マンション購入時の初期費用はいくらかかるの？初心者にも分かりやすく完全ガイド！

神谷

マンションを購入するときって、手元にどれくらいお金を準備していればいいんですか？

森本

頭金や手付金だけじゃなく、色々税金がかかるみたいで混乱してきたわ…

西村

マンション購入初心者の方だと、購入時にどれくらいの出費があるのかイメージがついていない方も多いですよね。

新築マンションや中古マンションを購入する時、どのくらいの出費があるのか気になる方も多いでしょう。

マンションレビューでも、各物件の販売価格を載せていますが、実際の出費はそうした販売価格よりも多くなります。

物件価格以外にも、税金や保険料・手数料など「諸費用」と呼ばれる費用がかかってくるためです。

この記事では、実際の事例を元に、初期費用の目安・かかる費用の種類・初期費用の節約方法などを解説していきます。

新築・中古マンションでかかる初期費用の相場

マンションの購入時には、物件購入費用以外にも「諸費用」と呼ばれる雑費が必要になります。

物件購入費用と「諸費用」を合わせた支出が、マンション購入に必要な初期費用です。

マンション購入にかかる初期費用は、新築マンションと中古マンションで相場が異なります。

西村

一般的に、「諸費用」の目安は以下の通りです。

【物件価格に対する「諸費用」の目安】

中古マンションの方が諸費用が高いのは、不動産仲介手数料がかかる点が大きいです。
※一部新築住宅や分譲地の売買等でも仲介が入ることがあります。

森本

この他に物件購入費用もかかるんですよね。

神谷

かなり大きな金額が必要になるんですね…

こうした諸費用に加え、物件の購入費用として、数百万円の手付金・頭金が必要になってきます。

西村

マンションを購入するときには物件価格だけでなく、こうした諸費用も考慮して資金計画を立てる必要がありますね。

初期費用の内訳とは？

先述の通り、マンション購入で必要な初期費用の価格相場は新築と中古で異なりますが、その内訳はほぼ同じです。

初期費用の内訳は、大きく「物件購入に必要なお金」「税金」「その他手数料」に分けられます。

マレッピ

内訳の詳細を簡単に見ていこウ！

マンション購入には「諸費用」と「申込証拠金・手付金・頭金」がかかる

マンション購入の初期費用には、物件購入費用に当てられる「申込証拠金・手付金・頭金」と、購入手続きに必要な税金・手数料をまとめた「諸費用」が必要です。

「諸費用」には、印紙代、登記費用、不動産仲介手数料などが該当します。

ここでは、費用の種類に応じて金額の目安を確認していきます。

例として、次のような条件で中古マンションを購入したケースを想定しましょう。

西村

この条件で中古マンションを購入した場合、必要な初期費用は以下の通りです。

【中古マンション購入初期費用　内訳（概算）】

この内、「手付金」〜「不動産取得税」までは、中古マンション・新築マンションともに共通する初期費用です。
ただし、「申込証拠金」は中古物件の取引では不要な場合が一般的です。

マレッピ

「不動産取得税」に関しては、新築・中古の場合で課税される税率が異なるヨ。

西村

印紙税〜不動産取得税の「諸費用」の詳細に関しては、こちらの記事で解説しています。

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申込証拠金とは

「申込証拠金」とは、物件を購入する意思を示すためのお金です。

マンション購入を申込むタイミングで「申込証拠金」を支払うことで、売主に「必ずこの物件を購入します！」と誠意を見せることが目的となります。

新築マンション購入の際に、設けられることがありますが、通常中古マンションの取引の際は不要となります。

金額としては10万円ほどの現金を売主に対して支払い、最終的には購入諸費用や頭金に充てられます。

売買契約が成立しなかった場合は、「申込証拠金」は全額返金されます。

西村

契約未成立時の返金に関しては、宅建業法にも記載されています。※6

手付金とは

「手付金」とは、売買契約を締結するタイミングで、契約の証や契約解除などの目的のために支払われる金銭です。

法的な効力を持ち、売買契約成立後、売買代金の一部として充当されます。

手付金は物件価格の20％が上限ですが、実際の相場は物件価格の3～10％です。

売主と買主で売買契約を締結するとき、売主に支払います。

ただ、頭金なしのフルローン（物件価格100％の金額のローン）の場合は、住宅ローンが実行された時に手付金の金額分の金額が余るため、そのタイミングで手付金が戻ってくる形となります。

