準を満たすマンションであれば還付を受けられます。
- 建築後一定期間内に居住していること
- 居住前に他の人が使用していないこと
- 認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅であること
- 省エネ基準に適合しない「その他の住宅」ではないこと
- 次のA、Bいずれかにあてはまる
A.-住宅の床面積が50平米以上
-その年の所得金額の合計が2,000万円以下
B.-住宅の床面積が40平米以上50平米未満
-その年の所得金額の合計が1,000万円以下
-令和6年12月31日以前に建築確認を受けている - 令和10年以降に入居する場合、土砂災害等の災害レッドゾーン※ではないこと
※災害レッドゾーン：土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった場合に限る）
- 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する、認定長期優良住宅
- 都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する、低炭素建築物もしくは低炭素建築物とみなされる特定建築物
ただし、新築住宅の場合、令和6年より省エネ基準に適合しない「その他の住宅」が控除対象外となり、控除が発生しなくなったため、注意が必要です。
なお、以下は各種類の新築住宅について居住年ごとの控除対象となる借入上限額や控除期間をあらわした表です。※3,4
| 新築住宅の借入限度額 | 控除期間 | |
|---|---|---|
| 長期優良・低炭素住宅 | 4,500万円（5,000万円） | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） | |
| 省エネ基準適合住宅 ※2026年〜2027年の入居 |
2,000万円（3,000万円） | |
| 省エネ基準適合住宅 ※2028年〜2030年の入居 （2027年までに建築確認を受けたもの） |
2,000万円 | 10年 |
| その他住宅 | 対象外 | 対象外 |
※借入限度額のカッコ内は子育て世帯等に適用される借入限度額。
そのマンションが満たしている認定基準に応じて、控除の額や期間が変わります。
例えば、令和8年入居の場合の認定長期優良住宅で、5,000万円以上のローン残高が年末にあれば、「5,000万円×0.7%」の35万円が所得税から控除されるため、35万円以上の所得税を納めていれば、35万円が還付（払い戻し）されます。
翌年末のローン残高が4,500万円だったとしたら、「4,500万円×0.7%」の31万5,000円が所得税から控除されます。
※3 国土交通省：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所用の措置
※4 国土交通省：住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明会資料
中古マンションを購入したときの住宅ローン控除
住宅ローン控除の対象となる中古マンションにあてはまる条件を整理すると、以下のようになります。
- 以下①、②の条件のいずれかにあてはまること
①昭和57年1月1日以降に建築されている
②昭和56年12月31日以前に建築されているが、次のいずれかにあてはまる
…取得した日からさかのぼって2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すると証明された耐震住宅である
…取得する日までに耐震改修を行うことを申請し、引き渡しの日までに改修によって耐震基準に適合すると証明されている - 次のA、Bいずれかにあてはまる
A.-住宅の床面積が50平米以上
-その年の所得金額の合計が2,000万円以下
B.-住宅の床面積が40平米以上50平米未満
-その年の所得金額の合計が1,000万円以下
中古住宅の場合、新築とは異なり、認定住宅や省エネ基準に適合していない、その他の住宅に関しても、2,000万円までなら控除が発生します。
中古マンションの種類ごとの借入限度額、控除期間は次の表のとおりです。※5
| 中古住宅の借入限度額 | 買取再販住宅の借入限度額 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素住宅 | 3,500万円（4,500万円） | 4,500万円（5,000万円） | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円） | 2,000万円（3,000万円） | |
| その他住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
※借入限度額のカッコ内は子育て世帯等に適用される借入限度額。
以下の記事でも住宅ローン控除についての詳しい内容と、よくある質問を紹介していますので、あわせて読んでみてください。
※5 国土交通省：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所用の措置
マンション購入時の確定申告に必要な書類とやり方
はじめて確定申告をする際は、わからないことが多く不安になると思います。
落ち着いて手続きを進めないと、必要書類の漏れなどミスが生じてしまうかもしれません。
あらかじめ、必要となる書類や申告方法を覚えておきましょう。
- 【必要な書類一覧と入手方法】
源泉徴収票、本人確認書類などが必要だが、各住宅の種類によって必要書類は異なる - 【やり方と申告書の作成方法】
近年では確定申告書等作成コーナーでのオンライン申請が主流 - 【民間の確定申告ソフトの活用】
マネーフォワードクラウド確定申告やfreee会計などのサービスの利用も可能
確定申告に必要な書類一覧と入手方法
下記が、マンション購入後に住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類です。
- 確定申告書用紙（税務署に書面で提出する場合）
- 住宅ローンの残高証明書
- 不動産売買契約書
- 住宅の登記事項証明書
- 源泉徴収票
- 確定申告書に記載するマイナンバーがわかる本人確認書類（マイナンバーカードの写しなど）
このほか、各住宅の種類に応じて、該当する住宅ローン控除を受けるための必要書類が異なります。
毎年税務署が公開する確定申告の関連資料に詳しく記載されているため、確定申告の準備を始める前に必ず確認しておきましょう。※6
