この記事では、ワンルームマンション売却時にかかる税金の種類や計算方法、税金を抑えるポイント、確定申告が必要なケースまで、初めて売却する方にもわかりやすく解説します。
この記事で学べること・ポイント
- ワンルームマンション売却時にかかる税金の種類
- 譲渡所得税の計算方法
- ワンルームマンション売却時の税金を抑えるポイント
- 売却後の確定申告で押さえておきたいポイント
- 投資用・相続・法人名義などによる売却時の税金の違い
ワンルームマンションを売却した場合、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は譲渡所得税がかかる可能性があるほか、印紙税や登録免許税などの税金・費用も発生します。
売却時にかかる主な税金は以下です。
- 譲渡所得税：売却益が出たとき。
- 印紙税：不動産売買契約書を作成するとき。
- 登録免許税：ローン完済後に抵当権を抹消するとき。
- 消費税：課税事業者または法人が建物部分を売却するとき。
- 譲渡所得税は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）×税率」で計算する。
- 取得費に含まれるもの：
購入代金、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など。こちらから減価償却費を差し引いた金額が取得費となる。 - 譲渡費用に含まれるもの：
売却時の仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用。 - 税金がかかる対象：
売却価格ではなく、そこから取得費や譲渡費用を差し引いて「利益が出た場合」にその利益に対して税金がかかる。
- 所有期間が5年以下の場合：短期譲渡所得 税率は39.63％。
- 所有期間が5年を超える場合：長期譲渡所得 税率は20.315％。
- 所有期間は、購入日から売却日までの単純な経過年数ではなく、売却した年の1月1日時点で判定する。
- 所有期間が5年を超えてから売却することを検討する。
- 購入時の仲介手数料や不動産取得税、売却時の仲介手数料など、取得費・譲渡費用を漏れなく計上する。
- 費用を証明できるよう、購入時・売却時の売買契約書や領収書、納付書などを保管しておく。
- 譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要。
- 売却損が出た場合は原則として申告不要だが、同じ年に売却したほかの不動産の利益と損益通算できる場合がある。
- 投資用不動産の売却損は、原則として給与所得との損益通算や翌年以降への繰り越しはできない。（分離課税となる）
- 申告を怠ると、延滞税や無申告加算税などが課される可能性がある。
ワンルームマンション売却時にかかる税金
ワンルームマンションを売却する際は、「譲渡所得税」だけでなく、「印紙税」「登録免許税」など、いくつかの税金が発生する可能性があります。
ただし、すべての税金が必ずかかるわけではありません。
売却益の有無やローンの利用状況などによって、かかってくる税金は異なります。
- 【譲渡所得税（所得税・住民税）】
売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が出た場合に課税される。 - 【印紙税】
不動産売買契約書を作成する際に、契約金額に応じて課税される。 - 【登録免許税】
ローン完済後に抵当権を抹消する場合、不動産1件につき1,000円がかかる。 - 【消費税】
課税事業者や法人が売却する場合は建物部分にかかる可能性がある。
譲渡所得税
ワンルームマンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、マンションを売却して得た利益に対して課税される税金の総称で、次の税金から構成されています。
- 所得税
- 復興特別所得税
- 住民税
つまり、「譲渡所得税」という1つの税金があるわけではなく、これらをまとめて譲渡所得税と呼ぶことが一般的です。
購入価格や仲介手数料などを差し引いて計算した「利益」に対して税金がかかります。
例えば、2,000万円で購入したワンルームマンションを3,000万円で売却したとしても、課税対象になるのは売却価格の3,000万円ではなく、その3,000万円から、取得費や譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）になります。
また、投資用ワンルームマンションでは減価償却の影響を受けるため、購入価格がそのまま取得費になるとは限りません。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書を作成するときにかかる税金です。
契約金額に応じて税額が決められており、契約書に収入印紙を貼付して納税します。
契約書を作成・保管する人が、それぞれの契約書に収入印紙を貼付するため、実務では売主・買主が1通ずつ契約書を保管し、それぞれが印紙税を負担するケースが一般的です。
不動産売買契約書には租税特別措置法による印紙税の軽減措置が設けられており、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書については、通常より低い税額が適用されます。
