この記事で学べること・ポイント
- 中古マンションの探し方のポイント
- 物件の価格相場の調べ方
- 優良物件の見つけ方
不動産の購入、売却は、大多数の方にとって、一生に一度か二度しかないイベントです。
動く金額も大きいため、マンション選びに慎重になる方も多いと思います。
そこで今回は、会員数80万人超えの不動産データサイト「マンションレビュー」や不動産エージェントをうまく活用した上手なマンションの探し方を解説していきます。
予算や自分の希望する条件を整理し、災害リスクなどの要チェックポイントを抑えて、上手く自分にあった物件を見つけていきましょう！
自分が一番重視する条件はなにか？中古マンション探しの条件整理をしてみよう
具体的な物件を探し始める前に、中古マンションを探す上での希望条件の優先順位付けを行いましょう。
希望条件やNG条件を明確することで、自分に合った中古マンションをうまく絞り込めるようになります。
神谷さんのように、何を重視すれば良いのか迷ってしまう方もいると思います。
中古マンションを探すときは、次の要素を軸として、自分が何を一番重視しているのか考えてみてください。
- 予算
- エリア
- 築年数
- 広さ
予算
予算は最も重要な条件となります。
自分の収入と長期にわたって返済していける住宅ローンの金額をもとに、購入予算を決めておきましょう。
一般的に、「物件購入価格の目安」は世帯年収の5〜7倍が理想と言われています。
いくら魅力的なマンションでも、予算を上回る物件は選択肢に入れることができません。
また、マンションは、管理費や修繕積立金がかかり、ローンと同様に毎月の住居費となります。
これらのコストも含めて、余裕のある予算設定をしてください。
エリア
エリアも早めに決めておきたい要素です。
不動産会社はそれぞれ得意とするエリアがあるため、エリアが決まらなければ地域に精通した不動産会社から良い物件の紹介を受けるのが難しくなります。
購入エリアが決まるまでは、闇雲に不動産会社に頼むよりも、まず【マンションレビュー】のような不動産ポータルサイトなどで、自分で魅力的な物件を探す方が効率的です。
築年数・広さ
日本のマンション市場においては築年数、広さ、エリアが価格に大きな影響を及ぼします。
予算設定にも関わってくるので、特にエリア、築年数、広さの希望については早めに整理するのがおすすめです。
全ての希望をかなえる予算範囲内の物件はなかなか見つからないため、自分の中で、「エリア、築年数、広さ」の3つの要素の希望条件に優先順位をつけて、優先度の高い条件を多く満たす物件を探すとよいでしょう。
中古マンション探しを始める前に知っておくこと
中古マンションを探す際には、「本当に条件の良い物件はポータルサイトにはほとんど掲載されない」ということを覚えておいて下さい。
不動産会社も成約率を高めたいので、購入意欲が特に高い顧客ほど、優良物件を優先的に教えてもらえる傾向にあります。
そして、一通り不動産会社が情報を持つ顧客先に案内しても成約に至らなかった物件が、会社のWebサイトや不動産ポータルサイトに掲載されます。
そのため、中古マンションの「未公開物件」や「新着優良物件」はエージェントと接点のある顧客へ先に紹介され、「優良物件」はポータルサイトに掲載される前に、顧客に紹介されがちです。
質が高く魅力的な物件を見つけるためには不動産会社に相談して、良好な関係を作っておき、条件の良い物件を優先して紹介してもらえる状態を作ることが近道です。
不動産会社からよい物件を引き出すためには、事前の条件整理をして、年収等の資金計画に関わる情報も伝えて、不動産会社に「この顧客は条件に合致する物件を紹介すれば購入してくれる客だ」と認識してもらうことが大切になります。
不動産会社に頼む前に売買相場を把握する
不動産会社に相談する前に、必ず希望エリアの平米単価、もしくは坪単価といった売買相場を把握しておきましょう。
売買相場を把握しておけば、自分が検討エリアでマンションを購入するために必要な予算がわかります。
また、実際に条件の良い物件が販売された際も、それが割高か割安か判断することができます。