不動産売買契約書やマイナンバーカードは基本的に手元にあると思いますので、そのほかの書類について取得方法を紹介します。
確定申告書用紙
確定申告において、申告内容を記載するための用紙です。
紙でほしい場合は、国税庁のHPからダウンロードして印刷するか、管轄の税務署に申請します。
なお、オンラインでの申請も可能で、その場合は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」からインターネット上で申告用紙を作成します。
住宅ローンの残高証明書
年末の時点での住宅ローンの残高を証明する書類です。
金融機関から送られてきます。
送付時期は金融機関や借入のタイミングにより異なりますが、借入の1年目は翌年の1月中旬頃、2年目以降は10月中旬以降であることが多いです。※7
住宅の登記事項証明書
購入したマンションに対して、自分が所有権を持っていることを証明する書類です。※8
法務局で取得でき、窓口や郵送のほか、オンラインでも取得の申請ができます。
源泉徴収票
こちらは、勤務先から配られるため、基本的には取得の手続きは不要です。
万が一紛失してしまった場合、すみやかに勤務先の総務に相談しましょう。
※6 税務署：令和6年分住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用）
※7 三井住友銀行：よくあるご質問
※8 法務局：登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です
確定申告のやり方と申告書の作成方法
確定申告は、おおまかに以下の3つのステップで完了します。
- 申告書を作成する
- 必要書類をまとめて税務署に提出する
- 必要な場合、納税をする
申告書は従来書面で作成し、税務署に持参もしくは郵送で提出していましたが、近年では確定申告書等作成コーナーでのオンライン申請が主流となりつつあります。
確定申告書等作成コーナーで作成した確定申告書類は、e-Taxを使ってオンラインで税務署に提出が可能です。
確定申告が完了した後、還付金を受けられる場合は、後日還付金額が通知され所定の銀行口座に振り込まれます。
なお、e-Taxを利用する場合には以下のものが必要となります。
- マイナンバーカード
- スマートフォン、もしくはICカードリーダー
※9 国税庁：動画で見る確定申告
民間の確定申告ソフトも活用できる
マネーフォワードクラウド確定申告やfreee会計などのサービスを利用すれば、確定申告の知識がなくてもスムーズに手続きを進められます。
確定申告をする際の注意点
住宅ローン控除を受けるために確定申告を受けるにあたり、以下のようなケースでは注意が必要です。
- 【マンション購入後、2年目以降に控除を受けるには】
会社員の場合は年末調整、個人事業主・自営業の場合は引き続き確定申告が必要 - 【共有名義やペアローンでマンションを購入している場合】
ローンの債務者それぞれが確定申告をすることで、共に住宅ローン控除を受けることができる - 【購入したマンションが、省エネ性能の条件を満たしている／認定住宅である場合】
認定住宅や、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などは控除対象となるローン残高の上限額が高い - 【贈与や補助金を受けている場合】
確定申告の際に「住宅取得等資金の非課税贈与制度」を申請すれば控除適用が可能
2年目以降の確定申告はどうなる？
通常、勤め先で年末調整を受ける会社員の方は、確定申告が必要なのはマンション購入の初年度のみです。
2年目以降は、年末調整で手続きが完了します。
住宅ローンの残高がある場合、税務署と金融機関から下記の2つの書類が送付されるため、年末調整のときに勤務先へ提出しましょう。※10
- 年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
個人事業主の方など、そもそも確定申告の対象である場合は、2年目以降も確定申告が必要です。
共有名義・ペアローンの場合の取り扱い
共有名義やペアローンを組んだ場合、ローンの債務者それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。
たとえば住宅ローンの名義が夫婦共同になっている場合、それぞれのローン残高に応じて控除額が計算されます。
例：
住宅ローンの残高：3,000万円
夫婦の持ち分：50%ずつ
→それぞれ、1500万円ずつが控除の対象になる
なおこのとき、確定申告を2人とも行う必要があります。
ただしペアローンの場合、もしどちらか一方が仕事をやめるなどで収入が減っても、当然支払いは続きます。
退職後も条件次第で住宅ローン控除の適用自体は可能ですが、そもそも住宅ローン控除の恩恵は所得税の減税である点に注意が必要です。
課税所得が減る、もしくはゼロになると控除可能額が減り、控除のメリットも減ってしまいます。
省エネ性能や認定住宅の場合、控除額が増える可能性
認定住宅や、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などにあてはまる場合、控除額の上限が増える可能性があります。
例：
次の各種新築住宅に、令和8年から住み始めた場合の最大控除額は…
- 長期優良認定住宅：最大5,000万円
- 認定低炭素住宅：最大4,500万円
- ZEH水準省エネ住宅：最大3,000万円
それぞれ、適用となる住宅ローン控除の種類が変わり、また、必要書類なども異なります。
もし購入したマンションが対象となる認定住宅だった場合、その証明書が必要となりますので注意しましょう。
贈与や補助金を受けた場合は課税・非課税の区分に注意
マンションを購入するにあたり、親族からの贈与や、自治体の補助金を受ける場合もあるでしょう。
贈与や補助金を利用してマンションを購入した場合でも、一定の条件を満たせば適用は可能です。
贈与の場合は、「住宅取得等資金の非課税贈与制度」を利用した場合が対象となります。
贈与を受けた人ごとに、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となる制度です。
補助金を受けた場合は、補助金額分をマンション購入費用から差し引いて控除額を計算します。
補助金分については、住宅ローンで賄ったことにはならないためです。
対象者または対象物件には条件があるため、国税庁のHPや不動産会社、金融機関に確認して、自身が該当するかどうか調べておきましょう。
まとめ
この記事の結論・まとめはこちら
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