この記事で学べること・ポイント
- 物件購入金額以外にかかるマンション諸費用とは
- マンション購入時と購入後の費用を安く抑えるポイントとは？
- マンション選びで気を付けるポイントとは？
新築、中古マンションを購入するときには、物件自体の価格以外にもかかる費用があり、それらを「諸費用」といいます。
- 物件を購入する際にかかる税金
- 保険料
- 手数料や保証料（仲介手数料、住宅ローン、登記手続等）
- 引き渡し時の精算金
- 引越し費用など
物件価格だけでなく諸費用のことをあらかじめ考えておかないと、初期費用が足りなくなったり月々の支払いが苦しくなったり、最悪の場合は物件を手放さないといけないケースも出てきます。
物件購入金額以外にかかるマンション購入の諸費用とは
ここでは、マンション購入にかかる諸費用の内訳や、具体的にかかる金額を解説していきます。
マンション購入の諸費用の目安
- 新築マンションの場合は物件価格の3～6％
- 中古マンションの場合は物件価格の6～9％
中古マンションの方が諸費用が高いのは、不動産仲介手数料などがかかるためです。
※一部新築住宅や分譲地の売買等でも仲介が入ることがあります
【物件金額に対する諸費用の目安】
| 物件価格 | 中古マンション | 新築マンション |
|---|---|---|
| 3000万円 | 180万円〜270万円 | 90万円〜180万円 |
| 3500万円 | 210万円〜315万円 | 105万円〜210万円 |
| 4000万円 | 240万円〜360万円 | 120万円〜240万円 |
| 4500万円 | 270万円〜405万円 | 135万円〜270万円 |
| 5000万円 | 300万円〜450万円 | 150万円〜300万円 |
| 5500万円 | 330万円〜495万円 | 165万円〜330万円 |
| 6000万円 | 360万円〜540万円 | 180万円〜360万円 |
| 6500万円 | 390万円〜585万円 | 195万円〜390万円 |
| 7000万円 | 630万円〜675万円 | 210万円〜420万円 |
| 7500万円 | 450万円〜675万円 | 225万円〜450万円 |
| 8000万円 | 480万円〜720万円 | 240万円〜480万円 |
| 8500万円 | 510万円〜765万円 | 255万円〜510万円 |
| 9000万円 | 540万円〜810万円 | 270万円〜540万円 |
| 9500万円 | 570万円〜855万円 | 285万円〜570万円 |
| 1億円 | 600万円〜900万円 | 300万円〜600万円 |
また、諸費用の他にも、マンション購入後のランニングコストで以下の通り金額が掛かかってくる可能性があります。
【マンション購入後のランニングコスト】
| 費用項目 | 月額の目安 | 年額の目安 |
|---|---|---|
| マンション管理費 | 1万円〜3万円程 | 12万円〜36万円 |
| 修繕積立金 | 5,000円〜3万円程 | 6万円〜36万円 |
| 駐車場代、駐輪場代 | 1万円〜5万円程 | 12万円〜60万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | なし | 10万円〜36万円 |
※1※2
マンション購入時にかかる諸費用一覧
新築マンションの場合
諸費用内訳（概算）
| 費用項目 | 費用の解説 | 支払い先 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 印紙代 | 売買契約書に貼る印紙代 | 税務署 | １万円※1 |
| 登記費用 | ・不動産の所有者や情報を記帳に登録する際にかかる登録免許税 ・手続きを行う司法書士への報酬 |
司法書士 | 18万円〜22万円※2 |
| 保険料 | ・火災保険 ・地震保険など ※住宅ローン融資を受ける際に必須であることが多い |
保険会社 | 27万円※3 |
| 住宅ローン保証料 | 万が一住宅ローンを支払えなくなった際、 保証会社に代わりに返済してもらうための保証料※１ |
金融機関 | 62万円〜132万円※4 |
| 住宅ローン諸費用 | ・住宅ローンを組む際にかかる事務手数料 ・住宅ローンを組む際の契約書に必要な収入印紙代 |
金融機関 | 0〜5.5万円※5 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときに一度だけ発生する地方税 | 地方自治体 | 10万円～40万円 |
中古マンションの場合
諸費用内訳（概算）
| 費用項目 | 費用の解説 | 支払い先 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | 不動産会社 | 138.6万円※6 |
| 印紙代 | 売買契約書に貼る印紙代 | 税務署 | １万円※7 |
| 登記費用 | ・不動産の所有者や情報を記帳に登録する際にかかる登録免許税 ・手続きを行う司法書士への報酬 |