例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は、通常2万円のところ、軽減措置の適用により1万円となります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
登録免許税
ローンを利用して購入したワンルームマンションを売却する場合、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。
売却時にはローンを完済し、抵当権を抹消するための登記が必要です。
このときにかかる税金が登録免許税です。
不動産1件（土地・建物それぞれ）につき1,000円が課税されます。
マンションでは、土地と建物それぞれに抵当権が設定されていることが多いため、登録免許税は合計2,000円となるケースが一般的です。
税額自体はそれほど高くありませんが、抵当権抹消登記は司法書士へ依頼するケースが一般的であるため、登録免許税とは別に司法書士への報酬（1万5,000円～2万円程度が目安）も発生すると見込んでおくとよいでしょう。
消費税
売主が個人事業主で消費税の課税事業者である場合や、売主が法人である場合は、建物部分の売却代金に対して消費税が課税される可能性があります。
一方で、土地の売却は消費税の非課税取引とされているため、土地部分には消費税は課税されません。
一般的な会社員などで消費税の課税事業者でない個人が所有している投資用ワンルームマンションを売却するケースでは、建物部分の売却代金に対して消費税は課税されません。
ただし、不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士報酬などのサービスには、売主が個人・法人を問わず消費税がかかります。
※国税庁：No.6201 非課税となる取引
ワンルームマンション売却時の税金の計算方法
ワンルームマンション売却時にかかる税金は、「譲渡所得（売却益）」に対してかかります。
「売却価格＝利益」ではないため、まずは譲渡所得の求め方を理解することが大切です。
- 【譲渡所得の計算式】
「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で売却による利益を計算する。 - 【取得費に含まれる費用】
購入代金や購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などを計上できる。 - 【減価償却により取得費が減る仕組み】
建物部分は、購入価格などから減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算する。 - 【譲渡費用として認められるもの】
売却時の仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用を計上できる。 - 【所有期間による税率の違い（短期・長期譲渡所得）】
売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら税率39.63％、5年超なら20.315％となる。 - 【〔シミュレーション〕売却益が出た場合の計算例】
譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けることで、譲渡所得税の目安を計算できる。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は、次の計算式で求めます。
一見するとシンプルな計算式ですが、「取得費」と「譲渡費用」に何を含められるかによって、譲渡所得の金額は大きく変わります。
例えば、取得費や譲渡費用が多いほど譲渡所得は少なくなり、結果として税額も少なくなります。
取得費に含まれる費用
取得費とは、ワンルームマンションを取得するために支払った費用のことです。
主な取得費には、次のようなものがあります。
- マンションの購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税（☆）
- 不動産取得税（☆）
- 購入時の印紙税（☆）
これらのうち、☆が付いている費用は状況によって取扱いが異なります。
初めから投資用として取得したマンションの場合、登録免許税、不動産取得税、購入時の印紙税は、原則として売却時の取得費には含まれず、取得時の不動産所得の必要経費になります。
一方、購入当初は自己居住用で、その後に賃貸へ転用したマンションの場合、購入時に支払ったこれらの税金は取得費に含められる場合があります。
なお、借入金の利息や管理費、修繕積立金などは取得費には含まれません。
また、取得費を証明するためには購入時の売買契約書や領収書などが必要になるため、売却予定がなくても大切に保管しておきましょう。
※国税庁：No.3252 取得費となるもの
※国税庁：法第38条《譲渡所得の金額の計算上控除する取得費》関係
減価償却により取得費が減る仕組み
投資用ワンルームマンションを売却する際は、「減価償却」という考え方を理解しておくことが大切です。
減価償却とは、建物は年数の経過とともに価値が減少していくと考え、その価値の減少分を毎年少しずつ費用として計上する会計・税務上の仕組みです。
なお、土地は価値が減少しないと考えられるため、減価償却の対象にはなりません。