必要な予算がわかると、自ずと購入可能なエリアも決まり、更に築年数などのより詳細な条件を詰めていくことができます。
また、紹介された物件の適正価格を把握できるようになるため、割高な物件を購入せずにすみます。
マンションレビューでは、各マンション毎に推定適正価格がわかるため、候補としている物件の価格相場を確認できます。
例えば、「シティタワー品川」の推定適正価格は11,468万円で、適正価格ゾーンは11,182 ～ 11,755万円です。※2025年5月現在
この推定適正価格をもとに、実際に売り出されている物件価格を比較してみると、その売り出し物件が割高か割安かがわかります。
【AIサーチ】では、エリア検索でマンションを絞り込む際、「高資産価値・割安を表示」もしくは「値下げを表示」を選択すれば、条件に見合った物件の販売情報のみが表示されます。
また、マンションレビューに会員登録して、検討中のエリアや希望金額を設定すると、【AIレコメル】がいち早く高資産価値物件をメールで知らせてくれます。
不動産会社と良好な関係を作る
先述したとおり、新着優良物件の情報はポータルサイトには掲載される前に、不動産会社が過去に接点を持った顧客に優先的に紹介されます。
- Web上には掲載されていない優良物件が存在する
- そのような物件は不動産会社から直接紹介してもらう必要がある
- そのために、不動産エージェントに自分を優良顧客だと思わせる必要がある
Web上に出回る物件は、情報が公開されて一定期間が経過した物件が中心となるため、Webを検索しているだけでは優良物件を見つけるのは難しいでしょう。
優良物件に出会うためには、不動産会社へ積極的に問い合わせて、良好な関係性を築いておき、一早く条件の良い物件を紹介してもらうことが大切です。
つまり、「物件購入の意思が強く」、「購入する資金力もある」と思われることがポイントになります。
- 予算詳細や希望条件を不動産会社エージェントに伝えておく
- 勤務先、年収、自己資金などの情報も伝えておく
上記なようなことを伝えられていれば、不動産会社としても「買えない人に物件を紹介していた」ということが起こらないため、安心して物件を紹介できます。
エージェントは平均月30人程度の顧客と話すため、詳細な情報を伝えて、顧客として覚えてもらう必要があります。
購入を検討する上での条件を事前に整理したら、それをエージェントに積極的に伝えて、情報交換を密に行いましょう。
また、優良物件を紹介されて、それが気に入ったらすぐに内見するフットワークの軽さも重要になります。
恵比寿不動産では、無料匿名会員登録で、優秀な不動産エージェントから「最新物件情報」「未公開物件」等の紹介をいち早く受けられます。
優良な中古マンションを探している人は、ぜひ【恵比寿不動産の無料物件リクエスト】を利用してみてください。
優良物件の探し方のコツ・ポイント5選
「優良物件」とは、自分で整理した条件に合い、相場価格よりも割高ではない物件のことです
マンションの購入を検討する動機が人それぞれであるように、何を重視するかも人それぞれ異なります。
絶対的に「これが優良物件」という物件は存在せず、自分が重視した条件にどれくらいマッチしているかが指標になります。
- 価格が相場価格より割高ではない
- 価格が下がりづらい、もしくは値上がりする可能性が高い（リセールバリューが高い）
- 駅から近く、交通アクセスも良い
- デザイン、築年数、設備などについて自分の希望条件を満たしている
- 災害・犯罪などのリスクが低いエリアにある
- 日当たりが良い
- 使いやすい間取り
- 天井高が高い
- 物件やその地域にブランド力がある
・・・etc
①資産価値が高い物件を選ぶ
マンションを購入する際は、資産価値が高い物件を購入することを意識してください。
資産価値が高いマンションとは、「価格が落ちにくい、もしくは将来値上がりする可能性のある物件」のことです。
マンションを購入する場合、当面はその物件に住むと思いますが、ライフスタイルの変化に応じて将来売却を検討する時が来るかもしません。