マレッピ

手付金を支払っても、フルローンの場合は、実質的な現金の負担なく物件を購入できるヨ。

頭金とは

「頭金」とは物件価格から住宅ローン借入額を引いた金額のことです。住宅ローンでは、この「頭金」を差し引いた金額を「残債」と言い、毎月の返済で残債を減らしていきます。

西村

例えば、物件価格5,000万円のマンションを購入するとします。

マレッピ

5,000万円のうち、「頭金」として500万円用意し、残りの4,500万円は住宅ローンで支払うという形になるヨ。

頭金を支払うメリットとして、

が挙げられます。

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中古マンション購入時のみ必要な「諸費用」

中古マンション購入のみに発生する初期費用は、「不動産仲介手数料」と「固定資産税清算金」です。

特に比重が大きいのが「不動産仲介手数料」で、4,000万円の物件を購入すると約138万円ほどの費用が発生します。

「固定資産税清算金」は、購入した日から、物件にかかるその年の固定資産税や都市計画税を、日割り精算して売主へ支払うお金です。

西村

「仲介手数料」や「固定資産税清算金」について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にして下さいね！

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支払いタイミング

マンション購入にかかる初期費用の内訳を見てきたところで、次は支払いのタイミングを確認してみましょう。

マレッピ

マンション購入の手順に沿って、支払いの順番をまとめたヨ！

【初期費用の支払いタイミング】

※不動産取得税の支払いタイミングは自治体により異なる。登記を行ってからおおむね6ヶ月程度で納付書が届き、到着から1,2ヶ月以内が納付期限となることが一般的。

尚、不動産取得税に関しては、都道府県によって納付書が送られてくるタイミング・納税時期や納付期限が異なります。

納税期限は納付書に記載されているので忘れずに申請しましょう。

西村

マンション購入の手続きの流れについてはこちらの記事で紹介しています。

いちばんやさしい新築マンション・中古マンション購入の流れマンションの購入の流れと正しい知識をご案内。購入経験者も初心者の方も他のサイトでは見ることの出来ない情報を会話形式で分かり易く知ることができます。...

マンションの初期費用のシミュレーション

神谷

初期費用の種類や目安は分かりましたけど、実際にどれくらいの金額になるんでしょう？

西村

自分がマンションを購入するときに「初期費用がいくらになるのか？」ということは、 とても気になるポイントですよね。

ここからは、新築・中古マンションを購入する際にかかる初期費用を、実際の購入例に当てはめてシミュレーションしていきます。

新築マンションの初期費用のシミュレーション

物件価格7,000万円の新築マンションを6,300万円の住宅ローンを組んで購入した場合で初期費用を計算してみましょう。

【初期費用シミュレーション結果】

※ケースにより違いがあるため、おおよその目安となります。
※2 分譲マンションの場合、土地の分も登録免許税がかかる

初期費用の割合

初期費用の割合で大きいのは頭金です。

西村

このケースでは物件価格の10%を用意しました。

今回の初期費用の内訳では約60%を占めています。

次に多いのは手付金で、初期費用では約30％を占めています。

契約の証である申込証拠金は10万円程度です。

マレッピ

申込証拠金は、契約が成立しなかった場合には返還されるヨ。

登録免許税は、初期費用では約2%の割合です。

西村

マンションの場合、土地の分も登録免許税が課税されます。

印紙税は売買契約書を作成する際に必要な税金です。印紙を売買契約書に貼付し、消印することで納付したとみなされます。

令和6年3月31日までに作成する「不動産の譲渡に関する契約書」については、印紙税額が軽減されています。
物件価格7,000万円の場合は3万円を納付することになります。

登記費用は登記手続きをする際に司法書士に支払う手数料です。金額は司法書士事務所により異なります。

新築マンションの購入で、デベロッパーから直接購入した場合は仲介手数料はかかりません。

西村

この仲介手数料がないため、新築マンションは中古マンションを購入するより、初期費用が安くなります。

しかし、新築マンションには、個人が売主の中古マンションにはかからない、ディベロッパーの利益や建物にかかる消費税があるので、諸費用も含めた総額を比べると良いでしょう。