そのため、投資用ワンルームマンションでは、建物部分について減価償却による価格の低下を反映した取得費で譲渡所得を計算します。
つまり、購入価格をそのまま取得費として使えるわけではなく、減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。
投資用ワンルームマンションでは、保有中は減価償却によって毎年の税負担を軽減できますが、その分、売却時には取得費が小さくなるため、譲渡所得が大きくなりやすいです。
取得費が少なくなると譲渡所得は大きくなり、その分だけ譲渡所得税も増える可能性があります。
譲渡費用として認められるもの
譲渡費用とは、ワンルームマンションを売却するために直接必要となった費用のことです。
代表的なものは以下です。
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の印紙税
- 建物の取壊し費用
- 借家人への立退料
- 契約解除に伴う違約金
- 借地権の名義書換料
これらの費用は譲渡所得から差し引くことができます。
一方で、引っ越し費用やハウスクリーニング代など、売却と直接関係のない支出は譲渡費用として認められないため注意が必要です。
※国税庁：No.3255 譲渡費用となるもの
所有期間による税率の違い（短期・長期譲渡所得）
譲渡所得税の税率は、ワンルームマンションの所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれ次の税率が適用されます。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
短期譲渡所得は長期譲渡所得と比べて税率が高く設定されています。
そのため、売却時期を少し先に伸ばすだけで税負担を軽減できるケースもあります。
※国税庁：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
※国税庁：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
〔シミュレーション〕売却益が出た場合の計算例
ここでは、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。
＜条件＞
購入価格：2,800万円
購入時諸費用：130万円
売却価格：3,400万円
減価償却費相当額：350万円
譲渡費用（売却時仲介手数料など）：113万円
所有期間：10年（長期譲渡所得）
※購入時諸費用は、仲介手数料・登録免許税・不動産取得税などの取得費として計上できるものの合計とします。
※減価償却費相当額は、保有期間中に計上した減価償却費の累計額とします。
譲渡所得の計算式に今回の条件を当てはめると、次のようになります。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
＝ 3,400万円 −（2,580万円＋113万円）
＝ 3,400万円 − 2,693万円
＝ 707万円
※取得費＝ 購入価格＋購入時諸費用 −減価償却費相当額
＝ 2,800万円＋130万円 −350万円
＝ 2,580万円
この場合、課税対象となる譲渡所得は707万円です。
次に、長期譲渡所得の税率20.315％を掛けます。
707万円 × 20.315％ ＝ 約143.6万円
したがって、このケースでの譲渡所得税の目安は約144万円です。
※実際には減価償却の計算などにより、税額は変動します。
マンションレビューのイエノカチでは、課税所得がどのくらいになるか、売却時の手取り金額はどのくらいになるかを簡単にシミュレーションすることができます。
イエノカチのご利用はこちらから
ワンルームマンション売却で税金を抑える方法
ワンルームマンションを売却する際は、譲渡所得税の仕組みを理解しておくことで、必要以上の税金を支払わずに済む場合があります。
ただし、意図的に税金を減らすような方法ではなく、税法上認められているルールを正しく活用することが重要です。
ここでは、ワンルームマンション売却時に押さえておきたい3つのポイントを紹介します。
- 【所有期間5年超で売却する】
売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、税率の低い長期譲渡所得が適用される。 - 【取得費・譲渡費用を漏れなく計上する】
税法上認められる費用を漏れなく計上すると、課税対象となる譲渡所得を抑えられる。 - 【購入時の書類を保管しておく】
売買契約書や領収書などを保管しておくことで、取得費や譲渡費用を証明しやすくなる。
所有期間5年超で売却する
さきほど解説したとおり、譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
この仕組みを活用することは、ワンルームマンション売却時の税負担を抑えるうえで有効な方法の一つです。
長期譲渡所得の税率は短期譲渡所得の約半分のため、売却時期を調整できるのであれば、所有期間が5年を超えてから売却することで、譲渡所得税を大きく抑えられます。
ワンルームマンションの売却のタイミングについては、下記の記事でも解説しています。
ぜひ参考にしてみてください。
取得費・譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡所得税は、譲渡所得が大きくなるほど税額も高くなります。