資産価値が下がらない物件であれば、売却するタイミングが来たとしても、数多くの選択肢を持つことができ、場合によっては、利益を得ることもできます。
立地条件が良い（駅距離・住環境）
立地については、まずは駅からの距離が近いことが重要です。
エリアでいうと、その地域の大都市の都心部に近いエリアや、その地域の大都市の都心部へのアクセスが良いエリアなどは資産価格が落ちにくいです。
その上で、周辺施設が充実している・治安がいい・災害リスクが少ないといった住環境の要件も満たせる立地であれば、今だけでなく長期にわたり資産価値を維持できる可能性が高くなります。
需要の高い間取り
日本全体で言うと、ファミリー向けの3LDKや高齢化社会の中で年配夫婦向けの2LDKが人気です。
ただし地域によってもトレンドや居住者の年齢層が異なるため、そのエリアの人気の間取りを確認しておきましょう。
日当たり or 眺望が良い
日当たりや眺望は良いに越したことがありません。
日本では南向きの部屋が人気で、前方に日を遮るものがない物件がおすすめです。
ただし、タワーマンションの場合は、向きよりも「眺望が抜けているか」「何が見えるか」の方が重要です。
例えば「北向きだが東京タワーが見える」といった部屋は人気が出ますが、「南向きでも眺望が悪い物件」は人気がないことがあります。
管理が行き届いている
また、管理の質も見逃してはいけません。
清掃が雑だったり、修繕計画がきちんと計画されていないと、建物が劣化し、資産価値が維持されなくなります。
情報収集や内見の際には、ゴミ置き場等の共用部も確認して、マンション管理の状況にも着目するようにしましょう。
マンションのブランド力が高い
近年ではマンションブランドも資産価値に大きな影響を及ぼしています。
有名なところだと、以下が挙げられます。
- 「三井不動産レジデンシャルのパークホームズ、パークシティ、パークタワー」
- 「三菱地所レジデンスのパークハウス」
- 「住友不動産のシティハウス、シティテラス、シティタワー」
- 「野村不動産のプラウド」
- 「東京建物のブリリア」
- 「東急不動産のブランズ」
など
大手不動産会社が分譲するマンションは質が高いものが多い上に、「大手が作ったマンションだとなんとなく安心」と感じる方も多いため、マンションブランドは、資産価値に大きく関わってきます。
総戸数が多い・タワーマンション
総戸数が多い大規模物件やタワーマンションも値上がり率のデータを見ると、資産価値が維持されやすい傾向があります。
マンションは管理や修繕が重要で、そのためにはお金がかかるのですが、総戸数が多いとスケールメリットが生じます。
結果として、１戸あたりの管理費や修繕積立金の負担は小さくなり、管理・修繕が良好に行いやすくなります。
タワーマンションも大規模物件である上に、眺望を確保しやすく、駅の目の前のような市街地でも高層階であれば騒音等も少なく居住性も高いため、根強い人気があります。
そのため通常のマンションよりも、資産価値が維持されやすいというデータがあります。
エリアのランドマーク物件
エリアの「ランドマーク物件」も資産価値が高くなる傾向があります。
その街に住む誰もが知っているような物件は、「あのマンションに住みたいな」と思う人が多くいるため、需要が多くあり、価値が下がりづらくなります。
また、資産価値を調べる上では、マンションレビューの各コンテンツを活用するのも有効です。
②騒音や居住者の口コミを確認
長期にわたって快適に暮らすためには、騒音や実際の住み心地など住環境のチェックも重要です。
騒音については、周辺環境からある程度想定できます。
周囲に繁華街、工場、幹線道路などがある場合は、騒音のリスクをある程度意識しておかなければいけません。
住み心地について知るためには、居住者の口コミを調べるのが有効です。
マンションレビューの口コミコンテンツには居住者が投稿した、「住んでみないと分からない情報」が項目別に評点と共にまとめられています。
購入前には、必ず口コミを確認することをお勧めします。
③内覧時には現地でしかわからないことをチェック
物件探しではWeb上の情報だけで比較しようとしてしまいがちですが、ある程度候補を絞ったあとは、必ず現地の下見や内見をしましょう。
