マンション購入時の頭金の平均は？「頭金なし」でローンを組む注意点も解説！

神谷

住宅ローンを借りるときって、頭金をいくらか準備する必要があるんですよね？

森本

どのくらい用意するのがいいんでしょうか？

西村

マンションを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用しますから、気になりますよね。

マレッピ

ここでは、頭金をいくら用意するのがよいのか、また頭金なしで住宅ローンを組む際の注意点などを解説していくヨ！

従来は物件購入額の2割ほどが頭金の目安と言われていましたが、低金利が続く近年では頭金なしの「フルローン」でマンションを購入する人も多くいます。

この記事では、マンション購入時の頭金について詳しく解説をします。

頭金の平均や頭金なしで住宅ローンを組む判断基準についてもお伝えします。

西村

マンション購入を検討している方は参考にしてくださいね！

大岡美紀

キッズ・マネー・ステーション認定講師、ファイナンシャルプランナー。
大阪府在住。一児の母。金融教育を広めるために、放課後教室やPTA主催の親子マネー講座で講師を務める一方、大人向けのやさしいマネー講座の開催や執筆活動を通して、「子どもとママのためのFP」として活動中。得意分野はキャッシュレス決済・老後資産形成・初めての投資など。

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マンション購入時の頭金の平均とは？

森本

マンション購入時に、どの程度の頭金を用意すればいいんですか？

西村

1割くらい用意している人が多いけれど、最近では頭金なしで購入している人も多くいますよ。

まずは、マンション種別ごと、年代ごとの頭金の平均を見てみましょう。

新築マンションの「頭金」平均は購入金額の約17％

新築マンションの「頭金」は購入金額の約17％、中古マンションの場合は約14％が平均です。

「住宅金融支援機構 フラット35」の調査によると、「新築・中古マンションの購入金額・頭金の平均と自己資本比率」は以下の通りです。

※1 

西村

自己資本比率とは、「購入金額に占める手持金(頭金)の割合」のことです。

森本

購入金額の1〜2割以下で頭金を準備しているんですね。

20代、30代、40代以降 − 若い層ほど「頭金なし」で購入している

次に、年代別の頭金の割合を見ていきましょう。

「三井住友トラスト・資産のミライ研究所」の調査によると、住宅購入者全体の約27％が「頭金なし」で最も多く、次いで約22％が「頭金は1割」と回答しています。

※2三井住友トラスト・資産のミライ研究所「2021年 １万人アンケート調査より　住まいと資産形成に関する意識と実態調査」

マレッピ

年齢が低いほど「頭金なし」の割合が多く、20～30代は5人に2人が「頭金なし」で購入しているネ。

若い層が「頭金なし」で購入している割合が多いのは、平均給与が理由の1つとして考えられます。

西村

厚生労働省の調査※3によると、29歳以下の平均世帯年収は362.6万円であり、最も高いのは50〜59歳の756.0万円でした。

30〜39歳の平均世帯年収は614.8万円、40〜49歳は694.8万円であり、29歳以下が低いことがわかります。

29歳以下であれば、入社から間もないため、給与が低く、さらに貯蓄も潤沢でないため、「頭金なし」で購入を決断している人も多いと考えられます。

また、近年若い層の投資をしている人の割合が上昇している点も理由の1つとして考えられます。

マレッピ

野村総合研究所の調査によると、投資を行っている人の25～29歳の割合は、2018年の6.6％から2021年は17.9%と増加してるヨ。※4

低金利が後押しになり、頭金を少なく、借入を多くして、手元の資金を厚くし、それを株・債権・暗号資産等の投資資金に回したり、資産を増やしてから繰り上げ返済をしたいという人が一定数いると考えられます。