司法書士 | 18万円〜22万円※8 |
| 保険料 | ・火災保険など ※住宅ローン融資を受ける際に必須であることが多い |
保険会社 | 27万円※9 |
| 住宅ローン保証料 | 万が一住宅ローンを支払えなくなった際、 保証会社に代わりに返済してもらうための保証料 |
金融機関 | 62万円〜132万円※10 |
| 住宅ローン諸費用 | ・住宅ローンを組む際にかかる事務手数料 ・住宅ローンを組む際の契約書に必要な収入印紙代 |
金融機関 | 0〜5.5万円※11 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときに一度だけ発生する地方税 | 地方自治体 | 0万円～70万円 |
| 固定資産税清算金 | 年間の途中で所有者が変わった場合、 売主が負担した固定資産税を精算するための費用 |
売主 | 1万円～50万円 |
中古マンションのみに発生する諸費用は、「不動産仲介手数料」と「固定資産税清算金」です。
特に比重が大きいのが不動産仲介手数料で、4,000万円の物件を購入すると約138万円ほどの費用が発生します。
※1出典：国税庁「印紙税」P1
※2司法書士報酬12万円＋登録免許税（不動産の価額✕2%）で計算
参考：国税庁タックスアンサー「No.7191 登録免許税の税額表」
※3物件価格3,000万円〜5,000万円 料率2%で計算
※4返済プラン比較シミュレーションツールを使って計算
※5保証料が無料の場合は借入額×2.20％の金融機関が一般的
※6不動産仲介手数料の早見表を参照
※7出典：国税庁「印紙税」P1
※8司法書士報酬12万円＋登録免許税（不動産の価額✕2%）で計算
参考：国税庁タックスアンサー「No.7191 登録免許税の税額表」
※9物件価格3,000万円〜5,000万円 料率2%で計算
※10返済プラン比較シミュレーションツールを使って計算
※11保証料が無料の場合は借入額×2.20％の金融機関が一般的
マンション購入時にかかる諸費用と安く抑えるポイント
①印紙代
不動産を購入するときには売買契約書に収入印紙を貼りつけて、印紙税を収める必要があります。
ただし租税特別措置法により、2014年（平成26）4月1日から2024年（令和6）3月31日までの間に不動産売買契約書が作成された場合、「軽減措置」が適用されます。
【物件金額別 印紙税額 一覧】
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※不動産の譲渡契約書のうち、契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含みます。）は、軽減措置の対象とならず、税率200円となります。
また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。
②登記費用
登記費用には「登録免許税」と「司法書士に支払う報酬」があります。
登録免許税は、不動産の所有者などを登記する際に国に納める税金です。
税額は「土地・建物の評価額×税率」で算出され、新築マンションか中古マンションかによって税率が異なります。
登録免許税は2024年3月31日まで軽減措置が適用されます。
| 項目 | 算出方法（本則） | 算出方法（軽減税率） |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 評価額×2.0％ | 評価額×1.5％ |
| 所有権保存登記（新築建物） | 評価額×0.4％ | 評価額×0.15％ |
| 所有権移転登記（中古建物） | 評価額×2.0％ | 評価額×0.3％ |
※
また、登記は専門的な知識が必要になるため、プロである司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬は5～6万円ほどかかります。
③保険料
住宅ローンを利用する場合、火災保険に加入することが義務づけられています。
これは返済中に火災などで自宅を失った場合も返済が滞らないようにするためです。
また、火災保険では地震・噴火・津波などによる被害の保証を受けられません。
地震や津波など、火事以外の自然災害の保証を受けるためには地震保険に加入する必要があります。
物件購入時に、金融機関に紹介された保険会社だけでなく、複数の会社やプランを比較検討することが最適な保険プランを見つけるためには必要です。
④住宅ローン保証料
住宅ローンを借りるときには、万が一支払いが滞ってしまった場合に銀行が債務を保証会社から回収するために、借入をした債務者が保証会社に保証料を支払う必要があります。
定率型の事務手数料では、融資額の2.2％（税込）が一般的です。
※別途保証料がかかる場合があります。
住宅ローンのプランによっては保証料が不要のケースもあります。
また、保証料は借入金額や支払い方法、返済期間などによって異なります。
- 住宅ローン借入時に一括で支払う
- 金利に上乗せして分割で支払う