現地を見ることでしかわからないポイントとしては、次のような要素があります。
- 周辺環境
- 居室内の雰囲気や印象
- マンションの共用部分
- 管理状況
まず見ておきたいのは周辺環境です。
駅からマンションまでの道が極端に騒々しかったり、夜に暗くて危険だったりしないか、近くにある店舗は利便性が高いか、通学路に危険はないかなど、周辺環境においては実際に見てみなければわからないポイントが多数あります。
Webサイト上では、居室内の様子については画像、動画、間取り図などでしか見ることができません。
実際に見た印象がWeb上で見た印象と異なることもしばしばあるため、最終的に購入する物件を決める前に、必ず実際の居室を見ておきましょう。
また、共用部分について確認しておくことも大切です。
居室内と異なり、共用部に関する情報はWeb上に詳しく書かれていない物件もあります。
通路やエレベーターなどの様子や共用設備のクオリティなどは、実情を目で確認した方がよいでしょう。
管理状況についても確認しておいてください。
特に中古物件で差がつくのは清掃や設備のメンテナンス状況です。
ゴミ置場、駐車場、駐輪場、外壁のクラック、鉄部の塗装状況を確認しましょう。
清潔で設備が適切にアップデートされている物件は、築年数が経過しても快適に過ごる上、資産価格も維持されやすくなります。
管理人やコンシェルジュがついている場合は、彼らの対応の良し悪しもみておくと良いでしょう。
④耐震性、災害リスク、管理費の値上げ計画の有無をチェック
長期にわたって心身ともに快適に暮らし、資産価値を維持しやすい物件を選ぶために、耐震性と災害リスクもチェックしておきましょう。
まず確認しておきたいのは耐震性です。
地震の多い日本において、耐震性は重要なチェックポイントとなります。
耐震基準には、1981年6月に施行された「新耐震基準」と、1950年に施行された「旧耐震基準」があります。
旧耐震基準は震度5程度の地震でも倒壊・崩壊しない基準である一方、新耐震基準は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷で済み、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」ことを意味する基準となります。
近年だけでも阪神大震災や東日本大震災など震度6以上の地震がたびたび発生していることをふまえると、新耐震基準を満たす物件を選んだ方がよいでしょう。
また、ハザードマップで土砂崩れや浸水など、そのエリアの災害リスクについても確認してください。
災害リスクは低いに越したことはありませんが、全くリスクがない物件は見つけにくいものです。
マンションでは、土砂崩れや浸水などが起こっても生命の危険に晒されることは少ないため、リスクの高い災害を把握し、避難所の確認や災害グッズの備えなど、対策を施しておきましょう。
管理費や修繕積立金などの値上げの議論が管理組合内でされているかも把握しておいてください。
これらのコストは毎月発生するため、値上がりがあると、想定外に将来の住居費が高くなる原因となります。
不動産仲介会社に、管理組合の総会議事録を取り寄せてもらえば確認できます。
例えば海の近くの物件は、塩害により劣化が早まる恐れがあり、将来の修繕やメンテナンスに余分な費用がかかる場合が多くなります。
⑤リノベーション可能かチェック
中古マンションは購入した時点で相応に築年数が経過しているため、新築よりも劣化が早い恐れがあります。
また、物件によっては購入時点で既に劣化が進んでいたり、間取りが古い場合もあることから、リノベーションにより、自分好みの部屋にバリューアップすることも視野に入れておきましょう。
購入時は検討していなくても、家族構成やライフスタイルの変化により居室内をリノベーションしたいと思うようになる可能性も考えられます。
マンションの中には、構造上の問題や管理規約が厳しいため、自由にリフォーム・リノベーションなどを行なえない物件もあります。
| チェック項目 | チェックする主な内容 |