西村

国策としての「貯蓄から投資へ」や老後2,000万円問題、スマホで簡単に少額から投資ができるようになったことも影響しているかもしれませんね！

50～60代になると住宅ローンの借入れのハードルが上がるため、他の世代と比較して頭金を2〜3割程度用意する人が増えます。

頭金を用意する人が多いのは、高齢になるほど借入上限年数が短くなり、返済比率が高くなる影響で、借入総額が少なくなる影響があると思われます。

西村

退職金を頭金として利用している人が多いことも考えられますね！

頭金は結局いくらがいいの？100万？200万？500万？

森本

平均は分かったけど…結局、頭金はいくら用意するべきなんでしょう？

1990年後半から近年は史上最低金利が続いています。

そのため従来の、「頭金は2割を用意すべき」という考え方は古いとも言えます。

低金利で住宅ローンを借りて、頭金を入れずにその分を資産運用に回し、住宅ローンの支払い金利よりも高いリターンを狙うというのも1つの考え方です。

西村

頭金を多く用意すれば借入総額は減りますが、無理をして頭金を増やすとリスクもあることを覚えておいてくださいね！

また、頭金を何年もかけて貯めているうちに金利が上がってしまったり、希望の物件が売れてしまう可能性もあります。

マレッピ

貯蓄のペースとライフスタイルの変化のタイミングが合わないこともあるネ。

さらに、マンションを購入するときにかかるのは頭金だけではありません。

税金や手数料などの諸費用や引越し費用も必要なので、余裕資金を全て頭金に回すことはできません。

頭金をいくら用意するか考えるときには、「売却するときにローン残高が売却価格金額を下回るための頭金の金額」を1つの目安にして決める方法もあります。

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「頭金」の基本情報〜なぜ、いつを解説！

森本

頭金を用意するメリットは何があるんですか？

西村

一番大きいメリットは「総返済額が減ること」ですね。

マレッピ

他にも審査などにも影響があるから、詳しく確認していこウ！

頭金を支払う5つのメリット

頭金を支払うメリットは大きく分けて5つあります。

西村

1つずつ確認してみましょう。

①総返済額に違いが出る

住宅ローンを借りると、利息が発生します。

物件価格のうち、頭金として支払う分には利息はかからないので、総返済額が少なくなります。

総返済額が少なければ、月々の支払いも少なくなるので住宅費の負担を軽くすることが可能です。

②審査を有利に進める

住宅ローンを借りるときには金融機関が審査をします。

ローンの審査は年収に対する返済比率で審査しますので、頭金を用意して借入金額を抑えると、返済比率が下がり、審査に通りやすくなります。

③借入期間を短縮できる

頭金があれば、頭金なしの場合より、借入額を減らすことができます。

「子どもが大学に進学する前に完済したい」「退職までの短期間で完済したい」などの理由で、短い借入期間を希望する方も多くいます。

西村

頭金の有無に関係なく、仮に35年ローンを組んだ場合は、35年かけて返済していくことになります。

また、頭金を用意し、毎月の返済額を頭金なしの場合と同程度にした場合、返済期間の短縮にもつながります。

頭金を用意して総借入額を減らすことで、

「借入期間は35年のまま変えずに、毎月の返済額を12万円から10万円に減らす」

「毎月の返済額は１２万円のまま変えずに、借入期間を35年から30年に短くする」

といったことができるので、自分のライフスタイルや思考に合わせた判断が可能となります。

西村

借入額が減るので、借入期間が同じなら頭金有の方が毎月の返済額は少なくなりますね！

④金利が低くなる

住宅金融支援機構の「フラット３５」では、頭金を1割以上支払うことで通常よりも低い金利で借り入れができるようになります。

また、民間の金融機関でも、頭金が2割以上ある場合は金利を下げてくれるところもあります。

「フラット３５」における金利の比較

※1出典：住宅金融支援機構「新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2022年12月）

わずかな金利の違いに見えますが、借入額が大きい住宅ローンにおいては、総支払額で見ると、結果的に数百万円ほどの差につながることを覚えておきましょう。

⑤将来売却しやすくなる

頭金を用意して借入額を少なくできれば、将来不動産価格が下落した場合でも、売却や住み替えの選択肢が広がります。

一生暮らすつもりのマンションでも、将来売却をする可能性があります。

西村

売却時にローンの残債が残っていると、その分を預貯金で補わなくてはいけませんからね。

逆に、頭金を支払うデメリットは下記に尽きます。

当たり前のことですが、手持ち資金があることで、投資・消費・旅行・教育等にお金を使えます。

しかし、頭金を多く支払うと、この手持ち資金が減り、お金を使う選択肢は狭まります。

ご自身の人生設計や投資・消費のスタイルを考えた上で、頭金をいくら支払うか決めることをお勧めします。

西村

金利が何%かによっても、頭金をいくら入れるかの判断が変わってきます。

神谷

今後の金利動向の予測も踏まえて決めるべきですね。

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「頭金」は住宅ローン実行までに支払う

頭金は契約時から住宅ローン実行前（引き渡し前）までに支払います。

西村

ここで、「住宅購入において、お金を払うタイミング」を確認しておきましょう。