また、意外にかかるのが住宅ローン事務手数料で、今回のケースでは初期費用の内、約6％を占めています。

新築マンションを購入するときは住宅ローンを利用するのが一般的ですが、融資額が高いほど手数料も上がるため、頭金を入れたほうが事務手数料は安く抑えられます。

マレッピ

住宅ローン事務手数料は融資額の2.2%（税込）と設定している金融機関が多いヨ。

忘れた頃に届く？「不動産取得税」の納税にも注意

「不動産取得税」は不動産（土地、家屋）を取得したときにかかる税金です。

固定資産税評価額を2,000万円と仮定した場合、不動産取得税は60万円です。
※軽減税率として3％適用　※5

令和6年3月31日までに取得した不動産にかかる不動産取得税は、土地・家屋ともに固定資産評価額に対し3％の税率で課税されます。※6

都道府県から送付される納税通知書が届いてから支払うもので、届く時期は自治体により違いがあり、取得後半年くらいで届くのが一般的です。

西村

購入時には必要ありませんが、購入後半年ほどで納付しなければならないため注意しましょう。

ちなみに、今回のケースでは新築マンションの購入のため、「新築住宅の1,200万円控除」を利用できます。

マレッピ

詳しくは、この記事を確認してみてネ！

中古マンションの初期費用のシミュレーション

マレッピ

次に、実際の中古マンションを購入する場合の初期費用をリサーチしてみよウ。

物件価格5,000万円の中古マンションを4,500万円の住宅ローンを組んで購入した場合の、初期費用シミュレーションが以下の通りです。

【シミュレーション結果】

※ケースにより違いがあるため、おおよその目安となります。
※マンションの場合は、土地の分も登録免許税がかかる

中古マンションの売買では仲介手数料がかかる

中古マンションの売買では仲介手数料がかかります。

400万円以上の取引価格の場合、物件価格の3％＋6万円×1.1（消費税）の金額となるため、初期費用の中でも大きな割合を占めるお金となります。

西村

物件価格5,000万円の中古マンションのケースでは、仲介手数料の上限は約170万円で、約3割を占めています。

購入前に確認すべきポイント

マンションは高額な買い物です。

先に紹介した初期費用に加え、購入後には住宅ローンの支払い、管理費や修繕積立金などのランニングコストもかかってきます。

そのため購入する前に、将来の住み替えやライフスタイルの変化も考慮して、以下の3つのポイントに注意することが必要です。

西村

ここでは、購入前に確認すべきポイントについて解説しましょう。

入念に資金計画を立てる

先述の通り、マンションを購入するときにかかる費用は購入代金だけではありません。諸費用を含めると、合計して数百万〜数千万円かかる場合もある大きな出費です。

西村

初期費用だけしか考えていないと、後々かかる維持費や住宅ローン返済費用などで生活が苦しくなってしまうこともあります。

そのため、マンション購入を検討するなら、まずは購入予算を決めましょう。購入時にどのくらいまでお金を出せるのか、目安を付けておくことは非常に重要です。

予算を決めるにあたって一番重要な要素は「世帯年収」です。

一般的にマンション購入費用の目安は、低金利下の昨今では「年収の6〜10倍程度」までと言われています。自分の年収と生活費を踏まえて、いくらまでなら住宅にお金を掛けられるのかよく考えてみましょう。

マレッピ

自分の年収ではどのくらいのマンション購入予算を組めるのか、知りたい人はこの記事も読んでみてネ！

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購入時期・引っ越し時期を工夫する

マンションの売買市場には、繁忙期や閑散期というものが存在します。

そのため、購入する時期にも注意するようにしましょう。

不動産の動く時期は1～3月が多いため、引越しのピークは2～4月となります。この時期は混雑するうえに引越し費用も高いので、できるだけ避けたいものです。

おすすめは閑散期である5～7月、11～12月で、午前より午後の時間を選んだほうがさらに引越し代を抑えられる可能性があります。

資産価値を考える

マンションを購入するときは、将来物件を手放すことも念頭に、資産価値も考えた上で購入するのをおすすめします。

資産価値とは、「マンションの価値（価格）の維持のされやすさ」を指します。

一般的に建物は年月の経過とともに老朽化して価値（価格）が低下しますが、マンションによっては低下しにくい、あるいは価値（価格）が上昇するものもあります。

いつか売却する可能性があるなら、「資産価値が維持されるであろう物件」を選ぶ事によって、損を防ぐことができます。

資産価値には、「エリア」「最寄駅からの距離」「管理状況」など、物件の持つ様々な要素が影響します。例えば、駅から徒歩5分以内の物件や、学校・病院・スーパー・公園などの生活関連施設が集積している立地にある物件は資産価値が高くなる傾向があります。

