物件の購入費用だけじゃない！マンション購入時・購入後にかかる諸費用をやさしく解説

神谷

この間SNSで「マンション購入には、物件価格以外に費用がかなりかかる」って見たんですけど…。

森本

頭金や住宅ローンの金額以外だと何にどれくらい費用がかかるんですか？

西村

確かに想像していたよりかかると答える人は多いです。物件価格以外にも、マンション購入時と購入後でそれぞれ必要な費用がありますね。

新築マンションや中古マンションを購入するときには、物件価格以外にもかかる費用があります。

物件を購入する際にかかる税金や保険料、その他手数料や保証料（仲介手数料、住宅ローン、登記手続等）、引き渡し時の精算金や引越し費用などのことを「諸費用」といいます。

物件価格だけでなく諸費用のことをあらかじめ考えておかないと、初期費用が足りなくなったり月々の支払いが苦しくなったり、最悪の場合は物件を手放さないといけないケースも出てきます。

マレッピ

この記事では、物件購入時・購入後でかかるお金の解説と、それぞれの費用を安く抑えるためのポイントを紹介していくヨ！

物件購入金額以外にかかるマンション購入の諸費用とは

マンション購入の初期費用と諸費用はどれくらい？

神谷

ちょっと考えただけでもマンションを買う時の費用っていっぱいありますけど、全部でどれくらいかかるんんですか？

西村

諸費用の目安は以下のとおりです。

中古マンションの方が諸費用が高いのは、不動産仲介手数料などがかかるためです。
※一部新築住宅や分譲地の売買等でも仲介が入ることがあります

マレッピ

具体的な金額に当てはめるとこんなかんじダヨ！

【物件金額に対する諸費用の目安】

神谷

諸費用は最低でも90万円はかかるんですね！

西村

結構な金額ですよね。なのでマンションを購入するときには、大きな出費をあらかじめ用意しておかないといけませんね。

また、諸費用の他にも、マンション購入後のランニングコストで以下の通り金額が掛かかってくる可能性があります。

【マンション購入後のランニングコスト】

※1※2出典と参考は以下

西村

目安の金額がわかったところで、マンション購入時の諸費用の内訳を具体的に見ていきましょう。

マンション購入時にかかる諸費用一覧

マレッピ

ここからは、マンション購入時にかかる諸費用を、新築・中古に分けて紹介するヨ！

新築マンションの場合

西村

4,000万円の新築マンションを購入して3,500万円の住宅ローンを借り入れた場合の諸費用は以下の通りです。

諸費用内訳（概算）

中古マンションの場合

西村

4,000万円の中古マンションを購入して3,500万円の住宅ローンを借り入れた場合の諸費用は以下の通りです。

諸費用内訳（概算）

中古マンションのみに発生する諸費用は、「不動産仲介手数料」と「固定資産税清算金」です。
特に比重が大きいのが不動産仲介手数料で、4,000万円の物件を購入すると約138万円ほどの費用が発生します。

神谷

仲介手数料が発生するから、中古マンションのほうが諸費用が高くなりやすいんですね。

西村

中古マンションは新築より価格が安いことが多いですが、諸費用を含めて検討することが大切です。

マレッピ

軽減措置で費用を抑えられる項目もあるから、この後紹介するネ！

マンション購入時にかかる諸費用と安く抑えるポイント

森本

諸費用がかかることは分かったけど、どうにか安くすることはできないんでしょうか？

西村

諸費用は軽減措置を受けたり、会社を比較検討したりすることで安く抑えることができますよ。

マレッピ

ここからは、マンション購入にかかる諸費用と安く抑えるためのポイントについて詳しく解説していくヨ！

①印紙代

不動産を購入するときには売買契約書に収入印紙を貼りつけて、印紙税を収める必要があります。

西村

印紙税は物件価格によって異なり、例えば、1,000万円～5,000万円の物件であれば2万円です。

ただし租税特別措置法により、2014年（平成26）4月1日から2024年（令和6）3月31日までの間に不動産売買契約書が作成された場合、「軽減措置」が適用されます。

マレッピ

1,000万円～5,000万円の物件なら、最終的な課税額は1万円になるヨ。

【物件金額別 印紙税額 一覧】

※不動産の譲渡契約書のうち、契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含みます。）は、軽減措置の対象とならず、税率200円となります。