そのため、取得費や譲渡費用として認められるものを漏れなく計上することが、税負担を抑えるポイントです。
例えば、購入時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などは取得費に含めることができます。
また、売却時の仲介手数料や印紙税などは譲渡費用として計上できます。
一方で、借入金の利息や管理費、修繕積立金などは取得費や譲渡費用には含まれません。
何となく対象外だと思っていた費用が計上できるケースもありますので、詳しく確認しておきましょう。
購入時の書類を保管しておく
取得費や譲渡費用を計上するためには、それらの費用を証明する書類が必要になります。
特に、次のような書類は売却時まで保管しておくことをおすすめします。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登録免許税や不動産取得税の納付書・領収書
- 印紙税の記録
- リフォーム工事の契約書・領収書（取得費に含められる場合）
これらの書類が残っていれば、取得費や譲渡費用を正確に計上しやすくなります。
反対に、書類を紛失してしまうと取得費を十分に証明できず、本来より譲渡所得が大きく計算され、税負担が増えてしまう可能性があります。
ワンルームマンション売却後の確定申告
投資用ワンルームマンションを所有している方は、家賃収入があるため、毎年確定申告を行っている方も多いでしょう。
ワンルームマンションを売却した年は、毎年申告している不動産所得に加え、譲渡所得についても申告が必要になる場合があります。
譲渡所得は、不動産所得とは計算方法や必要書類が異なるため、売却した年は通常の確定申告とは異なる点があることを理解しておきましょう。
- 【確定申告が必要になるケース】
売却によって売却益が発生した場合は、原則として確定申告が必要。 - 【売却損でも確定申告した方が良いケース】
同じ年に他の不動産で売却益が出ている場合は、不動産の譲渡所得同士で損益通算できる可能性がある。 - 【確定申告の流れ（必要書類・スケジュール）】
売却価格や必要経費を整理し、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告する。 - 【確定申告をしない場合のリスク】
申告が必要にもかかわらず行わなかった場合は、延滞税や無申告加算税などが課される可能性がある。
確定申告が必要になるケース
投資用ワンルームマンションを所有している方は、毎年、不動産所得について確定申告を行っているケースが一般的です。
ワンルームマンションを売却して譲渡所得（売却益）が発生した場合は、毎年申告している不動産所得に加え、譲渡所得についても確定申告を行う必要があります。
譲渡所得は、不動産所得とは別に計算します。
売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出し、確定申告書へ記載します。
一方で、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が0円以下となった場合は、原則として譲渡所得に関する申告は不要です。
売却損でも確定申告した方が良いケース
ワンルームマンションを売却して譲渡損失（売却損）が出た場合、その売却だけであれば原則として譲渡所得税は発生しません。
しかし、同じ年に他の不動産も売却し、譲渡所得（売却益）が発生している場合は、確定申告をした方がよいケースがあります。
土地や建物の譲渡所得は、同一年中に発生した譲渡所得同士で損益通算することができます。
例えば、同じ年に次のような売却をした場合です。
物件 譲渡所得
Aマンション ▲300万円
Bマンション ＋500万円
---------------------------------------------
合計の譲渡所得 ＋200万円
この場合、Aマンションの譲渡損失300万円をBマンションの譲渡所得500万円から差し引くことができるため、課税対象となる譲渡所得は200万円になります。
なお、投資用ワンルームマンションの譲渡損失は、給与所得など他の所得と損益通算することはできません。（分離課税となる）
また、翌年以降へ繰り越せる制度も、原則として投資用不動産には適用されませんので注意しましょう。
確定申告の流れ（必要書類・スケジュール）
確定申告は、通常、売却した翌年の2月16日から3月15日まで（※土日・祝日の場合は翌営業日）に行います。
毎年の確定申告と同様に不動産所得を申告するほか、譲渡所得がある場合は、売却価格や取得費、譲渡費用などを計算し、譲渡所得についても申告します。
申告までの流れは次のとおりです。
- 売却価格や取得費、譲渡費用を整理する
- 譲渡所得を計算する
- 必要書類を準備する
- 確定申告書を作成・提出する
- 納税または還付を受ける
主な必要書類は次のとおりです。
- 売買契約書（購入時・売却時）
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書（必要に応じて）
- 本人確認書類
- マイナンバーが確認できる書類
- 譲渡所得の内訳書
現在は、e-Taxを利用してオンラインで申告することも可能です。
確定申告をしない場合のリスク
譲渡所得の申告が必要にもかかわらず確定申告をしなかった場合は、本来納めるべき税金に加えて、延滞税や無申告加算税などが課される可能性があります。