|---|---|
| 壁が抜けるか | リビングを広くしたい場合などに確認 |
| 水回りの段差 | 室内に段差がないか |
| 天井裏のスペース | 天井裏にスペースがあれば天井を高くできる可能性がある |
| 共用部分 | インターホン、玄関扉、バルコニーなど |
素人が見ても、壁が抜けるかなどは分からないため、リノベーション前提で購入を考えているなら、工事の専門家や担当者と一緒に内覧できると理想的です。
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よくある質問
Q.ポータルサイトだけで優良物件を探すのは厳しいでしょうか？
ポータルサイトだけで物件を探しても、全ての物件にリーチできない可能性はあります。
優良物件は、ポータルサイトに掲載される前に、不動産会社が優良顧客に紹介し成約するケースがあります。
そもそもポータルサイト等で公開せずに、販売活動をする物件もあります。
魅力的な優良物件を見つけるには、あらゆる選択肢を用意しておいた方が出会える可能性が上がるため、不動産仲介会社に積極的に希望や前提条件を伝え、マッチした優良物件を紹介してもらった方がベターです。
Q.希望のエリアが決まっていないときはどうやって探すのが良いでしょうか？
エリアを絞る決め手がないのであれば、まずは予算、広さ、築年数に目処をつけてみましょう。
エリアによって物件価格の相場は大きく異なるので、予算、広さ、築年数が決まれば購入できるエリアは自然と絞られます。
購入可能なエリアが絞られたら、自分や家族の職場・学校のほか、よく訪れる街などの生活圏となる地域の近隣もしくは、それらの地域へのアクセスの良いエリアを選ぶのがよいでしょう。
また、治安や水害等のハザードマップも確認し、リスク要因も把握してください。
長期にわたりそのエリアで暮らすことを念頭に、リスクを許容でき、安心して暮らしていけるエリアを候補としましょう。
Q.ポータルサイトにも載っていない優良物件はどうやったら見つけることができますか？
まずは、希望エリアを得意エリアとしている不動産仲介会社に積極的にアプローチしましょう。
彼らは、ポータルサイトには掲載されていない優良物件を多く抱えていたり、優良物件を一早く紹介してくれる可能性があります。
都市部の場合は複数の仲介会社が競合していることも多いので、一つの会社で満足せず、いくつかの会社を回って探してみてください。
また、有力な物件を見つけた時は必ず、現地を訪れて、実際に物件や周辺環境を見るようにしましょう。
web上や紙面の情報では魅力的に見えても、実際に見るとイメージと違ったり、物件自体はよくても周辺環境に難があったりといったケースは珍しくありません。内見までしっかり済ませることで「自分に合った優良物件」を手に入れられるでしょう。
まとめ
A.物件探しをする前に、次の4つを「物件購入で重視する条件」順に、優先順位をつける。
- 予算
- エリア
- 築年数
- 広さ・間取り
A.価格相場を調べるなら、マンションレビューの「推定価格相場」コンテンツや、「AIサーチ＆AIレコメル」が便利。高資産価値や割安・割高物件がひと目で分かる。
A.優良物件ほどポータルサイトには掲載されない。不動産会社は成約率を高めるために、購入意欲が特に高い顧客が優良物件を優先的に教えてもらえる傾向にある。
- 予算詳細や希望条件を不動産会社エージェントに伝えておく
- 勤務先、年収、自己資金などの情報も伝えておく
など、「物件購入の意思が強く」、「購入する資金力もある」と思わせるのがコツ。
A.優良物件を探すうえで重視すべき項目は次の4つ。
- 資産価値が高い物件を探す。資産価値は、マンションレビューの「マンション偏差値」などで確認できる。
- マンションレビューなどで実際の居住者の口コミを確認する。
- 周辺環境や共用部の管理具合、居室内の雰囲気など、現地でしかわからないことを内覧でチェックする。
- 耐震性、災害リスク、管理費の値上げ計画の有無をチェックする。
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