住み替えは期せずして行わざるを得なくなることもあります。将来的に売却する可能性があることも考慮して、資産価値の高い物件を選びましょう。

西村

近年はマンション価格の上昇が続いているので、「資産価値が高い物件」を購入すると、いざ売却というときに購入時よりも高値での売却も期待できますよ。

マンションレビューでは、「マンション偏差値」という、マンションの資産価値を数値化した指標を確認することができます。

「マンション偏差値」は物件概要などのデータに基づいて、マンションの資産価値を客観的に評価＆点数化したものです。
数字が大きいほど資産価値の高い物件であると判断することができます。

偏差値が高い物件を探すことで、将来に渡り、価格が下がりづらい、もしくは値上がりする可能性がある物件に出会えます。是非ご活用下さい！

マレッピ

資産価値が高い物件の見極め方はこの記事の中で紹介しているヨ！

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初期費用を節約する方法

森本

購入前に考えるべきポイントは分かりましたが…なんとか初期費用を節約できないでしょうか？

神谷

初期費用だけでこんなに大きな出費が必要なのは苦しいです。

西村

少しでも初期費用を抑えたいなら、以下の方法を実践しましょう！

ここからは、具体的な初期費用を節約する方法について解説していきます。

①仲介手数料割引の相談をする

神谷

さっきのシミュレーションでは仲介手数料は170万円もしましたよね…

森本

安くしてもらうことはできるんですか？

西村

はい！仲介手数料は交渉で安くなる可能性があります！

仲介手数料は初期費用の中でも大きな割合を占めるため、できるだけ節約したい項目です。

不動産会社との話し合いによっては、仲介手数料の値引き交渉も可能です。値引き交渉を成功させるためには、タイミングや依頼する会社をよく見極めましょう。

マレッピ

仲介手数料の値引き交渉が成功しやすいケースを紹介するヨ！

大手不動産会社の場合は仲介手数料の値引きができないケースが多いですが、取引によっては、割引してくれるケースもあります。

西村

仲介手数料の仕組みや値引き方法については、この記事で詳しく紹介しています！

【早見表付き】不動産仲介手数料の値引き交渉や計算方法を解説！相場ってあるの？不動産仲介手数料についての知識が無い状態で不動産会社と契約を結ぶと後悔することになるかもしれません。この記事では、不動産仲介手数料の仕組みと注意点をわかりやすく解説します。...

②保険料は安くできる

マンション購入をするときには火災保険や地震保険に加入する必要があります。

保険料は会社やプランにより色々あって、団体割引等、割引制度がある商品を選ぶと、保険料を安く抑えることができます。

住宅ローンを利用する際は、火災保険に加入することが義務付けられており、ローンを利用しない場合もリスク管理のために加入するのが一般的です。

火災保険料にはさまざまな商品が提供されており、支払い方法も年払いや月払い、一括払いと好きな方法を選べます。

マレッピ

保険会社の商品を比較してみるヨ！

【火災保険の例】

※17
※建物保険金額1,000万円・家財保険金額500万円・地震保険あり

西村

火災保険を選ぶときは必ず複数社で見積もりをし、保険料・補償内容ともに納得できる商品で契約しましょう。

③住宅ローン手数料が安い金融機関を選ぶ

住宅ローン手数料は金融機関により異なるため、少しでも安い金融機関を選びましょう。

近年ではネット銀行が安い手数料でサービスを提供しており、ソニー銀行の住宅ローンでは定額4.4万円と非常に割安です。

通常の住宅ローン手数料は「借入額×2.2%」で計算されており、例えば3,000万円を借入する場合は66万円かかることになるため、比較するとかなり安いといえます。

マレッピ

住宅ローン手数料がお得なネット銀行を紹介するヨ！

※18 ※19 ※20

上記のネット銀行は事務手数料が安いだけでなく、保証料がゼロ円です。もちろん金利も含めた総支払額を比較する必要がありますが、都市銀行だけでなく、ネット銀行も選択肢の一つとしておすすめします。