初期費用の負担は大きくなりますが、一括で支払ったほうが総支払額は安く抑えることができます。
住宅ローン事務手数料は融資額の2.2％に設定している金融機関が多いため、融資額が多いほど手数料がかさみます。
⑤住宅ローン諸費用
「①印紙代」の中でも少し触れたように、住宅ローンを借り入れるときには、事務手数料や印紙税が発生します。
- 事務手数料…借入額×2％（相場）
- 印紙税…1万円
金融機関によっては事務手数料が無料の場合もありますが、金利、保証料、事務手数料などをトータルで見て、総支払額を比較検討することが大切です。
⑥不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけかかる地方税です。
不動産取得税は「課税標準額×税率（3%）」で算出されますが、新築マンションと中古マンションそれぞれに対して軽減措置が用意されています。
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 個人の居住用、もしくはセカンドハウス用の住宅
- 新耐震基準に適合していることが証明できること
【軽減制度適用の計算式】
| 土地 | 建物 | |
| 新築マンション | 評価額から①②どちらか大きい額を控除
|
50㎡以上の床面積の場合、評価額から最大1,200万円控除 |
| 中古マンション | 新築の時期によって評価額から最大1,200万円控除※1 |
| 項目 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年6月30日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日以後 | 1,200万円 |
※1
【実践例】2022年購入の中古マンション
概要：東京都の中古マンション（1985年築）
購入日：2022年4月1日に購入取得後すぐに入居。
建物：床面積は80㎡（共用部含む）。固定資産税評価額500万円。
土地：面積は500㎡で固定資産税評価額4,000万円、持ち分は1/10。
今回の物件は1985年築（昭和60年築）なので、マンションの建物部分の控除額は、先ほどの表を確認すると420万円であることがわかります。
家屋と土地それぞれに不動産取得税がかかるので、控除を適用した場合の納税額をそれぞれ計算していきましょう。
【1】建物の税額の計算例
建物にかかる税額は、固定資産税評価額（建物の価格）から控除額を差し引いた、下記の計算式で割り出すことができます。
建物の税額＝（500万円―420万円）×3％＝2.4万円
【2】土地の税額の計算例
土地にかかる税額を割り出すためには、まず当初税額を計算する必要があります。その後で、控除額を含めた税額を算出します。
A.当初税額（軽減制度適用前の税額）
4,000万円×1/2×1/10＝200万円
200万円×3％＝6万円
B.控除額
❶と❷を比べて、大きい方の額が控除額になります。
- 45,000円
- （土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2） ×税率3％
❷の計算額
4,000万円÷500㎡＝8万円
（8万円×1/2）×（80㎡×2）×3％＝19.2万円
①＜②なので、控除額は②になります。
控除額=19.2万円
C.控除後の税額（実際の支払税額）
実際に支払う税額の計算は下記の通りです。
6万円-19.2万円<0円
控除額の方が税額より大きくなるので、土地の不動産取得税は0円です。
【3】マンション全体の不動産取得税
2.4万円＋0万円＝2.4万円
不動産取得税の軽減措置を受けるには、手続きが必須です。取得してから60日以内に都道府県の税事務所に忘れずに申請しましょう。
⑦引越し費用
意外と負担になるのが引越し費用です。通常期に同一都道府県を移動する場合、単身者で3～4万、ファミリーで6～10万ほどかかります。
引越し費用は時期と時間帯を工夫することで大幅に抑えることができます。
引越しのピークは2～4月です。この時期は引っ越し費用も上がるので、入学や転勤などやむを得ない事情がなければ避けたほうがよいでしょう。
オススメは閑散期の5～7月、11～12月です。また、人気がない午後を選ぶことでさらに費用を抑えられます。
⑧新築マンションには無く、中古マンションには必要な諸費用
①不動産仲介手数料
中古マンションの購入でほぼ確実に掛かると思っていた方が良い諸費用が、不動産仲介手数料です。
仲介手数料は不動産会社に対して支払う成功報酬です。
仲介手数料には、「物件価格×3％+ 6万円＋消費税」という上限があります。
例えば4,000万円の中古マンションを購入する場合、上限は138.6万円になります。
仲介手数料には相場という概念はなく、法律で決まった上限があって、適切なタイミングで交渉をすれば安くすることもできます。
ただし、不動産会社が買い取っているマンションで、リノベーションなどが施されて、不動産会社が売主のマンションを購入する場合で、その不動産会社と直接取り引きを行う場合は仲介会社が入りませんので、仲介手数料は掛かりません。