また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。

②登記費用

登記費用には「登録免許税」と「司法書士に支払う報酬」があります。

登録免許税は、不動産の所有者などを登記する際に国に納める税金です。

税額は「土地・建物の評価額×税率」で算出され、新築マンションか中古マンションかによって税率が異なります。

登録免許税は2024年3月31日まで軽減措置が適用されます。

西村

算出方法と軽減措置後の税率は以下の通りです。

※

また、登記は専門的な知識が必要になるため、プロである司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬は5～6万円ほどかかります。

③保険料

住宅ローンを利用する場合、火災保険に加入することが義務づけられています。

これは返済中に火災などで自宅を失った場合も返済が滞らないようにするためです。

また、火災保険では地震・噴火・津波などによる被害の保証を受けられません。

地震や津波など、火事以外の自然災害の保証を受けるためには地震保険に加入する必要があります。

マレッピ

保険料は会社やプランによって料金が色々あって、割引制度があるものもあるヨ

物件購入時に、金融機関に紹介された保険会社だけでなく、複数の会社やプランを比較検討することが最適な保険プランを見つけるためには必要です。

西村

割引制度の無い保険であっても、長期契約や一括支払いをすることで火災保険も地震保険も安く抑えることができますね。

④住宅ローン保証料

住宅ローンを借りるときには、万が一支払いが滞ってしまった場合に銀行が債務を保証会社から回収するために、借入をした債務者が保証会社に保証料を支払う必要があります。

定率型の事務手数料では、融資額の2.2％（税込）が一般的です。
※別途保証料がかかる場合があります。

住宅ローンのプランによっては保証料が不要のケースもあります。

また、保証料は借入金額や支払い方法、返済期間などによって異なります。

西村

保証料の支払い方法には以下の2種類があります。

初期費用の負担は大きくなりますが、一括で支払ったほうが総支払額は安く抑えることができます。

住宅ローン事務手数料は融資額の2.2％に設定している金融機関が多いため、融資額が多いほど手数料がかさみます。

⑤住宅ローン諸費用

「①印紙代」の中でも少し触れたように、住宅ローンを借り入れるときには、事務手数料や印紙税が発生します。

金融機関によっては事務手数料が無料の場合もありますが、金利、保証料、事務手数料などをトータルで見て、総支払額を比較検討することが大切です。

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⑥不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけかかる地方税です。