また、不動産の売買情報は法務局の登記情報などから税務署も把握できるため、「申告しなければわからない」と考えるのは避けましょう。
税額の計算に不安がある場合は、不動産会社や税理士へ相談しながら手続きを進めると安心です。
ワンルームマンション売却時の税金に関するよくある質問
- 【売却で損失が出た場合も税金はかかる？】
譲渡所得が0円以下であれば、原則として譲渡所得税はかからない。 - 【相続したワンルームマンションの税金は？】
被相続人の取得費と所有期間を引き継ぎ、譲渡所得が発生した場合は譲渡所得税がかかる。 - 【法人名義と個人名義で税金は違う？】
個人には譲渡所得税、法人には会社全体の所得に対して法人税などが課税される。 - 【投資マンションと居住マンションの売却で税金の計算は変わる？】
基本的な計算方法は同じだが、減価償却費相当額の計算方法や、利用できる特例の条件は異なります。
売却で損失が出た場合も税金はかかる？
ワンルームマンションを売却して損失（譲渡損失）が出た場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税は売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されるため、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が0円以下であれば納税は不要です。
ただし、先ほど解説した通り、同じ年に他の不動産を売却して譲渡所得が発生している場合は、譲渡所得同士で損益通算できる可能性があります。
その場合は、確定申告を行うことで税負担を軽減できるケースがあります。
相続したワンルームマンションの税金は？
相続したワンルームマンションを売却した場合も、譲渡所得が発生すれば譲渡所得税がかかります。
なお、取得費や所有期間は、原則として被相続人（亡くなった方）から引き継ぎます。
そのため、被相続人が長期間所有していた場合は、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得として扱われるケースがあります。
また、相続税を支払っている場合には、一定の要件を満たすことで「取得費加算の特例」を利用できることがあります。
法人名義と個人名義で税金は違う？
法人名義と個人名義では税金の計算方法が異なります。
個人がワンルームマンションを売却した場合は、譲渡所得に対して譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）が課税されます。
一方、法人の場合は、売却益を含めた会社全体の所得に対して法人税などが課税されます。
また、個人では所有期間によって税率が変わりますが、法人には短期譲渡所得・長期譲渡所得といった区分はありません。
投資マンションと居住マンション（マイホーム）の売却で税金の計算は変わる？
譲渡所得税の基本的な計算方法は、投資マンションと居住マンションで共通です。
一方、建物の取得費から差し引く減価償却費相当額の計算方法や、利用できる特例は異なります。
減価償却費の計算式の違いは以下です。
投資用マンションの場合、各年の減価償却費を合計した金額を建物の取得価額から差し引きます。
確定申告で減価償却費を必要経費に計上していなかった年があっても、本来計上すべき減価償却費は差し引かなければなりません。
途中から賃貸へ転用したマンションは、自己居住期間は居住用、賃貸期間は投資用の計算式で分けて計算します。
また、居住用マンションでは、「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」など、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。
当初より投資目的で取得し、所有者が居住していないワンルームマンションでは、これらの居住用財産に関する特例は原則として利用できません。
そのため、取得費や譲渡費用を正しく計上し、譲渡所得を適正に計算することが重要になります。
ただし、以前はマイホームとして使用し、その後賃貸へ転用したマンションについては、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば、賃貸へ転用した後でも居住用財産の特例を利用できる場合があります。
居住用マンションで使える控除・特例については、下記の記事でも解説しています。
ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
この記事の結論・まとめはこちら
マンションレビューでは、マンション売買の際の悩みを解決するために、6つコンテンツを全て無料で提供しています。
コンテンツを見る方法は簡単です。 こちらのページの登録フォームから必要事項を記入していただくと、
モザイクが消えて全てのコンテンツを閲覧できるようになります！
物件の口コミや資産価値、適正相場を確認するために、まずは下記のバナーからあなたの気になる物件のデータベースを探してみましょう！
【売却をご検討中の方へ】
マンションレビューでは、高値売却に特化した不動産売却サービスをプロデュースしています。
「仲介手数料が安くて、売却に強い会社」が見つかり、手取りが最大化します。
まずは下記のバナーから詳細をご確認ください！