新築マンション購入時の支払いの流れ

まず、新築マンションの購入を申込むときに「申込証明証拠金」として10万円ほどの現金を支払うのが一般的です。

西村

これは物件を購入する意思を示すためのもので、最終的には諸費用や頭金に充てられます。

次に支払うのが手付金です。

手付金は物件価格の20％が上限ですが、実際には5～10％が相場です。

売主と買主で売買契約を締結するときに支払います。

売主要因で契約を解約する場合は倍額で返還されますが、買主要因の場合は返金されない（手付流し）ので注意をしましょう。

そして最後に、契約時から住宅ローン実行前（引き渡し前）までに頭金を支払います。

頭金と手付金の違いは？

混乱しがちな頭金と手付金ですが、支払うタイミングや意味合いが異なります。

西村

頭金と同時に諸費用についても理解しましょう！

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「頭金なし」でローンを組む際の注意点

神谷

頭金なしで住宅ローンを組む人が増えているというけれど、リスクはないのかな？

西村

頭金なしのフルローンの場合、総返済額が増えたり、審査が厳しくなったりするリスクがあります。

マレッピ

後悔しないためにもリスクも理解しておこうネ！

「頭金なし」の住宅ローンを組む際の注意点は4つ

低金利が続き、頭金なしで住宅ローンを組む方が増えています。

しかし、マンション購入時に頭金なしで住宅ローンを組むときには、4つの注意点を把握しておく必要があります。

①住宅ローンにおける金融機関の審査が厳しくなる

住宅ローンを借りるときの審査では、契約者の返済能力をチェックします。

頭金なしの場合は、借入金額が高くなり毎月の返済額も増えるため、収入に対する返済比率が高まります。

そのため、頭金なしの場合は頭金ありの場合よりも審査が厳しくなります。

西村

希望する物件の価格が借入可能額よりも高い場合は、まとまった金額の頭金がないと審査が下りません。

さらに、頭金なしでは頭金ありよりも金利が高くなる場合があります。

「フラット３５」の場合、頭金を1割以上用意すると金利は年場合は金利が1.650％が最も多いのに対し、1割以下だと年1.910％と0.26%高くなります※。

金利が高いと総返済額も大きくなるので、結果として審査が通らない可能性もあります。※

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②毎月のローン返済金額と利息の負担が大きくなる

頭金なしで住宅ローンを借りると、頭金ありの場合よりも総借入額が大きくなります。

総借入額が大きくなれば利息も膨らみ、毎月のローン返済金額の負担も重くなります。

毎月の支払いの負担が大きくなると、子どもの教育費や老後の生活に向けての貯蓄を削らなくてはいけなくなり、後悔する可能性もあるでしょう。

また、変動金利で住宅ローンを組んだ場合、将来金利が上がるリスクもあります。

森本

今は史上最低の低金利が続いてるけど、今後金利が上がったときにも毎月の返済に耐えられるかどうかは重要よね…。

借入金額が大きいほど利息も大きくなり、金利上昇によって支払いが滞る可能性も高まります。

マレッピ

金利が上がっても無理のない支払い計画を立てているかが重要ダヨ。

③将来の売却時の担保割れのリスクが高くなる

マンションを購入しても、将来売却や住み替えを検討することもあるでしょう。

しかし、頭金なしで住宅ローンを借りると総借入額が大きくなるので、担保割れのリスクが高くなります。

担保割れになってしまうと、現金などで残りを補填しなくてはいけません。

西村

基本的に物件は築年数が経つごとに資産価値が下がります。

そのため、総借入額が大きいとローンの残債のほうが大きくなる可能性があるのです。

頭金なしだと売却や住み替えがスムーズに行えないことになる可能性が高まります。

④全額ローンを組む場合でも、手付金分の現金は用意する必要がある

全額住宅ローンを組むとした場合でも、契約時に手付金が必要となります。

手付金には、売主、買主双方が契約を履行するための重要な意味があるため、全額ローンを組むからと言って手付金を支払わなくてよい、ということにはなりません。

「全額ローンは組めないのではないか」と思うかもしれませんが、契約時に手付金を現金で支払い、物件の引き渡し時、つまり、住宅ローン実行時に物件価格全額が融資されますので、その中から手付金を除いた金額を売主に支払いをします。

そのため、現金で支払った手付金は引き渡しの際に手元に戻る、という流れになります。

西村

具体的には、下記ののようなお金の流れとなります。

前述の通り、手付金は物件価格の5〜10％になりますが、契約時に手付金をいくらにするかは事前に取り決めを行います。

少なくともその手付金額と契約に掛かる諸費用分の現金は用意しておく必要があります。

後悔しない！「頭金なし」で住宅ローンを組む際の条件とは？

先が見通せない世の中で、ライフプランを変更することは往々にしてあります。そのなかで、頭金なしで購入したマンションを売却する状況が訪れる可能性もあります。

そのときに後悔しないためには、「希望する金額で売却できるかどうか」を知ることが大切です。

マレッピ

マンションレビューでは、【将来価格予測】をシミュレーションすることで、購入時に将来の売却価格の推測ができ、資産価値の高い物件を選ぶことができるヨ！

※1本サービスにより算出する価格・相場は、当社の保有するデータと独自のAI技術により算出するもので、将来の価格を確約するものではございません。不動産取引のひとつの目安としてご活用ください