不動産取得税は「課税標準額×税率（3%）」で算出されますが、新築マンションと中古マンションそれぞれに対して軽減措置が用意されています。

西村

軽減措置が適用される要件は次の通りになります。

マレッピ

軽減制度の適用の計算式をまとめてみたヨ！

【軽減制度適用の計算式】

西村

控除額は下記を参照してください。

※1

西村

それでは、不動産取得税の計算事例を見てみましょう。

今回の物件は1985年築（昭和60年築）なので、マンションの建物部分の控除額は、先ほどの表を確認すると420万円であることがわかります。

家屋と土地それぞれに不動産取得税がかかるので、控除を適用した場合の納税額をそれぞれ計算していきましょう。

【1】建物の税額の計算例

建物にかかる税額は、固定資産税評価額（建物の価格）から控除額を差し引いた、下記の計算式で割り出すことができます。

【2】土地の税額の計算例

土地にかかる税額を割り出すためには、まず当初税額を計算する必要があります。その後で、控除額を含めた税額を算出します。

A.当初税額（軽減制度適用前の税額）

B.控除額

C.控除後の税額（実際の支払税額）
実際に支払う税額の計算は下記の通りです。

控除額の方が税額より大きくなるので、土地の不動産取得税は0円です。

【3】マンション全体の不動産取得税

マレッピ

土地の不動産所得税は0円だから、物件全体の不動産取得税は建物分の2.4万円になるヨ！

不動産取得税の軽減措置を受けるには、手続きが必須です。取得してから60日以内に都道府県の税事務所に忘れずに申請しましょう。

⑦引越し費用

意外と負担になるのが引越し費用です。通常期に同一都道府県を移動する場合、単身者で3～4万、ファミリーで6～10万ほどかかります。

引越し費用は時期と時間帯を工夫することで大幅に抑えることができます。

引越しのピークは2～4月です。この時期は引っ越し費用も上がるので、入学や転勤などやむを得ない事情がなければ避けたほうがよいでしょう。

オススメは閑散期の5～7月、11～12月です。また、人気がない午後を選ぶことでさらに費用を抑えられます。

神谷

ちなみに、中古マンションのみに必要な諸費用はどれくらいなのかな？

マレッピ

気になるヨネ？ここからは中古マンションには必ずかかる「不動産仲介手数料」と「固定資産税清算金」について紹介するヨ！

西村

大きな金額なので、安く抑えるポイントも知っておきましょう！

⑧新築マンションには無く、中古マンションには必要な諸費用

①不動産仲介手数料

中古マンションの購入でほぼ確実に掛かると思っていた方が良い諸費用が、不動産仲介手数料です。

仲介手数料は不動産会社に対して支払う成功報酬です。

仲介手数料には、「物件価格×3％+ 6万円＋消費税」という上限があります。

例えば4,000万円の中古マンションを購入する場合、上限は138.6万円になります。

仲介手数料には相場という概念はなく、法律で決まった上限があって、適切なタイミングで交渉をすれば安くすることもできます。

西村

仲介手数料は、物件探しを始めるタイミングと購入申込みをするタイミングで割引き交渉ができます。ですが、仲介手数料の割引きが必ずしもメリットになるとは限らないので注意してください！

ただし、不動産会社が買い取っているマンションで、リノベーションなどが施されて、不動産会社が売主のマンションを購入する場合で、その不動産会社と直接取り引きを行う場合は仲介会社が入りませんので、仲介手数料は掛かりません。

とはいえ、このようなケースでも間に仲介会社が入って取引されるケースが多く、仲介手数料はほぼ確実に掛かると考えていた方が良いでしょう。

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②固定資産税清算金

「固定資産税清算金」も中古マンションの購入の場合にかかる諸費用です。

1年の途中で不動産の所有者が変わった場合、売主が所有していた日数に応じて、買い主と売り主が固定資産税や都市計画税を日割り精算をします。

固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点での所有者に課税されるため、

売り主は物件を引き渡しする前日までの分を、買い主は引き渡しから年度末までの固定資産税と都市計画税を、分担して支払うのが一般的です。

支払うタイミングは、物件引き渡し時に一括払いです。

西村

保険会社や不動産仲介会社は複数社を比較検討したり、軽減措置のある税金については申請を忘れず行うことで費用を抑えることができます。

マレッピ

その他、マンション購入には「手付金」「頭金」「申込証拠金」も必要になってくるヨ！詳しくはこの記事も読んでみてネ。

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マンション購入後にかかる諸費用と注意すべきポイント

森本

マンションを購入するときには、「物件価格」と「諸費用」を合わせて無理がないか考える必要があるんですね。

西村

マンションは購入後にも管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかります。毎月の支払いにプラスされるので必ずチェックしておきましょう！

マレッピ

ここからは、マンション購入後にかかる費用と物件を選ぶ際に注意すべきポイントを紹介していくヨ！

①マンション管理費

一般的なマンションでは毎月管理費を支払います。

管理費は住宅ローン以外に毎月支払う固定費になるので、どれくらいの出費になるのか把握してから物件を選ぶようにしてください。

東京カンテイの調査によると、2019年の首都圏における管理費の平均は1万9,085円/月でした。

管理費は築年数やマンション規模（戸数）などによって変わってきます。

神谷

物件ごとに管理費に違うことは知ってたけど…そういう基準で変わってくるんだね。

※

最も管理費が安いマンションの規模は200戸以上または300戸以上です。反対に高くなるのは50戸未満の小規模マンションと500戸以上の大規模マンションです。

西村

500戸以上だとタワーマンションであることが多いので、共用設備やサービスが充実しているため管理費が高くなりますね。

また、築年数で見てみると、築浅のマンションの方が管理費が高い傾向があります。最も安いのは築10～25年のマンションです。

②修繕積立金

管理費と合わせて毎月支払うのが修繕積立金です。

東京カンテイの調査によると、2019年の首都圏における修繕積立金の平均は7,826円/月でした。管理費と同様に築年数やマンションの規模によって金額が変わってきます。