西村

不動産会社に提携ローンを聞いてみるのも良いですよ！

④登記を自分で行う

不動産を取得すると所有権移転登記などの登記手続きが必要です。これらの手続きを自分で行えば、司法書士に支払う手数料が不要になります。

西村

所有権移転登記などは、資格保有者が行うと法的に規定されていないため、所有者自身が手続きしても問題ありません。

ただ、抵当権設定登記を自分で行う場合は金融機関との共同申請となり、同意が必要となります。

そのため、住宅ローンを借り入れた場合は、金融機関から許可を得なければ行えません。金融機関からすると、貸し付けた住宅ローンの担保であるため、許可が下りることは難しいといえます。

万が一、きちんと抵当権設定登記を済ませていなければ、金融機関は返済が滞った時に、資金が回収ができなくなるからです。

したがって、登記の専門家である司法書士が行うことを義務付ける金融機関が大半です。

神谷

所有権移転登記などの重要な登記手続きは、司法書士に依頼したほうが安心ですね。

⑤税金の軽減措置を利用する

税金の優遇措置も上手く活用するようにしましょう。

印紙代、登記費用、不動産取得税に関しては、令和6年3月31日を期限にさまざまな軽減措置が用意されています。

【印紙税の優遇措置】

※21

【登記費用（登録免許税）の優遇措置】

※22

【不動産取得税の優遇措置】

※23※24
※控除額・対象築年月は自治体により異なります。
※上記は東京都の場合の控除額です。

まとめ

神谷

マンション購入って、本当に大きなお金が動くんですね。金額の相場を見て対策を立てたいと思います！

森本

教えてもらった節約方法やポイントは片っ端から実践します！

西村

自分の世帯年収や費用の相場を見極めて、後悔しないマンション購入をしてみて下さいね。

マンション購入にかかる初期費用のまとめ

マンション購入時にかかる初期費用の種類と相場

4,000万円の中古マンションを購入して、3,500万円の住宅ローンを借り入れした場合を例にすると、下記の通り。

費用項目	費用目安	支払い先	費用の解説
手付金	200万円〜400万円	売主	売買契約成立を示すために、 物件価格の一部を先払いするお金
頭金	500万円	売主	物件価格から住宅ローン借入額を 引いたお金（自己資金）
印紙代	１万円※1	税務署	売買契約書に貼る印紙代
登記費用	18万円〜22万円※2	司法書士	・不動産の所有者や情報を記帳に登録する際にかかる登録免許税 ・手続きを行う司法書士への報酬
保険料	27万円※3	保険会社	・火災保険など ※住宅ローン融資を受ける際に必須であることが多い
住宅ローン保証料	62万円〜132万円※4	金融機関	万が一住宅ローンを支払えなくなった際、 保証会社に代わりに返済してもらうための保証料 （その後、保証会社から債務の返済を迫られます）
住宅ローン諸費用	0〜77万円※5	金融機関	・住宅ローンを組む際にかかる事務手数料 ・住宅ローンを組む際の契約書に必要な収入印紙代
不動産取得税	0万円～70万円	地方自治体	不動産を取得したときに一度だけ発生する地方税
不動産仲介手数料	138.6万円	不動産会社	不動産会社に支払う成功報酬
固定資産税清算金	1万円～50万円	売主	年間の途中で所有者が変わった場合、 売主が負担した固定資産税を精算するための費用

支払いのタイミングはこちら。

購入前に確認すべきポイント

1. 入念に資金計画を立てる
   …無理のない購入ができるよう、世帯年収から購入費用の目安の検討をつける。
2. 購入時期・引っ越し時期を工夫する
3. 資産価値が維持されやすい物件を選ぶ
   …将来物件を手放すことも念頭に、「エリア」「最寄駅からの距離」「管理状況」など、物件の価値が下がりにくい要素も確認する。

初期費用の節約方法

1. 仲介手数料の割引の相談をする
2. 火災保険は相見積もりをして、団体割引等の割引制度がある商品等安い商品を選ぶ
3. 住宅ローン手数料が安い金融機関を選ぶ
4. 登記を自分で行う
5. 「印紙代」「登記費用」「不動産取得税」に関しては、税金の軽減措置を利用する

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