西村

具体的な事例で考えてみましょう！

この場合、毎月の返済額は192,352円となります。

10年後は元金を約1,350万円、利息を950万円支払っている計算です。

したがって、頭金なしで購入した場合、10年後のローン残高は約4,650万円です。

一方、マンションレビューで算出される「Aマンション」の10年後の将来価格は、日経平均株価を27,000円と仮定した場合、予測価格は5,381万円になります。

10年後

このように「想定売却価格＞売却時のローン残高」のマンションであれば、頭金なしで住宅ローンを組んでも安心と考えることができます。

購入者の3割は「頭金なし」で住宅ローンを組んでいる

調査によると、住宅購入者の20～50代のうち3割ほどは頭金なしで住宅ローンを組んでいる※1ことが分かりました。

西村

次に、生活タイプ別に、頭金なしでローンを組んでいる人の割合を見てみましょう。

調査※2によると、20～60代の独身女性のうち18.5％が頭金なしで住宅ローンを組んでいました。

一方で1,000万円以上の頭金を用意していた人は約20％というデータもあり、独身女性は比較的堅実な組み方をしている傾向があることが分かります。

子どものいない共働き夫婦のうち頭金なしの割合は17.5％※3でした。

世帯年収1,000万円以上の人に調査※4をしたところ、頭金なしの割合は11.3％でした。

上述のデータと比較すると、世帯年収1,000万円以上は頭金なしの割合が少ないという傾向が見られました。

頭金の金額と住宅ローン総支払額の関係

森本

頭金なしの場合と頭金ありの場合は、総支払額にどれくらいの差が出るんでしょうか？

西村

マンション購入の際は借入額が大きくなるので、結果的に数百万円の差になることもありますよ。

頭金あり・なしでの総支払額はどう違うのか？

頭金をいくら用意するか決定するうえで、実際にトータルでいくらの支払額になるかを把握することが大切です。

ここからは、頭金なし・物件価格の1割・2割・3割それぞれのパターンにおける借入金額、毎月返済額、返済総額、頭金も含めた総支払額を紹介します。

※フラット３５のローンシミュレーションにて計算

新築マンションの平均価格である4,545万円を借り入れる場合、総支払額の差が頭金0と頭金1割では約160万円、頭金0と3割とでは約645万円もの差が出ることが分かります。

西村

また毎月の返済額を見てみても、頭金なしと頭金1割で約1万43,000円、3割とでは約5万円弱もの差が出ます。

この差額と頭金を手元におけるメリットを天秤にかけたうえで、頭金なしで借りるか、用意するならいくらがよいのかを検討しましょう。

資産価値が高いマンションなら「頭金なし」でも低リスク

頭金なしでローンを借りる場合に高まるリスクに、「将来の売却時の残債割れ」があることは前述しました。

残債割れをして、補填する預貯金もないと、売却をしたくてもできないという状況になり、人生の選択肢が少なくなってしまうため、マンションを選ぶときには価格や広さだけでなく、資産価値を知ることも大切です。

資産価値が高いマンションを購入できれば、いつか売却することになっても比較的高い価格で取引でき、残債割れのリスクが減るためです。

マレッピ

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【まとめ】頭金の有無を決める時は、それぞれのリスクを把握して、後悔しない選択を！

森本

頭金なしでもマンションは購入できるけど、リスクを把握することが大切なのね。

西村

頭金によって毎月の返済額や総支払額に差が出てくるから、慎重に検討をしたいですね。

マレッピ

後悔しないためにもマンション購入時には、購入検討物件の資産価値をチェックしよウ！

頭金についてのまとめ

Q1.頭金の基本情報について

• 頭金を用意するメリットは、「総支払額を減らすことができること」「将来の物件売却時の残債割れリスクを低くできること」
• 頭金は契約時～引き渡し時に支払う

Q2.頭金なしで住宅ローンを組む際の注意点は？

• 頭金なしで住宅ローンを組むと「毎月の返済額と総支払額が大きくなる」「返済比率が高くなり、審査が厳しくなる」「将来の物件売却時の残債割れリスクが高くなる」というリスクがある
• 「売却時のローン残高＜想定売却価格」という条件であれば、頭金なしで住宅ローンを組んでも、残債割れのリスクはない
• 頭金なしでローンを組む場合も、契約時には手付金、残金決済時には、諸費用分の現金を用意する必要がある

Q3.頭金決定時のポイントは？

• 頭金によって総支払額が数百万円変わるが、貯蓄のほとんどを頭金にすると手元資金が減るため、両者を天秤にかけて金額を決める
• 返済シミュレーションをして、将来的にも、無理のない返済計画になるように頭金を決める
• 担保割れのリスクを下げるために、希望する物件の資産価値をチェックする

 

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