とはいえ、このようなケースでも間に仲介会社が入って取引されるケースが多く、仲介手数料はほぼ確実に掛かると考えていた方が良いでしょう。
②固定資産税清算金
「固定資産税清算金」も中古マンションの購入の場合にかかる諸費用です。
1年の途中で不動産の所有者が変わった場合、売主が所有していた日数に応じて、買い主と売り主が固定資産税や都市計画税を日割り精算をします。
固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点での所有者に課税されるため、
売り主は物件を引き渡しする前日までの分を、買い主は引き渡しから年度末までの固定資産税と都市計画税を、分担して支払うのが一般的です。
支払うタイミングは、物件引き渡し時に一括払いです。
マンション購入後にかかる諸費用と注意すべきポイント
①マンション管理費
一般的なマンションでは毎月管理費を支払います。
管理費は住宅ローン以外に毎月支払う固定費になるので、どれくらいの出費になるのか把握してから物件を選ぶようにしてください。
東京カンテイの調査によると、2019年の首都圏における管理費の平均は1万9,085円/月でした。
管理費は築年数やマンション規模（戸数）などによって変わってきます。
※
最も管理費が安いマンションの規模は200戸以上または300戸以上です。反対に高くなるのは50戸未満の小規模マンションと500戸以上の大規模マンションです。
また、築年数で見てみると、築浅のマンションの方が管理費が高い傾向があります。最も安いのは築10～25年のマンションです。
②修繕積立金
管理費と合わせて毎月支払うのが修繕積立金です。
東京カンテイの調査によると、2019年の首都圏における修繕積立金の平均は7,826円/月でした。管理費と同様に築年数やマンションの規模によって金額が変わってきます。
※1
修繕積立金が安いマンションの規模は200戸以上または300戸以上です。反対に高くなるのは1戸当たりの負担が大きい50戸未満のマンションと、500戸以上のマンションです。
※2
築年数で見ると、新築～築4年はほぼ横ばいですが、築5年〜10年では2倍になります。築年数が経つほど修繕の必要が出てくるので、積立金も値上がりしていくのが一般的です。
修繕積立金はマンション管理費同様で、住宅ローンの完済後にも発生し続ける固定費用です。
ご自身にとって予算の面で買うべきマンションか、買わないでおくべきマンションかを判断する重要な指標になるので必ず確認しましょう。
③駐車場代、駐輪場代
車や自転車を停めておく場合、駐車場代と駐輪場代を毎月支払わなければなりません。駐車場代は1万円〜5万円程度掛かります。
※エリア、マンションによってかなり幅があります。
④固定資産税・都市計画税
不動産を所有していると毎年固定資産税が発生します。また、物件が市街地にある場合は都市計画税もかかります。
固定資産税は「課税評価額×税率（1.4％）」、都市計画税は「課税評価額×税率（0.3％）」で算出されます。ただし、築年数などによって以下の軽減措置を受けることが可能です。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 土地 | 小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は評価額を1/6に軽減 | 評価額×1/3 |
| 建物 | 新築されてから5年間（長期優良住宅の場合は7年間）は固定資産税が1/2に減額 | 減額なし |
【まとめ】マンション購入諸費用を安くするポイントと注意点
A.マンションを購入するときには、物件価格以外にもかかる費用があり、購入時にかかる税金や保険料などのことを「諸費用」という。具体的な内容は下記。
- 印紙代
- 登記費用
- 保険料
- 住宅ローン保証料
- 住宅ローン諸費用
- 不動産取得税
- 不動産仲介手数料（中古マンションのみ）
- 固定資産税清算金（中古マンションのみ）
A.諸費用の目安は、新築マンションの場合は物件価格の3～6％、中古マンションの場合は物件価格の6～9％
A.諸費用は軽減措置を受けたり、会社を比較検討したりすることで安く抑えることができる。
- 保険会社や住宅ローンの金融機関は複数社比較検討する。
- 不動産取得税、固定資産税、都市計画税は軽減措置があるので申請を忘れない。
- 引越しは費用が安くなる閑散期を狙う。
- 管理費や修繕積立金が安い200戸以上または300戸以上のマンションを狙う。
- 駐車場は周辺の安い月極駐車場も検討する。
A.新築よりも中古マンションのほうが初期費用は高くなるため、物件価格と合わせて価格検討をするべき。
- 共用設備が充実するほど管理費が高くなるので、本当に必要な設備か検討する。
- 新築時に修繕積立金が安くても、築年数が経過した時にまとめて集金されるケースがあるので事前に確認をする。
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