※1
修繕積立金が安いマンションの規模は200戸以上または300戸以上です。反対に高くなるのは1戸当たりの負担が大きい50戸未満のマンションと、500戸以上のマンションです。

マレッピ

タワーマンションは修繕工事の施工方法が特殊で、工事も長期化するから、一戸あたりの積立金が少なくなる大規模マンションのスケールメリットが相殺されてしまうんだヨ。

※2
築年数で見ると、新築～築4年はほぼ横ばいですが、築5年〜10年では2倍になります。築年数が経つほど修繕の必要が出てくるので、積立金も値上がりしていくのが一般的です。

西村

新築時には一見修繕積立金が安く見えても、将来値上がりをしたり、入居時に修繕積立基金を支払うこともあるので、購入を検討するときには確認をしましょう！

修繕積立金はマンション管理費同様で、住宅ローンの完済後にも発生し続ける固定費用です。

ご自身にとって予算の面で買うべきマンションか、買わないでおくべきマンションかを判断する重要な指標になるので必ず確認しましょう。

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③駐車場代、駐輪場代

車や自転車を停めておく場合、駐車場代と駐輪場代を毎月支払わなければなりません。駐車場代は1万円〜5万円程度掛かります。
※エリア、マンションによってかなり幅があります。

西村

頻繁に車を利用しない場合は、近隣の安い月極駐車場を利用するのも1つの手ですね。

④固定資産税・都市計画税

不動産を所有していると毎年固定資産税が発生します。また、物件が市街地にある場合は都市計画税もかかります。

固定資産税は「課税評価額×税率（1.4％）」、都市計画税は「課税評価額×税率（0.3％）」で算出されます。ただし、築年数などによって以下の軽減措置を受けることが可能です。

神谷

固定資産税は新築マンションの方が安くなるんですね！

西村

軽減措置が適用されるから、最大7年間はかなり安くなりますよ。都道府県の税事務所に申告を忘れずに行いましょう！

マンションにかかる固定資産税・都市計画税は高い？調べ方や価格推移を解説マンションを購入するときには、購入時の諸費用だけでなく、入居後に発生する費用にも目を向けて検討することが大切です。固定資産税・都市計画税はマンションの保有に伴い土地や建物に対して発生する税金で、マンションの評価額に基づいて税額は決められます。...

【まとめ】マンション購入諸費用を安くするポイントと注意点

森本

マンションを購入する際には、色々な諸費用や毎月のランニングコストがかかるんですね。

西村

物件価格だけで検討してしまうと支払いが苦しくなる可能性があるので、購入前と購入後にそれぞれどれくらいの金額が発生するのか計画的に見積もりましょう。

マンション購入時の初期費用と購入後費用についてのまとめ

Q.物件購入金額以外にかかるマンション諸費用とは？

A.マンションを購入するときには、物件価格以外にもかかる費用があり、購入時にかかる税金や保険料などのことを「諸費用」という。具体的な内容は下記。

1. 印紙代
2. 登記費用
3. 保険料
4. 住宅ローン保証料
5. 住宅ローン諸費用
6. 不動産取得税
7. 不動産仲介手数料（中古マンションのみ）
8. 固定資産税清算金（中古マンションのみ）

Q.物件購入金額以外にかかるマンション購入の際の諸費用はいくら？

A.諸費用の目安は、新築マンションの場合は物件価格の3～6％、中古マンションの場合は物件価格の6～9％

Q.マンション購入時と購入後の費用を安く抑えるポイントとは？

A.諸費用は軽減措置を受けたり、会社を比較検討したりすることで安く抑えることができる。

• 保険会社や住宅ローンの金融機関は複数社比較検討する。
• 不動産取得税、固定資産税、都市計画税は軽減措置があるので申請を忘れない。
• 引越しは費用が安くなる閑散期を狙う。
• 管理費や修繕積立金が安い200戸以上または300戸以上のマンションを狙う。
• 駐車場は周辺の安い月極駐車場も検討する。

Q.マンション選びで気を付けるポイントとは？

A.新築よりも中古マンションのほうが初期費用は高くなるため、物件価格と合わせて価格検討をするべき。

• 共用設備が充実するほど管理費が高くなるので、本当に必要な設備か検討する。
• 新築時に修繕積立金が安くても、築年数が経過した時にまとめて集金されるケースがあるので事前に確認をする。

 

 

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